Co zawiera projekt zagospodarowania terenu i do czego jest potrzebny?

Projekt zagospodarowania terenu – co to jest? 

Projekt zagospodarowania terenu lub działki to, jak sama nazwa wskazuje, dokument określający najważniejsze cechy i parametry techniczne parceli oraz planowany sposób jej urządzenia. Czym jest projekt zagospodarowania terenu określa art. 34 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Zgodnie z przepisami jest to jeden z najważniejszych elementów, jakie składają się na projekt budowlany, który jest podstawą do udzielenia pozwolenia na budowę. Mówiąc prościej, ubiegając się o takie pozwolenie, należy dostarczyć do urzędu nie tylko projekt budynku, ale także projekt zagospodarowania działki.

Autorem projektu zagospodarowania działki nie musi być twórca projektu architektonicznego domu – może go przygotować każdy inny architekt posiadający stosowne uprawnienia. Zazwyczaj jego wykonanie trzeba zlecić oddzielnie, jeśli kupi się gotowy projekt domu.

Głównym zadaniem architekta tworzącego projekt zagospodarowania terenu domu jednorodzinnego jest znalezienie optymalnego usytuowania budynku. W tym celu w pierwszej kolejności musi on przeanalizować wszystkie ograniczenia, które występują na danej działce. Dopiero mając pełny obraz terenu, może wykonać projekt.

Co zawiera projekt zagospodarowania terenu lub działki?

Ogólnie projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien zawierać najważniejsze informacje zarówno o jej stanie obecnym, jak i planowanym jej urządzeniu. W przypadku inwestycji związanej z budową obiektu budowlanego należy w nim określić rodzaj i przeznaczenie budynku oraz jego usytuowanie na działce.

Projekt zagospodarowania działki budowlanej domu jednorodzinnego powinien uwzględniać także takie kwestie jak:

• sieć uzbrojenia działki – wszelkie instalacje wraz z przyłączami powinny być dokładnie rozrysowane, a ich parametry podane w precyzyjny sposób;
• sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków – usytuowanie szamba, kanalizacji lub przydomowej oczyszczalni ścieków;
• miejsce składowania odpadów;
• układ komunikacyjny tj. drogi wewnętrzne, podjazdy, chodniki i miejsca postojowe;
• układ zieleni – istniejące już na terenie zadrzewienie, jak i planowana zieleń wysoka i niska.

Co powinien zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu, określa precyzyjnie Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dn. 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Przepisy wymieniają dokładnie, z jakich części musi się składać taki dokument, a także co każda z nich powinna zawierać, czyli np. co należy zamieścić w jego części rysunkowej, a jakie informacje powinien zawierać opis projektu zagospodarowania terenu.

Chcąc spełnić wymagania, projekt zagospodarowania działki powinien mieć także odpowiednie oznaczenia i uwzględniać inne przepisy budowlane np. dotyczące obszaru oddziaływania obiektu.

Przeczytaj: Budowa domu na wąskiej działce – o czym pamiętać i jak usytuować dom na wąskiej parceli?

Z jakich części składa się projekt zagospodarowania działki lub terenu?

Projekt zagospodarowania działki lub terenu musi się składać z dwóch części – opisowej oraz rysunkowej. Jeśli dokument jest przygotowywany niezależnie od projektu budowlanego, powinien także zawierać stronę tytułową oraz spis treści.

Część opisowa projektu zagospodarowania terenu – co zawiera?

W części opisowej projekt zagospodarowania terenu powinien określać najważniejszą kwestię, czyli przedmiot inwestycji. W przypadku gdy inwestycja obejmuje więcej niż jeden obiekt, w projekcie powinien znaleźć się zakres całości zamierzenia i kolejność realizowanych prac podczas budowy domu. Dodatkowo w części opisowej projektu powinny znaleźć się takie informacje jak:

• istniejący stan zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem projektowanych zmian;
• projektowane zagospodarowanie działki lub terenu;
• układ komunikacyjny, w tym parametry techniczne dróg pożarowych, sieci i urządzeń uzbrojenia terenu zapewniających przeciwpożarowego zaopatrzenie w wodę;
• ukształtowanie terenu i zieleni;
• informacje o tym, czy działka lub teren, na którym jest projektowany obiekt budowlany, są wpisane do rejestru zabytków oraz czy podlegają ochronie na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• informacje o charakterze i cechach istniejących i przewidywanych zagrożeń dla środowiska oraz higieny i zdrowia użytkowników projektowanych obiektów budowlanych i ich otoczenia w zakresie zgodnym z przepisami odrębnymi.

Część opisowa projektu zagospodarowania terenu musi również obejmować zestawienie powierzchni poszczególnych elementów, w tym:

• powierzchnię zabudowy projektowanych i istniejących obiektów;
• powierzchnie wszystkich dróg, parkingów, placów, chodników, tarasów, schodów zewnętrznych (czyli powierzchni utwardzonych);
• powierzchnię zieleni (czyli powierzchnię biologicznie czynną);
• inne powierzchnie oraz zestawienia wymagane do sprawdzenia zgodności projektu z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub w przypadku jego braku z Decyzją o warunkach zabudowy.

Część rysunkowa projektu zagospodarowania terenu – co zawiera?

Z kolei część rysunkowa projektu zagospodarowania działki powinna zostać opracowana na aktualnej mapie do celów projektowych i określać:

• orientację położenia działki lub terenu w stosunku do sąsiednich terenów i stron świata;
• granice działki budowlanej lub terenu;
• usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych wraz z oznaczeniem wejść i wjazdów oraz liczby kondygnacji;
• wymiary obiektów, charakterystyczne rzędne, wzajemne odległości obiektów budowlanych od siebie i granic działki;
• ukształtowanie terenu – istniejące i projektowane zmiany;
• ukształtowanie zieleni – istniejące i projektowane zmiany;
• układ komunikacji wewnętrznej – drogi, dojazdy, parkingi, chodniki;
• układ sieci i instalacji uzbrojenia terenu przedstawiony z przyłączami do odpowiednich sieci zewnętrznych i wewnętrznych oraz urządzeń budowlanych;
• układ linii lub przewodów elektrycznych i telekomunikacyjnych oraz związanych z nim urządzeń technicznych;
• rodzaj i zasięg uciążliwości inwestycji wraz ze wskazaniem obszaru ograniczonego użytkowania.

Na jakiej podstawie sporządzamy projekt zagospodarowania terenu budowy?

Projekt zagospodarowania terenu decyduje o miejscu budowy domu – to od projektu bowiem zależy, czy obiekt budowlany będzie usytuowany rozsądnie i zgodnie z prawem. Dodatkowo określa on sposób zagospodarowania działki, czyli np. czy znajdzie się na niej miejsce do wypoczynku i rekreacji na świeżym powietrzu.

Od projektu zagospodarowania terenu zależeć będzie także sposób dostępu, użytkowania i obsługi działki budowlanej. Okazuje się zatem, że projekt nie tylko znacznie ułatwia prace budowlane, ale przede wszystkim odpowiada za przyszły komfort użytkowania działki.

Projekt zagospodarowania terenu budowy sporządzany jest na podstawie wielu dokumentów. Potrzebna jest m.in. kopia mapy zasadniczej i aktualna mapa geodezyjna. Architekt sporządzający dokument musi również uwzględnić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy. Konieczne jest również wykonanie badań geologicznych określających możliwości posadowienia budynku na działce.

Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić, czy wybrany projekt zmieści się na działce?

Jak przygotować projekt zagospodarowania terenu?

Sporządzenie dokumentu należy zlecić architektowi posiadającemu stosowne uprawnienia oraz wiedzę na temat tego, jak zrobić projekt zagospodarowania terenu zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Po nabyciu gotowego projektu domu prace związane z wykonaniem projektu zagospodarowania działki najlepiej powierzyć architektowi, który będzie robił tzw. adaptację projektu, a więc dostosowywał go do warunków panujących na parceli i wymagań narzuconych przez przepisy budowlane.

Należy pamiętać, że do wykonania projektu architekt będzie potrzebował wielu dokumentów, które trzeba będzie mu dostarczyć.

Projekt zagospodarowania terenu a prawo budowlane

Tak jak wspomnieliśmy wyżej, zasady sporządzania projektu zagospodarowania terenu określają przepisy. Do najważniejszych aktów prawnych regulujących projekt zagospodarowania terenu należą: Ustawa Prawo Budowlane oraz Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dn. 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Podstawą do opracowania projektu zagospodarowania terenu jest ustawa Prawo Budowlane, która wskazuje na konieczność przygotowania projektu zagospodarowania terenu jako integralnej części projektu budowlanego. Z kolei Rozporządzenie określa precyzyjnie, jak należy przygotować taki projekt i co powinno się znaleźć w jego części opisowej i rysunkowej.

Czy projekt zagospodarowania działki jest konieczny?

Niektórzy zastanawiają się, kiedy potrzebny jest projekt zagospodarowania terenu. Jest on przede wszystkim potrzebny, gdy planujemy budowę domu. Ta bowiem nie ruszy, dopóki nie otrzymamy zgody na rozpoczęcie inwestycji i prac budowlanych. A ta z kolei nie zostanie nam przyznana, jeżeli nie zostanie złożony projekt budowlany, który zgodnie z przepisami składa się nie tylko z projektu architektonicznego, ale także z projektu zagospodarowania terenu.

Jednak czy zawsze należy wykonać projekt zagospodarowania działki lub terenu? Jak się okazuje, istnieją sytuacje, kiedy nie trzeba go sporządzać.

Kiedy projekt zagospodarowania terenu nie jest wymagany?

Kiedy nie jest wymagany projekt zagospodarowania terenu? Przykładowo jeśli nie przewiduje się zmian w zagospodarowaniu przestrzennym, to nie ma potrzeby opracowywania projektu zagospodarowania terenu. Chodzi tutaj jednak o działki, gdzie jest już wybudowany dom, na którego postawienie inwestor uzyskał pozwolenie. Najczęściej więc chodzi o składanie wniosku o pozwolenie na przebudowę budynku.

To może Cię zainteresować: Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć?

Kto może przygotować projekt zagospodarowania działki?

Częściowo już wyjaśniliśmy, kto wykonuje projekt zagospodarowania terenu – sporządza go architekt posiadający odpowiednie uprawnienia. Taka osoba powinna zatem:

• mieć uprawnienia budowlane do projektowania nadane przez Izbę Architektów;
• być członkiem izby samorządu zawodowego właściwej ze względu na miejsce zamieszkania projektanta Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa.

Przed zleceniem wykonania projektu zagospodarowania terenu uprawnienia architekta lepiej sprawdzić, ponieważ ich brak będzie przeszkodą w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Przed zleceniem usługi warto również poprosić o przedstawienie zaświadczenia o wpisie na listę członków izby, ponieważ musi być ono ważne na dzień sporządzania projektu.

Ile kosztuje projekt zagospodarowania terenu i działki?

Na pewno interesuje Cię, ile kosztuje projekt zagospodarowania terenu. Średnia cena w 2022 roku za przygotowanie takiego dokumentu wynosi od 1000 do 3000 zł. Cena projektu zagospodarowania terenu w dużej mierze zależy od stopnia jego skomplikowania i może być wyższa od przeciętnej, jeśli np. jest częścią usługi polegającej na adaptacji gotowego projektu.

Koszty są bardzo zróżnicowane także pod względem lokalizacji biura projektowego – w niektórych regionach kraju zapłacimy za usługę dużo mniej niż w innych. Tak czy inaczej, na projekcie zagospodarowania działki nie warto oszczędzać, tak aby w przyszłości móc cieszyć się funkcjonalną i piękną inwestycją.