Ważne zmiany w prawie budowlanym 2025 – co muszą wiedzieć przyszli inwestorzy?

W artykule:

• Nowelizacja Prawa budowlanego – krok w stronę uproszczeń
• Uproszczenia w procedurach budowlanych
  • Rozszerzenie katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę
  • Ułatwienia dla rolników
• Nowe podejście do samowoli budowlanych i odstępstw od projektu
  • Mechanizm „żółtej kartki”
  • Uproszczona legalizacja starszych obiektów
• Zmiany w dokumentacji budowlanej i definicjach
  • Elektroniczny Dziennik Budowy i Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego
  • Nowe definicje budynku i budowli
• Zmiany w Prawie budowlanym a wydłużone procedury planistyczne
• Podsumowanie: Wsparcie inwestorów i potencjalne ryzyka

Nowelizacja Prawa budowlanego – krok w stronę uproszczeń

Jak czytamy w komunikacie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, nowelizacja ustawy Prawo budowlane stanowi odpowiedź na postulaty obywateli oraz środowisk branżowych i wprowadza wiele uproszczeń, które mają na celu skrócenie czasu inwestycji oraz zmniejszenie kosztów budowy.

Do najważniejszych zmian w prawie budowlanym 2025 zaliczamy:

• rozszerzenie katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę;
• uproszczone procedury dla rolników;
• mechanizm „żółtej kartki” zamiast natychmiastowej sankcji za odstępstwa od projektu budowlanego;
• uproszczoną legalizację starszych obiektów;
• przesunięcie wprowadzenia obowiązkowego Elektronicznego Dziennika Budowy i Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego;
• nową definicję budynku i budowli.

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane powinna ułatwić życie przede wszystkim inwestorom indywidualnym – budowa domu ma być szybsza, tańsza i mniej sformalizowana. Zamiast biurokratycznych barier wprowadza uproszczone procedury, które mają sprawić, że cały proces okaże się dużo bardziej przewidywalny. Czy tak będzie w rzeczywistości i na czym polegają poszczególne zmiany? Sprawdźmy!

Uproszczenia w procedurach budowlanych

Rozszerzenie katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę

Formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę spędzają sen z powiek wielu inwestorom. Jednym z najważniejszych celów nowelizacji jest zwiększenie liczby inwestycji, które będzie można realizować bez konieczności jego uzyskania (a nawet bez zgłoszenia). Dzięki temu więcej obiektów – zwłaszcza tych o mniejszej skali – powstanie szybciej, bez zbędnych formalności i długiego oczekiwania na decyzję urzędników.

Co obejmie budowa bez pozwolenia według ustawy Prawo budowlane?                        

• Przydomowe schrony o powierzchni użytkowej do 35 m² – na zgłoszenie.
• Zadaszone tarasy do 35 m² – bez formalności, a od 35 m² do 50 m² – na zgłoszenie.
• Boiska i korty sportowe – na zgłoszenie.
• Baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m² – bez formalności, w tym przy budynkach rekreacji indywidualnej.
• Baseny do 15 m² i oczka wodne do 10 m² w Rodzinnych Ogrodach działkowych – bez zgłoszenia.
• Magazyny energii do 20 kWh – bez formalności budowlanych.
• Mikroinstalacje wiatrowe do 3 m wysokości – bez formalności, a do 12 m – wymagać będą jedynie projektu architektoniczno-budowlanego.

Ułatwienia dla rolników

Zmiany w prawie budowlanym dotyczą również rolników, którzy będą mogli korzystać z uproszczonych procedur przy budowie. Mowa tu przede wszystkim o zbiornikach na wodę opadową i roztopową o pojemności do 30 m³, będących częścią zabudowy zagrodowej, które nie mają wymagać ani pozwolenia, ani projektu. Efekt?

Proponowane wsparcie dla rolników zwiększy możliwości inwestycyjne w obszarach wiejskich i poprawi gospodarowanie wodą

– mówi Marcelina Szubert-Więckowski, Architect Team Manager w Extradom.pl

Nowe podejście do samowoli budowlanych i odstępstw od projektu

Mechanizm „żółtej kartki”

Kolejną dużą zmianą prawa budowlanego, korzystną z perspektywy inwestorów jest mechanizm ostrzeżenia w przypadku istotnych odstępstw od dokumentacji projektowej. Jak działać to będzie w praktyce?

Zamiast natychmiastowego wszczęcia postępowania administracyjnego, inwestor otrzyma ostrzeżenie i obowiązek przywrócenia zgodności budowy z dokumentacją w ciągu 60 dni. „Żółta kartka” pozwoli więc naprawić nieprawidłowości bez konsekwencji karnych. Postępowanie zostanie wszczęte dopiero wtedy, gdy inwestor nie wykaże woli współpracy i nie dostosuje się do wytycznych organów nadzoru budowlanego.

Uproszczona legalizacja starszych obiektów

Według obowiązujących jeszcze przepisów prawa budowlanego możliwość legalizacji samowoli budowlanej pojawia się dopiero po 20 latach od zakończenia budowy. Po nowelizacji ustawy okres ten zostanie skrócony do 10 lat, również w przypadku inwestorów, którzy posiadali pozwolenie, ale w trakcie realizacji inwestycji znacząco odstąpili od zatwierdzonego projektu.

Rozszerzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego będzie korzystne zwłaszcza w przypadku starszych domów, budynków gospodarczych i rekreacyjnych, które nie spełniają aktualnych wymogów (sprawdź, czym jest odbiór domu po latach). Dzięki temu inwestorzy zyskają możliwość łatwiejszego, szybszego i mniej kosztownego dostosowania istniejących budynków do współczesnych wymagań.

Zmiany w dokumentacji budowlanej i definicjach 

Elektroniczny Dziennik Budowy i Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego

Dla wielu inwestorów i innych uczestników procesu budowlanego problematyczną kwestią mogłoby być szybkie przejście na Elektroniczny Dziennik Budowy, czyli cyfrową wersję tradycyjnego dokumentu, w którym rejestruje się przebieg prac budowlanych. Nowelizacja Prawa budowlanego ma rozwiązać ten problem, ponieważ przesuwa obowiązek jego prowadzenia (a także Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego) na 31 grudnia 2034 roku. Do tego czasu inwestor może więc nadal prowadzić dziennik budowy w tradycyjnej formie papierowej. 

Czytaj więcej: Cyfryzacja procesu budowlanego i jej znaczenie dla budujących domy jednorodzinne

Nowe definicje budynku i budowli

Niektóre zmiany w prawie budowlanym weszły już w życie. Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują bardziej precyzyjne definicje budynku i budowli. Ma to na celu wyeliminowanie niejasności interpretacyjnych oraz zapewnienie jednolitego naliczania podatku od nieruchomości w całym kraju – bez rozbieżności między gminami i wątpliwości co do klasyfikacji obiektów.

Zmiany w Prawie budowlanym a wydłużone procedury planistyczne

Warto przy tym pamiętać, że równolegle do nowelizacji Prawa budowlanego trwa reforma systemu planowania przestrzennego. Choć samo Prawo budowlane wprowadza liczne uproszczenia formalne, w praktyce inwestorzy mogą napotkać utrudnienia wynikające z opóźnień w dostosowywaniu się gmin do nowych przepisów planistycznych. Zgodnie z nowelizacją Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, termin na uchwalenie planów ogólnych przez gminy został przedłużony do 30 czerwca 2026 roku. Do tego czasu warunki zabudowy pozostają kluczowym narzędziem dla inwestorów, co już dziś przekłada się na wzmożony napływ wniosków i wydłużenie czasu oczekiwania.

Sprawdź również: Zmiany w zasadach wydawania warunków zabudowy po 1 lipca 2026

Podsumowanie: Wsparcie inwestorów i potencjalne ryzyka

Co powyższe zmiany oznaczają dla inwestorów?

Skrócenie i uproszczenie procedur na pewno ma szansę przyspieszyć realizację inwestycji. Zmniejszy też koszty i biurokrację, co jest szczególnie korzystne dla osób fizycznych, małych inwestorów i samorządów 

– przewiduje Marcelina Szubert-Więckowski, Architect Team Manager w Extradom.pl

Warto jednak zwrócić uwagę na potencjalne zagrożenia, wynikające z nowelizacji ustawy Prawo budowlane w 2025 roku. Marcelina Szubert-Więckowski sądzi, że zbyt szerokie możliwości realizacji obiektów bez pozwolenia lub nawet zgłoszenia mogą prowadzić do niewłaściwego wykorzystania przepisów i budowy niezgodnej z ładem przestrzennym. To też na pewno większe obciążenie nadzoru budowlanego – wprowadzi konieczność kontrolowania większej liczby inwestycji, przy mniejszych możliwościach formalnego działania. Mechanizm „żółtej kartki” może być nadużywany przez nieuczciwych inwestorów jako furtka do odwlekania naprawy błędów. A brak projektu dla niektórych inwestycji może prowadzić do niższej jakości dokumentacji lub wykonania, co zwiększa ryzyko błędów konstrukcyjnych.

Generalnie jednak zdaniem architektów Extradom.pl nowelizacja jest pozytywna z punktu widzenia inwestorów i administracji, ponieważ przyspiesza procedury, obniża koszty, upraszcza biurokrację, wspiera odnawialne źródła energii, a przy tym uwzględnia potrzeby rolników i osób prywatnych. Nie można jednak zapominać, że wszystkie te zmiany wymagać będą wprowadzenia dodatkowych procedur czy mechanizmów kontrolujących, żeby ograniczyć ryzyko nadużyć.