Uczestnicy procesu budowlanego – jakie mają obowiązki według Prawa budowlanego?

Uczestnicy procesu budowlanego – jaka ustawa określa ich role?

Aby budowa domu przebiegała sprawnie i zakończyła się sukcesem, potrzebny jest nie tylko dobry projekt domu. Równie ważna jest sprawdzona firma budowlana oraz wykwalifikowani fachowcy, którzy będą sprawowali nadzór nad jakością prac.

Zakres praw i obowiązków uczestników procesu budowlanego określają przepisy znowelizowanej ustawy z dnia 13 lutego 2020 roku, które wprowadzają znaczące zmiany do ustawy Prawo budowlane. Nowelizacja weszła w życie 18 marca pod pozycją 471. Ustawa szczegółowo wymienia uczestników procesu budowlanego i ich role.

Uczestnicy procesu budowlanego – jakie powinni mieć uprawnienia?

Poszczególne uprawnienia uczestników procesu inwestycyjnego w budownictwie są zależne od nadanego stanowiska. Dla przykładu kierownik budowy powinien posiadać uprawnienia w zakresie pełnienia samodzielnych funkcji technicznych (potocznie są to tzw. uprawnienia budowlane). Jednocześnie stanowisko to pełnić może wyłącznie osoba, która ma tytuł min. magistra budownictwa lub architektury.

Prawo budowlane wymienia więcej uczestników procesu inwestycyjnego. Należy do nich m.in. projektant. Funkcję tę może pełnić wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania, która została wpisana na listę członków okręgowej izby samorządu zawodowego.

Uprawnienia równie często pojmowane są jako przysługujące prawa. Jakie zatem prawa ma każdy z uczestników procesu budowlanego?

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny. Jak to zrobić i ile kosztuje?

Sprawdź gotowe projekty domów jednorodzinnych!

Dom przy Przyjaznej

2 890 zł

3 390 zł

Merida - dwulokalowy PLP

7 695 zł

8 550 zł

Domek na Miodowej 58B (003 ES 58B)

2 639 zł

3 299 zł

Projekty domów jednorodzinnych

Uczestnicy procesu budowlanego – ich prawa i obowiązki

Jakie są obowiązki poszczególnych osób i czego możemy od nich oczekiwać? Warto poznać wszystkich uczestników procesu budowlanego, żeby móc się wspierać ich fachową wiedzą na każdym etapie budowy.

Do uczestników procesu budowlanego w rozumieniu prawa należy:

• inwestor – osoba, która inicjuje proces budowlany,
• projektant – osoba odpowiedzialna za przygotowanie projektu budowlanego,
• inspektor nadzoru inwestorskiego – sprawuje nadzór nad jakością wykonywanych robót budowlanych,
• kierownik budowy – nadzoruje i kontroluje postęp prac budowlanych.

Uczestnicy budowlanego procesu inwestycyjnego i ich zadania są jasno określeni. Za co więc dokładnie odpowiada każdy z nich?

Warto wiedzieć: Jak zorganizować budowę, aby przebiegła sprawnie i szybko?

Inwestor jako uczestnik procesu budowlanego – za co odpowiada? 

Pierwszym wymienianym przez ustawę uczestnikiem procesu budowlanego jest inwestor. To osoba, która jest inicjatorem procesu budowlanego, zatrudnia pozostałych uczestników procesu i wykonawców oraz finansuje całe przedsięwzięcie.

Najczęściej z mianem inwestora spotkamy się w budownictwie wielorodzinnym czy użytkowym, gdzie inwestorem jest firma, czyli np. deweloper. W przypadku domu jednorodzinnego na własny użytek inwestorem jest po prostu osoba, która zleca budowę domu.

Jeśli zatem jesteś już w posiadaniu działki budowlanej i chcesz spełnić marzenie o posiadaniu własnych czterech kątów, to możliwe, że niedługo to właśnie Ty zostaniesz inwestorem, a więc jednym z głównych uczestników procesu budowlanego.

Przyjrzyjmy się najpierw obowiązkom, jakie wynikają z tego stanowiska. Do obowiązków inwestora należy zapewnienie:

• opracowania projektu budowlanego,
• objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
• opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
• wykonania i odbioru robót budowlanych,
• nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych (jeśli jest to wskazane).

W praktyce obowiązki sprowadzają się więc do zatrudnienia wykwalifikowanych osób, a także odbioru robót budowlanych, gdy budowa będzie już zakończona.

Sprawdź: Protokół odbioru robót – czym jest i jak napisać protokół odbioru robót budowlanych?

Projektant jako uczestnik procesu budowlanego – jakie pełni funkcje? 

Kolejną bardzo ważną postacią na budowie jest projektant, czyli autor projektu, a więc najczęściej architekt. Bardzo często zdarza się, że dom powstaje w oparciu o zakupiony gotowy projekt. Co w takim przypadku? Kto wówczas jest projektantem?

W przypadku realizacji gotowego projektu domu, prawa i obowiązki jego autora przejmuje architekt adaptujący. Po wykonaniu adaptacji podpisuje się on pod projektem, stając się jego projektantem i tym samym uczestnikiem procesu budowlanego.

Projektant jest pierwszym z uczestników procesu budowlanego, z którym inwestor będzie współpracował. W końcu zanim możliwe będzie rozpoczęcie prac budowlanych, potrzebny jest najpierw projekt.

Udział projektanta w budowie jest oczywiście najbardziej aktywny na etapie przygotowywania projektu, niemniej w trakcie jego realizacji może zajść potrzeba konsultacji zastosowanych w projekcie rozwiązań. Wówczas taka osoba na budowie powinna się pojawić i rozwikłać wszelkie wątpliwości, aby budynek powstał w zgodzie z projektem budowlanym.

Do obowiązków projektanta należy:

• opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
• uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzenie rozwiązań projektowych,
• wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań,
• sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu.

Dowiedz się więcej: Jak wypełnić zgłoszenie robót budowlanych?

Kierownik budowy jako uczestnik procesu budowlanego – jakie ma obowiązki? 

To jedna z najważniejszych osób na budowie, bez której prace nie mogą się odbyć. To właśnie kierownik budowy sprawuje funkcję nadzoru i koordynacji prac wykonywanych na budowie. Powinna to być osoba o odpowiednich kompetencjach i uprawnieniach, będąca członkiem właściwiej izby samorządu zawodowego i ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej w związku z wykonywaną funkcją.

Kierownik budowy może stać na czele zatrudnionej przez inwestora firmy budowlanej. W takim wypadku istnieje jednak ryzyko, że nie będzie działał na korzyść inwestora, ale na korzyść własnej firmy.

W tej sytuacji warto zatrudnić dodatkowo inspektora nadzoru inwestorskiego, który będzie sprawował pieczę nad prawidłowością wykonywanych prac. Jeśli natomiast wykonawca nie ma w zespole własnego kierownika budowy, należy zatrudnić go na własną rękę. W takiej sytuacji inspektor nadzoru budowlanego nie będzie potrzebny, gdyż z założenia kierownik budowy powinien działać na rzecz inwestora.

Do obowiązków kierownika budowy należy:

• przejęcie od inwestora i zabezpieczenie terenu budowy,
• prowadzenie dokumentacji budowy,
• zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu, zorganizowanie budowy i kierowanie budową w sposób zgodny z projektem i obowiązującymi przepisami,
• koordynacja działań mających na celu zapewnienie bezpieczeństwa na budowie,
• wstrzymanie prac budowlanych w przypadku możliwości zagrożenia,
• zawiadomienie inwestora o wstrzymaniu robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem,
• realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy,
• zgłoszenie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru kolejnych robót, dokonanie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu do odbioru,
• sporządzenie dokumentacji powykonawczej,
• zgłoszenie obiektu do odbioru, uczestnictwo w odbiorze, zapewnienie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Wiesz już, kto jest potrzebny do budowy domu. A kto na budowie może pojawić się opcjonalnie?

Przeczytaj też: Ekipa budowlana – na co zwrócić uwagę przy wyborze ekipy do budowy domu?

Inspektor nadzoru inwestorskiego – czy jest niezbędny w procesie budowlanym?

Inspektor nadzoru inwestorskiego, w przeciwieństwie do kierownika budowy, nie jest osobą niezbędną na budowie – inwestor sam decyduje, czy chce go zatrudnić. Jest to osoba, która sprawuje nadzór nad jakością wykonywanych robót budowlanych.

Czy zatem warto wydawać dodatkowe pieniądze, aby zatrudniać jeszcze jedną osobę, której funkcja będzie sprowadzać się do nadzoru? W niektórych przypadkach może to być bardzo pożądane.

Nadzór inwestorski warto rozważyć w sytuacji, gdy kierownik budowy zatrudniany jest przez firmę budowlaną, a nie bezpośrednio przez inwestora, gdyż tak już wspomnieliśmy wyżej, może się wtedy zdarzyć, że będzie dbał o interesy firmy budowlanej bardziej niż o interesy inwestora. W rzadkich przypadkach skutkuje to nieodpowiednio wykonanymi pracami. Lepiej zatem nie ryzykować.

Obecność inspektora nadzoru inwestorskiego stanowi swego rodzaju zabezpieczenie i dodatkową gwarancję, że budowa domu przebiegać będzie bez problemu.

Istotną informację stanowi fakt, że kierownik budowy nie może być jednocześnie inspektorem nadzoru inwestorskiego na tej samej budowie. Konieczne jest zatem zatrudnienie dodatkowej osoby na budowie.

Do obowiązków inspektora nadzoru budowlanego należy:

• reprezentowanie inwestora na budowie i weryfikacja, czy prace na budowie wykonywane są zgodnie z projektem, obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
• sprawdzenie jakości zastosowanych materiałów budowlanych oraz poprawności wykonywanych robót, zapobieganie zastosowaniu wadliwych materiałów budowlanych,
• sprawdzenie i odbiór kolejnych robót, dokonanie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu do odbioru,
• potwierdzenie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcie wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

Każdy z wymienionych powyżej uczestników procesu budowlanego jest odpowiedzialny za przebieg inwestycji. Odpowiednia współpraca i komunikacja między uczestnikami jest konieczna, aby budowa przebiegała poprawnie, a oddany do użytku obiekt był wykonany zgodnie z projektem.

Bezpośredni uczestnicy budowlanego procesu inwestycyjnego powinni zatem komunikować się ze sobą i wspólnie działać na rzecz inwestora.

Nie przegap: Inspektor nadzoru budowlanego – jakie są jego obowiązki podczas budowy domu?

Uczestnicy procesu inwestycyjnego – co jeszcze warto wiedzieć?

Warto wiedzieć, że uczestnicy budowlanego procesu inwestycyjnego nie zawsze będą tacy sami. Oznacza to, że 4 opisane wyżej stanowiska nie w każdym przypadku są niezbędne. O tym, że zatrudnienie inspektora jest decyzją inwestora już wiesz. A co z pozostałymi osobami?

Nie ma możliwości rezygnacji z projektanta, natomiast w niektórych sytuacjach nie ma konieczności, aby na budowie obecny był jej kierownik. Dotyczy to jednak włącznie budowy domu na zgłoszenie.

Jakie obowiązki ma inwestor zastępczy? Czy warto go zatrudnić?