Termomodernizacja budynku: co obejmuje i jakie wsparcie finansowe można otrzymać na termomodernizację?

W artykule:

• Co to jest termomodernizacja i dlaczego się opłaca?
• Co obejmuje termomodernizacja budynku?
  • Podstawowe prace termomodernizacyjne
  • Prace dodatkowe - kompleksowa termomodernizacja budynku
  • Kolejność prac przy termomodernizacji budynku
  • Termomodernizacja: audyt energetyczny budynku a zakres prac
• Etapy skutecznej termomodernizacji budynku
• Ile kosztuje termomodernizacja budynku w 2025 roku?
  • Szacunkowy koszt termomodernizacji domu
  • Roczne oszczędności i zwrot z inwestycji w termomodernizację domu
• Jakie dofinansowanie można otrzymać na termomodernizację?
  • Program „Czyste Powietrze”
  • Ulga termomodernizacyjna
  • Program „Ciepłe Mieszkanie”
  • Inne możliwości wsparcia
• Czy termomodernizacja się opłaca?
• Najczęstsze pytania i odpowiedzi na temat termomodernizacji budynku

Współczesna budowa domu to inwestycja realizowana z wykorzystaniem projekty domów energooszczędnych lub domów pasywnych. Do niedawna jednak rozwiązania energooszczędne były trudno dostępne, więc efektywność energetyczna starszych budynków i mieszkań jest niższa od obowiązujących norm i wytycznych. Parametry te może poprawić właśnie termomodernizacja budynku.

Co to jest termomodernizacja i dlaczego się opłaca?

Termomodernizacja to zespół działań, których celem jest ograniczenie strat ciepła w budynku i poprawa jego efektywności energetycznej. W praktyce oznacza to m.in.: ocieplenie domu, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, modernizację systemu grzewczego czy montaż odnawialnych źródeł energii. Prace te przekładają się bezpośrednio na niższe rachunki za ogrzewanie oraz większy komfort cieplny wewnątrz budynku.

Definicję termomodernizacji można znaleźć w Ustawie z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. 2022 poz. 438 z późn. zm.). Zgodnie z art. 2 pkt 2 tej ustawy, przez przedsięwzięcie termomodernizacyjne rozumie się „przedsięwzięcie, którego przedmiotem jest ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie zapotrzebowania na energię dostarczaną do budynków na potrzeby ogrzewania lub podgrzewania wody użytkowej”.

Dzięki odpowiednio zaplanowanej termomodernizacji domu możesz zyskać nawet do 60% oszczędności na kosztach energii.

Co więcej, poprawa izolacyjności budynku oznacza nie tylko mniejsze rachunki, ale też wyższy komfort mieszkania – zimą łatwiej utrzymać ciepło, a latem chronić się przed upałem. Dodatkowo inwestycja ta często zwiększa wartość nieruchomości i zmniejsza jej wpływ na środowisko.

Co obejmuje termomodernizacja budynku?

Termomodernizacja budynku obejmuje szereg prac mających na celu zmniejszenie zapotrzebowania budynku na energię do jego ogrzewania i chłodzenia – od ograniczenia strat ciepła, przez optymalizację zużycia energii, po wdrożenie nowoczesnych, ekologicznych rozwiązań. Zakres działań może być różny w zależności od stanu technicznego budynku, jego lokalizacji, konstrukcji oraz możliwości finansowych inwestora.

Poniżej przedstawiamy podział na prace podstawowe i dodatkowe, które mogą wchodzić w skład kompleksowej termomodernizacji domu.

Podstawowe prace termomodernizacyjne

To działania, które przynoszą największe efekty w zakresie ograniczenia strat ciepła i stanowią najczęstszy zakres inwestycji:

• ocieplenie przegród zewnętrznych: ocieplenie ścian, dachu, stropodachu, stropów nad nieogrzewanymi piwnicami.
• wymiana stolarki okiennej i drzwiowej: okna o niskim współczynniku przenikania ciepła (Uw), drzwi wejściowe z wysoką izolacyjnością, bramy garażowe.
• wymiana źródła ciepła: np. stary piec węglowy zastępowany kotłem gazowym kondensacyjnym, pompą ciepła lub kotłem na biomasę.
• modernizacja instalacji grzewczej: wymiana rur, grzejników, montaż zaworów termostatycznych, poprawa rozdziału ciepła.

Prace dodatkowe - kompleksowa termomodernizacja budynku

Dodatkowe działania często podnoszą koszt całej inwestycji, ale znacząco zwiększają efektywność energetyczną i komfort użytkowania :

• instalacja fotowoltaiki: mikroinstalacja PV do zasilania urządzeń elektrycznych i grzewczych.
• pompa ciepła: szczególnie w połączeniu z PV i ogrzewaniem podłogowym.
• wentylacja mechaniczna z rekuperacją: odzysk ciepła ze zużytego powietrza, poprawa jakości powietrza w domu.
• modernizacja instalacji elektrycznej i oświetlenia: wymiana oświetlenia na LED, automatyzacja sterowania (inteligentny dom).
• izolacja instalacji technicznych: np. rur ciepłej wody użytkowej, przewodów CO w piwnicach i nieogrzewanych częściach budynku.

Kolejność prac przy termomodernizacji budynku

Choć przepisy nie narzucają sztywnej kolejności prac, najlepsze efekty przynosi rozpoczęcie termomodernizacji od ocieplenia budynku i modernizacji źródła ciepła. Dopiero potem warto rozważyć montaż fotowoltaiki czy wentylacji z odzyskiem ciepła. Taka kolejność pozwala ograniczyć straty energii i zoptymalizować działanie nowych rozwiązań.

Termomodernizacja: audyt energetyczny budynku a zakres prac

Wielu inwestorów myśli, że termomodernizacja domu musi oznaczać kompleksowe prace obejmujące cały budynek – od fundamentów po dach. Tymczasem nie zawsze trzeba modernizować wszystko na raz. W niektórych przypadkach wystarczy wymienić tylko okna, docieplić strop lub zmodernizować instalację grzewczą, aby osiągnąć wyraźną poprawę efektywności energetycznej.

Zakres prac powinien wynikać z audytu energetycznego lub uproszczonej analizy energetycznej. To dzięki niemu można precyzyjnie określić, gdzie są największe straty ciepła i które działania będą najbardziej opłacalne. Może się okazać, że kosztowna wymiana źródła ciepła nie przyniesie efektu bez wcześniejszego docieplenia przegród. Albo odwrotnie – że sama poprawa izolacji rozwiąże problem.

Nie każda termomodernizacja to kosztowny, wielomiesięczny remont. Czasem wystarczy 1–2 konkretne działania, by realnie poprawić komfort cieplny i obniżyć rachunki za ogrzewanie.

Etapy skutecznej termomodernizacji budynku

Skuteczna termomodernizacja to proces, który warto przeprowadzić etapami – najlepiej w kolejności wynikającej z audytu energetycznego. Pozwala to zoptymalizować koszty, uniknąć zbędnych prac i osiągnąć najlepszy efekt cieplny oraz finansowy.

Nie trzeba wdrażać wszystkich proponowanych w audycie rozwiązań jednocześnie. Jeśli ogranicza cię na przykład budżet, możesz poprosić eksperta o wskazanie prac kluczowych, które przyniosą najwięcej korzyści.

Kompleksowa termomodernizacja budynku składa się najczęściej z 3 głównych etapów:

Etap 1. Ocieplenie przegród zewnętrznych i wymiana stolarki

Działania związane z ociepleniem budynku pozwalają na ograniczenie strat ciepła nawet o kilkadziesiąt procent dzięki eliminacja mostków termicznych i przewiewów. obejmuje kilka działań:

• ocieplenie przegród zewnętrznych – układanie warstwy izolującej, która nie dopuści do wychłodzenia lub przegrzania wnętrza budynku;
• wymiana drzwi zewnętrznych oraz okien – wybór odpowiednich modeli o wysokich właściwościach izolacyjnych, które pozwolą uniknąć mostków termicznych;
• ocieplenie dachu – dobrze wykonana izolacja połaci dachowych lub stropodachu pozwala ograniczyć straty ciepła.

Dzięki tym działaniom znacząco spadają koszty ogrzewania, a komfort cieplny wewnątrz budynku poprawia się niezależnie od pory roku.

Etap 2. – Modernizacja systemu grzewczego i wymiana źródła ciepła

Wszelkie działania, które mają na celu zwiększenie sprawności systemu grzewczego i zmniejszenie zużycia paliwa lub energii, nie tylko wpłyną na obniżenie rachunków i poprawę komfortu codziennego życia, ale również przyczynią się do zmniejszenia emisji CO₂ do środowiska.

Do działań na tym etapie można zaliczyć:

• wymianę starego kotła (np. węglowego lub na inne paliwo stałe) na efektywne źródło ciepła z wykorzystaniem odnawialnych źródeł energii;
• dopasowanie mocy urządzenia do nowego zapotrzebowania na energię (po wykonaniu prac na 1. etapie);
• modernizację instalacji grzewczej (rury, zawory, grzejniki) - z naciskiem na uszczelnienie układu rozdziału ciepła tak, aby ciepło nie uciekało i było w pełni i efektywnie wykorzystane do ogrzania budynku.

Etap 3. – Dodatkowe rozwiązania wspierające efektywność

Choć podstawowe działania termomodernizacyjne, takie jak ocieplenie budynku czy wymiana źródła ciepła, mają największy wpływ na ograniczenie strat energii, to właśnie rozwiązania wspierające efektywność pozwalają w pełni wykorzystać potencjał modernizacji. Mowa tu o nowoczesnych technologiach, które zwiększają samowystarczalność energetyczną budynku, podnoszą komfort użytkowania oraz wspierają bardziej świadome i oszczędne zarządzanie energią:

• instalacja fotowoltaiczna (PV) - montaż paneli słonecznych w połączeniu z odpowiednio dobranym źródłem ciepła pozwala znacząco obniżyć rachunki i zwiększyć niezależność energetyczną;
• montaż pompy ciepła - to nowoczesne urządzenie grzewcze może w pełni zastąpić tradycyjny kocioł i działa najefektywniej w dobrze zaizolowanych budynkach;
• wentylacja mechaniczna z rekuperacją - poprawia jakość powietrza w domu, obniża koszty ogrzewania i zapobiega powstawaniu wilgoci oraz pleśni.
• automatyzacja systemów i oświetlenie energooszczędne - t.j. programatory czasowe na grzejnikach, termostaty pokojowe czy czujniki obecności, które sterują ogrzewaniem, wentylacją i oświetleniem w zależności od potrzeb. Dodatkowo wymiana tradycyjnego oświetlenia na LED zmniejsza zużycie energii.

W wielu przypadkach są to inwestycje, które można realizować etapami – na przykład po zakończeniu prac podstawowych lub równolegle z nimi, w zależności od budżetu i możliwości technicznych.

Sprawdź również: Kiedy charakterystyka energetyczna budynku nie jest wymagana?

Ile kosztuje termomodernizacja budynku w 2025 roku?

Koszty termomodernizacji to jedno z najczęstszych pytań, jakie zadają sobie inwestorzy planujący modernizację budynku. Trudno wskazać jedną, uniwersalną kwotę – bo wiele zależy od zakresu prac, standardu wybranych rozwiązań, a nawet lokalizacji nieruchomości. Dla jednych będzie to tylko ocieplenie ścian i wymiana źródła ciepła, dla innych – kompleksowe podejście z pompą ciepła, fotowoltaiką i rekuperacją.

Ostateczny koszt termomodernizacji domu będzie więc zależny m.in. od:

• zakresu prac - kompleksowa modernizacja będzie droższa niż pojedyncze działania,
• wybór zastosowanych materiałów i technologii - te nowoczesne (np. płyty PIR, pompy ciepła), mogą zwiększyć koszt inwestycji, ale oferują lepsze parametry izolacyjne i efektywność energetyczną,
• stanu technicznego budynku - starsze obiekty mogą wymagać dodatkowych prac przygotowawczych, co zwiększa koszt.

Szacunkowy koszt termomodernizacji domu

Dla domu jednorodzinnego o powierzchni około 120–150 m² koszt kompleksowej termomodernizacji w 2025 roku może wynieść od około 120 000 do nawet 180 000 zł, w zależności od zakresu prac, standardu wybranych rozwiązań i lokalizacji. Do tej kwoty należy jednak podchodzić elastycznie – przy mniej rozbudowanym zakresie inwestycji (np. tylko ocieplenie i nowy kocioł) całkowity koszt może zmieścić się nawet w przedziale 60 000–90 000 zł. Poniżej przedstawiam orientacyjne widełki cenowe dla różnych scenariuszy:

Źródło: opracowanie na podstawie ofert i renomowanych cenników 2024-2025

Polecamy: Jakie ogrzewanie w domu energooszczędnym najlepiej stosować?

Roczne oszczędności i zwrot z inwestycji w termomodernizację domu

Czy warto inwestować w termomodernizację domu lub mieszkania? Aby pomóc Ci zdecydować zebraliśmy szacunkowe dane o oszczędnościach, jakie niosą za sobą wybrane działania i jaki jest szacowany okres zwrotu z inwestycji przy założenie, że samodzielnie ją finansujesz. O możliwych ulgach i dofinansowaniach przeczytasz w kolejnym akapicie.

Oszczędność obliczona względem budynku nieocieplonego, z przestarzałym źródłem ciepła. Rzeczywiste wartości mogą się różnić w zależności od lokalnych warunków, cen energii i charakterystyki budynku. Źródła: Muratorplus, Globenergia, Duneko

Jakie dofinansowanie można otrzymać na termomodernizację?

Koszty termomodernizacji mogą wydawać się wysokie – zwłaszcza przy kompleksowym zakresie prac. Na szczęście istnieje kilka programów wsparcia finansowego, które realnie pomagają obniżyć te wydatki. Dotacje, ulgi podatkowe i preferencyjne formy finansowania sprawiają, że inwestycja staje się bardziej dostępna, a jej zwrot szybszy.

Poniżej zebraliśmy najważniejsze źródła wsparcia, z których mogą skorzystać właściciele domów jednorodzinnych oraz mieszkań. Warto zapoznać się z warunkami – niektóre programy można łączyć, inne wymagają spełnienia określonych kryteriów dochodowych lub technicznych.

Czytaj również: Jak otrzymać dofinansowanie do budowy domu energooszczędnego?

Program „Czyste Powietrze”

"Czyste Powietrze" to najpopularniejszy program rządowy, skierowany do właścicieli i współwłaścicieli domów jednorodzinnych oraz wydzielonych w budynku jednorodzinnym lokali mieszkalnych z odrębną księgą wieczystą. Oferuje dofinansowanie lub pożyczki na:

• wymianę starego źródła ciepła,
• ocieplenie przegród budowlanych,
• zakup stolarki,
• montaż wentylacji z odzyskiem ciepła i instalacji OZE.

Wysokość dotacji zależy od dochodu i może wynieść od 30 000 zł do nawet 136 200 zł w przypadku kompleksowej modernizacji z audytem energetycznym.

Więcej o programie i jego zasadach piszemy tutaj: Dofinansowanie Czyste Powietrze. Ile wynosi dotacja, co obejmuje i kto może się o nią starać?

Ulga termomodernizacyjna

Ulga termomodernizacyjna to ulga podatkowa umożliwiająca odliczenie od podstawy opodatkowania poniesionych kosztów na termomodernizację budynku mieszkalnego. Przysługuje podatnikom rozliczającym się według skali, podatku liniowego lub ryczałtu.

Limit odliczenia wynosi 53 000 zł na osobę (w przypadku małżonków – łącznie do 106 000 zł). Wymagane są faktury oraz zgodność prac z audytem lub zakresem kwalifikowanym.

Co można odliczyć od podatku w ramach ulgi termomodernizacyjnej?

Szczegółowy wykaz wydatków, które można odliczyć w ramach ulgi termomodernizacyjnej, zawiera rozporządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z 21 grudnia 2018 r. (Dz.U. 2018 poz. 2489). Jakie materiały i działania można odliczyć? Oto przykłady:

• wykonanie audytu efektywności energetycznej budynku oraz sporządzenie dokumentacji projektowej,
• instalacja fotowoltaiczna i osprzęt,
• instalacja ogrzewania elektrycznego, gazowego lub olejowego,
• koszty przyłączenia do sieci ciepłowniczej i gazowej,
• pompa ciepła,
• wymiana drzwi, okien, bram garażowych oraz przeznaczonych do nich systemów montażowych,
• ocieplenie i modernizacja budynku (wraz z dachem),
• wdrożenie wentylacji i rekuperacja,
• materiały do docieplenia i ochrony przed zawilgoceniem przegród budowlanych, płyt balkonowych, fundamentów oraz przeznaczone do systemu ogrzewania elektrycznego i instalacji grzewczej.

Program „Ciepłe Mieszkanie”

Program Ciepłe Mieszkanie wspiera termomodernizację w budynkach wielorodzinnych. Został skierowany do właścicieli lokali w kamienicach, blokach czy wspólnotach mieszkaniowych. Obejmuje m.in.:

• wymianę źródeł ciepła,
• montaż pomp ciepła,
• ocieplenie lokalu i wymianę okien.

Dofinansowanie może sięgać nawet 39 900 zł na jedno mieszkanie (w zależności od poziomu dochodów).

Więcej o programie Ciepłe Mieszkanie przeczytasz tutaj: Program “Ciepłe Mieszkanie”: system dopłat do termomodernizacji budynków wielorodzinnych 

Inne możliwości wsparcia

• Program „Mój Prąd” – dofinansowanie do instalacji fotowoltaicznych i magazynów energii (dla osób fizycznych).
• Gminne i regionalne programy wsparcia – warto sprawdzić lokalne oferty w urzędzie miasta lub gminy.
• Preferencyjne kredyty i pożyczki – np. ekokredyty w bankach komercyjnych, czasem powiązane z programem „Czyste Powietrze”.
• Dopłaty z WFOŚiGW i NFOŚiGW – niektóre fundusze wojewódzkie uruchamiają dodatkowe edycje wsparcia.

Zobacz projekty domów parterowych energooszczędnych!

Eryk (30 stopni)

3 600 zł

4 500 zł

Cena regularna

3 600 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Tamina 3

3 999 zł

4 099 zł

Cena regularna

3 999 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Blanka (1618)

3 640 zł

3 990 zł

Cena regularna

3 640 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Projekty domów parterowych energooszczędnych

Czy termomodernizacja się opłaca?

Odpowiedź na to pytanie zwykle pojawia się… po pierwszym sezonie grzewczym. Gdy rachunki są zauważalnie niższe, a w domu wreszcie da się komfortowo funkcjonować – wtedy wszystko staje się jasne.

Bo termomodernizacja to nie tylko izolacja ścian czy wymiana pieca. To realna poprawa jakości życia – mniej wilgoci, stabilna temperatura, brak przeciągów, ciepło tam, gdzie wcześniej uciekało bezpowrotnie. Dla wielu inwestorów to również pierwszy krok do większej niezależności energetycznej – szczególnie jeśli zdecydują się na pompę ciepła czy fotowoltaikę.

Oczywiście, trudno pominąć koszty. Modernizacja budynku, szczególnie ta kompleksowa, to inwestycja – często kilkudziesięciu lub nawet ponad 100 tysięcy złotych, ale korzystając z dostępnych programów wsparcia i ulg podatkowych, czas zwrotu może być zaskakująco krótki.

Dobrze zaplanowana termomodernizacja to nie wydatek, lecz sposób na odzyskiwanie pieniędzy, które do tej pory dosłownie „uciekały przez ściany”.

Najczęstsze pytania i odpowiedzi na temat termomodernizacji budynku

Czy termomodernizacja wymaga pozwolenia na budowę?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 4 ustawy Prawo budowlane ocieplenie budynków do 25 m wysokości nie wymaga pozwolenia, ale trzeba zgłosić prace do starostwa. Jeśli planujesz przebudowę lub ingerencję w konstrukcję budynku, pozwolenie na budowę może być konieczne.

Czy można zacząć od fotowoltaiki, a potem ocieplić dom?

Technicznie – tak. Ale zalecana kolejność to najpierw ograniczenie strat ciepła (np. przez ocieplenie), a dopiero potem inwestycja w źródła energii. Tylko wtedy wykorzystasz ich potencjał w pełni i unikniesz przewymiarowania instalacji.

Czy muszę zrobić audyt energetyczny?

Audyt nie jest obowiązkowy, ale zdecydowanie warto go wykonać – pozwala zaplanować zakres prac, oszacować oszczędności i często jest wymagany przy staraniu się o wyższy poziom dofinansowania z programu „Czyste Powietrze”.

Czy termomodernizację można zrobić etapami?

Tak. Wiele osób zaczyna od najpilniejszych prac, np. wymiany kotła czy ocieplenia ścian, a kolejne etapy realizuje w miarę możliwości finansowych. Ważne, by działać zgodnie z audytem lub przynajmniej dobrze przemyślanym planem.

Czy dofinansowanie można łączyć z ulgą termomodernizacyjną?

Tak. Dotację (np. z „Czystego Powietrza”) można łączyć z ulgą podatkową – ale tylko w zakresie niepokrytym przez dofinansowanie. Odliczyć można wyłącznie wydatki faktycznie poniesione z własnej kieszeni.

Czy panele podłogowe lub oświetlenie LED podlegają uldze?

Tak – ale tylko jeśli są częścią systemu grzewczego (np. przy ogrzewaniu podłogowym) lub działań poprawiających efektywność energetyczną. Oświetlenie LED samo w sobie nie zawsze spełnia te warunki, chyba że jest częścią szerszej modernizacji instalacji elektrycznej.