Protokół odbioru robót – czym jest i jak napisać protokół odbioru robót budowlanych?

Protokół odbioru robót – czym jest?

Przyszedł długo wyczekiwany czas odbioru kluczy do mieszkania? Zanim to nastąpi, musisz dopiąć wszystkich formalności. Należy do nich m.in. sporządzenie protokołu odbioru robót budowlanych.

W tym dokumencie obie strony umowy (inwestor i wykonawca) muszą potwierdzić, że lokal zostaje przekazany w takim stanie, który uwzględniony był w umowie. W praktyce oznaczać może to chociażby, że budynek jest zgodny z przedstawionym Ci wcześniej projektem domu.

Protokół odbioru robót potwierdza, że prace budowlane zostały zakończone. Co więcej, to potwierdzenie oznacza, że akceptujesz obecny stan budynku. Nie oznacza to jednak, że na tym etapie nie możesz zgłosić poprawek. Jak najbardziej możesz uwzględnić w protokole elementy, które nie zostały wykonane zgodnie z umową bądź te wymagające poprawy.

Często można spotkać się także z nazwą protokół odbioru robót instalacyjnych, a to ze względu na fakt, że to właśnie wszystkie instalacje na etapie odbioru powinny zostać szczegółowo sprawdzono - zarówno ich układ, jak i działanie.

Dowiedz się więcej: Budowa domu w 2021 roku a nowe warunki techniczne – co warto wiedzieć?

Protokół odbioru robót budowlanych – częściowy a końcowy

Istnieją dwa rodzaje protokoły odbioru robót budowlanych:

• protokół częściowego odbioru robót - potwierdza, że ustalony wcześniej etap pracy został wykonany prawidłowo, może to być np. doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego.
• protokół końcowego odbioru robót - potwierdza, że prace budowlane zostały w pełni zakończone.

To, czy strony umowy podpiszą protokół odbioru robót częściowych, zależy od ich ustaleń. Nie ma takiego prawnego obowiązku.

Protokół odbioru robót budowlanych – co powinien zawierać? 

Protokół odbioru wykonanych robót powinien zawierać listę kluczowych elementów. Co się na niej znajduje? Będzie to:

• data odbioru;
• data zgłoszenia prac do odbioru;
• informacja dot. terminy wykonania prac, tj. został dotrzymany, czy przekroczony;
• dane osób, które uczestniczą w odbiorze (nie muszą to być strony umowy, do tego celu mogą zostać wyznaczeni pełnomocnicy),
• zakres prac, który podlega odbiorowi (najczęściej w formie listy),
• uwagi odnoszące się do stanu robót (np. wykryte nieprawidłowości).

Protokół odbioru robót budowlanych – jak go napisać?

Zastanawiasz się, jak napisać protokół odbioru robót budowlanych? Na szczęście sporządzenie tego dokumentu nie wymaga wizyty u prawnika czy notariusza. Nie musisz także stawiać się w urzędzie. Najprościej będzie po prostu pobrać z sieci gotowy wzór.

Co jednak kiedy wzór protokołu odbioru nie do końca Ci odpowiada? Dokument możesz sporządzić samodzielnie. Najważniejsze to uwzględnić w nim wszystkie wymienione wyżej elementy. Jeśli jest to protokół odbioru częściowego, to taki zapis powinien pojawić się na dokumencie.

Pamiętaj, że protokół musi zostać podpisany odręcznie przez obie strony umowy. Jednocześnie uwagi odnoszące się do stanu robót warto wpisać drukowanymi literami, aby nie było co do nich wątpliwości.

Przeczytaj też: Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?

Protokół odbioru robót budowlanych – kto go podpisuje?

W odbiorze prac nie muszą koniecznie uczestniczyć strony umowy, czyli wykonawca i inwestor. Równie dobrze mogą to być ich przedstawiciele, o ile są prawnie upoważnieni do składania oświadczeń woli w ich imieniu. W praktyce oznacza to, że konieczne będzie udzielenie im pełnomocnictwa.

Uczestnik odbioru wydelegowany przez inwestora powinien mieć kwalifikacje, które pozwolą mu ocenić jakość zrealizowanych prac budowlanych. Kwalifikacje te muszą być potwierdzone np. dyplomem, ponieważ wymagana jest także wiedza dotycząca dokumentacji projektowej.

Najczęściej na odbiorze robót budowlanych stawia się kierownik budowy i nabywca nieruchomości wraz ze specjalistą budowlanym. Dzięki temu możliwe jest zidentyfikowanie wszelkich ewentualnych usterek i wpisania ich do protokołu.

Protokół odbioru robót budowlanych – kiedy można go nie przyjąć?

W większości sytuacji inwestor ma obowiązek przyjąć odbiór robót budowlanych. Może się na to nie zgodzić jedynie w dwóch przypadkach, tj. gdy:

• roboty budowlane nie zostały wykonane,
• stwierdzone zostały istotne wady wykonanych robót budowlanych.

Protokół odbioru robót z usterkami jak najbardziej ma miejsce. Co więcej, wady uznawane za nieistotne nie są podstawą do odmowy przyjęcia odbioru robót budowlanych. Potwierdzają to także stanowiska sądów, w tym Sądu Najwyższego.

W takiej sytuacji usterki wystarczy uwzględnić w protokole i szczegółowo je opisać. W dokumencie tym musi znaleźć się także informacja, zgodnie z jakim standardem wypisane wady mają zostać naprawione. Wykonawca powinien zobligować się do naprawy. Zazwyczaj nie ma z tym większych problemów.

Jakie wady uznawane są za nieistotne? Wady nieistotne mają miejsce, gdy prace budowlane zostały wykonane zgodnie z umową o roboty budowlane, lecz ich jakość może nie spełniać wymaganych oczekiwań.

Nie powinny jednocześnie uniemożliwiać korzystania z budynku. Jeśli tak się dzieje, to zakwalifikowane zostaną one jako wady istotne i wówczas odmowa odbioru robót budowlanych jest jak najbardziej zasadna. Wadą istotną może być na przykład źle wykonana instalacja.

Sprawdź też: Formalności związane z zakończeniem budowy domu – na co należy zwrócić uwagę?

Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych – kiedy go sporządzić?

Gdy jedna ze stron nie zjawi się na odbiorze robót budowlanych, to istnieje możliwość ustalenia drugiego terminu odbioru lub sporządzenie jednostronnego protokołu. Na czym to polega?

Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych umożliwia odbiór robót bez obecności jednej ze stron (przeważnie inwestora, która po prostu się nie zjawia). Konieczne jest jednak poinformowanie go o terminie odbioru.

Co istotne, jednostronny protokół można sporządzić, gdy ten dokument jest podstawą wypłaty wynagrodzenia. Ma to blokować możliwość szantażu ze strony inwestora.

Inwestor, który nie stawia się na odbiorze robót budowlanych, w praktyce sam sobie szkodzi. Protokół bez jego obecności może zostać sporządzony, a wykonane prace zaakceptowane. Traci on zatem możliwość zgłoszenia nieprawidłowości i usterek.

Oczywiście nie oznacza to, że takich usterek nie będzie mógł zgłosić on po pewnym czasie i dochodzić na ich podstawie roszczeń. Wiele zależy jednak od ich skali. Drobne błędy prawdopodobnie nie zostaną naprawione.

Protokół odbioru robót budowlanych to dokument, który ma zabezpieczać interesy obu stron na wypadek, gdyby doszło do batalii sądowej. Daje on możliwość zgłoszenia różnego rodzaju nieprawidłowości w wykonanych pracach budowlanych. Z szansy tej na pewno warto skorzystać, tym bardziej że odbiór prac jest dla inwestora obowiązkowy.

Co więcej, kiedy nie zjawi się on w wyznaczonym terminie, to w określonych przypadkach istnieje możliwość podpisania protokołu bez jego obecności. Samo wypełnienie protokołu nie powinno przysporzyć problemów. Jego wzór znaleźć można w sieci.