Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026

Falę komentarzy o mogących pojawić się problemach z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy wywołała przygotowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która ma wejść w życie jeszcze w 2023 roku.  

Jest to oczekiwana od dawna reforma, ponieważ obowiązujące przepisy regulujące te kwestie powstały dwadzieścia lat temu. Sprawia to jednak, że zmiany, które wprowadza, są tak rozległe, że według wielu komentatorów, lepiej byłoby uchwalić od podstaw całkiem nową ustawę dotyczącą planistyki. 

Zmiany w zasadach planowania przestrzennego gmin 

Zacznijmy od najważniejszej informacji: 

Warunki zabudowy, które uprawomocnią się do końca 2025 roku, zachowują swoją ważność, również niezmienne pozostają zasady ich obowiązywania, w tym bezterminowość. 

Zasadniczą zmianą w ustawie jest wprowadzenie planu ogólnego, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W odróżnieniu od swego poprzednika plan ogólny będzie stanowił obejmujący obszar całej gminy akt prawa miejscowego, co oznacza, że jego zapisy będą wiążące dla gmin. 

Ustawa nakłada na gminy obowiązek uchwalenia planu ogólnego do 31 grudnia 2025 roku. Na przeszkodzie temu może jednak stanąć brak odpowiedniej liczby planistów, a przede wszystkim środków w budżetach gmin. Źródłem finansowania miały być bowiem pieniądze z KPO – Krajowego Planu Odbudowy. 

Większe i bardziej zamożne ośrodki zapewne poradzą sobie z tym problemem, często posiadają własnych specjalistów w tej dziedzinie oraz niezbędną rezerwę kapitałową, jednak dla wielu mniejszych będzie to prawdziwy problem. 

Ustawa przewiduje również powstanie nowego narzędzia planistycznego, tak zwanego ZPI - Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, który będzie uchwalany na wniosek inwestora. ZPI będzie szczególną formą planu miejscowego, a jego zapisy mają obejmować obszar inwestycji głównej i uzupełniającej służącej do jej obsługi. Ponieważ jest to rozwiązanie wprowadzone z myślą o deweloperach, najprawdopodobniej w żaden sposób nie wpłynie na możliwości budowy domów jednorodzinnych. 

Z punktu widzenia inwestorów ważne jest, że sporządzone do tej pory Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego nadal obowiązują. Oznacza to, że jeśli dana nieruchomość znajduje się na terenie, który obejmują, to nowe przepisy praktycznie nie przynoszą w takim przypadku żadnych zmian. 

Jakie zmiany dla inwestorów indywidualnych przyniosą nowe przepisy? 

Najważniejszą zmianą z punktu widzenia inwestorów planujących budowę domu jest modyfikacja zasad wydawania WZ - warunków zabudowy. 

Te, które są wydawane obecnie, nie mają ograniczonego terminu ważności. Jednak po 1 stycznia 2026 roku nastąpi w tej kwestii zasadnicza nowelizacja. Będą one ważne przez okres pięciu lat, co oznacza, że po upływie tego czasu konieczne będzie wystąpienie o wydanie nowych WZ. 

Dzisiaj, kiedy ktoś ubiega się o WZ, analizowana jest sąsiadującą zabudowa i na tej podstawie wydawane są postanowienia dla konkretnej działki, po wejściu w życie nowej ustawy ma to wynikać z zapisów planu ogólnego. Dopuszczalne mają być również inwestycje, które do tej pory nie występowały na analizowanym obszarze, o ile są zgodne z jego zapisami.

Jest to o tyle istotne, że ustawa dopuszcza utworzenie strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, co oznacza, że w bezpośrednim sąsiedztwie może znaleźć się na przykład warsztat lub niewielki zakład produkcyjny. Pojawiają się nawet głosy, że gminy będą mogły wydawać WZ wyłącznie dla tak zwanych obszarów zabudowy uzupełniającej   

Zatem jeśli ktoś chce prowadzić inwestycję na obszarze, dla którego nie przygotowano jeszcze MPZP, warto się pospieszyć. 

Zobacz projekty domów z poddaszem do adaptacji!

uA46v4

4 950 zł

4 950 zł

Synezjusz PS

4 000 zł

4 000 zł

uA53

3 510 zł

3 510 zł

Projekty domów z poddaszem do adaptacji

Czy po 1 stycznia 2026 będzie problem z uzyskaniem warunków zabudowy? 

Niewątpliwie po 1 stycznia 2026 pogorszeniu ulegnie sytuacja osób planujących budowę na wszystkich obszarach, dla których nie przygotowano MPZP oraz nie zdążono uchwalić planu ogólnego. 

W jednym z komentarzy, który pojawił się na portalu gazetaprawna.pl, zwrócono uwagę na istotną kwestię, jaką może być powstanie na skutek wejścia w życie nowych przepisów tak zwanej luki inwestycyjnej. Ponieważ jeśli w gminie nie zostanie na czas uchwalony plan ogólny, to od początku 2026 roku nową budowę będzie można planować jedynie na obszarze, dla którego istnieje już MPZP.  

Problem polega na tym, że obecnie oznacza to zaledwie około 30% powierzchni gmin. Jak widać informacje, że po wejściu w życie nowych przepisów mogą pojawić się poważne problemy z uzyskaniem WZ, są jak najbardziej prawdziwe. 

W związku z powyższą sytuacją, wielu doradców zachęca inwestorów, aby jak najszybciej rozpoczęli realizację swoich projektów na podstawie obecnych, sprawdzonych zasad. Tak by nie narażać się na dodatkowe ryzyko i zdążyć uzyskać prawomocne warunki zabudowy przed końcem 2025 roku. 

Wojciech Rynkowski 

Ekspert Extradom.pl 

Na koniec polecam Państwu również moje wideo: