Doradzamy 7 dni w tygodniu. Pon.-pt. 8-21, sob.-niedz. 9-17

Zadzwoń! 71 715 20 60 lub

Jak sprzedać działkę budowlaną?

Jak sprzedać działkę/ sprzedaż działki budowlanej

Sprzedaż działki budowlanej może wydawać się prosta, jednak w praktyce wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności oraz trafienia na odpowiedniego kupca. Zwykle wymaga to cierpliwości oraz aktywnego promowania oferty. Ponadto powinieneś liczyć się z pojawiającymi się w związku ze sprzedażą kosztami oraz obowiązkowym podatkiem. Jak przejść stosunkowo szybko oraz efektywnie cały ten proces? Podpowiadamy, jak krok po kroku sprzedać działkę budowlaną!

Sprzedaż działki budowlanej - co należy zrobić w pierwszej kolejności?

Jak sprzedać działkę budowlaną? To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli, którzy chcą pozbyć się gruntu z satysfakcjonującym zyskiem. Jak przejść więc przez sprzedaż działki krok po kroku, aby ktoś inny mógł wykonać na niej wymarzony projekt domu? Najlepiej, jeśli podzielisz cały proces na kilka etapów.

Sprzedaż działki budowlanej – etapy:

  1. Zgromadź wszystkie niezbędne dokumenty.
  2. Zadbaj o stan prawny nieruchomości.
  3. Poproś o wycenę rzeczoznawcę.
  4. Ustal minimalną cenę sprzedaży.
  5. Zadbaj o promocję oferty.
  6. Jeśli znajdziesz nabywcę, który zaproponuje odpowiednią cenę, dopełnij formalności u notariusza oraz kwestii związanych z podatkami.

Jeśli zastanawiasz się, jak sprzedać działkę, spróbuj również ustalić, na czym dokładnie Ci zależy. Część właścicieli chce jak najszybciej zamienić grunt na gotówkę. Odpowiedź na pytanie: jak szybko sprzedać działkę będzie jednak inna, niż jak sprzedać działkę z wysokim zyskiem.

Jeśli zależy Ci na czasie, a Twoja działka nie ma bardzo korzystnej lokalizacji, czy wyjątkowo ustawnego kształtu, będziesz musiał zachęcić klientów ceną. Zastanów się jednak, czy nie lepiej poczekać dłużej na korzystniejszą ofertę.

Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana?

Atrakcyjna działka budowlana - jak możemy ją wycenić?

Kluczowym pytaniem każdego właściciela, który myśli o sprzedaży nieruchomości jest pytanie: jak wycenić działkę budowlaną? Na cenę działki wpływa kilka czynników:

  • położenie,
  • sąsiedztwo,
  • dojazd oraz skomunikowanie,
  • uzbrojenie terenu,
  • kształt oraz wielkość działki,
  • ceny działek w okolicy.

Samodzielna wycena działki może być wyzwaniem dla osób, które pierwszy raz sprzedają nieruchomość. Dobrym pomysłem jest więc skorzystanie z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który pomoże ocenić wartość nieruchomości. Rzeczoznawca ma bowiem dostęp nie tylko do danych o Twojej działce, ale również do aktów notarialnych innych nieruchomości. Wie dzięki temu, jakie są koszty zakupu gruntu o podobnych parametrach.

Od czego są uzależnione ceny działek budowlanych?

Atrakcyjność działki zawsze należy oceniać, biorąc pod uwagę, kto zamierza ją nabyć. Zupełnie inne wymagania ma bowiem od działki deweloper, a inne nabywca indywidualny, który myśli o zakupie domu jednorodzinnego.

Ziemia wystawiona na sprzedaż z myślą o kupujących na cele budowy domu powinna mieć dostęp do energii elektrycznej, wodociągów oraz najlepiej również gazu i kanalizacji. Do działki musi być zapewniony odpowiedni dojazd. Powinna do niej biec droga asfaltowa lub utwardzana. Sama działka nie musi być natomiast bardzo duża. Często o konkurencyjności gruntu świadczy brak zbyt bliskiego sąsiedztwa lub wręcz przeciwnie, położenie stosunkowo blisko miasta.

Jeśli natomiast chciałbyś zainteresować dewelopera, powinieneś mieć odpowiednio duży grunt. Pod inwestycje deweloperskie potrzebne są działki o wielkości co najmniej wielkości pięciu metrów kwadratowych. Jeśli działka miałaby służyć pod budowę centrum handlowego czy hotel, deweloper będzie brać pod uwagę głównie bliskość oraz rodzaj dojazdu do miasta. Wraz z rozrastaniem się danego miasta deweloperów może zainteresować także ziemia w mniejszym mieście sąsiadującym.

Jaki jest koszt związany z przeprowadzeniem wyceny działki budowlanej?

Koszty związane z wykonaniem wyceny działki budowlanej mogą się różnić w zależności od typu nieruchomości. Stawka zależy zwykle od tego, czy do wyceny jest działka gruntowa, zabudowana, czy też lokalowa. W porównaniu z zyskiem ze sprzedaży ziemi, opłacenie rzeczoznawcy jest dość niewielką kwotą. Zwykle koszty wyceny działki wynoszą od około 400 do 600 zł netto.

Warto wiedzieć!

Wybierając rzeczoznawcę, powinieneś zwrócić uwagę na to, aby był to specjalista wpisany na listę biegłych rzeczoznawców majątkowych, którą znajdziesz na stronie Ministerstwa Infrastruktury. Możesz również poprosić o okazanie stosownej legitymacji oraz zaświadczenia o ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Upewnij się też, że specjalista posiada realną wiedzę o transakcjach odbywających się na rynku nieruchomości.

Jakie dokumenty trzeba przygotować, by sprzedać działkę budowlaną?

Sprzedaż działki wymaga dopełnienia szeregu formalności, które trzeba przejść krok po kroku. Jednym z zadań właściciela jest zgromadzenie dokumentów, które pozwolą na sprzedaż działki. Jakie dokumenty do sprzedaży działki trzeba przekazać nabywcy?

1. Akt własności

Akt własności to podstawowy dokument, który musisz posiadać, aby sprzedać działkę. To właśnie on daje nabywcy gwarancję, że jesteś prawnym właścicielem gruntu, który chcesz przekazać.

2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to plan, którym objęta jest gmina, a więc również Twoja działka położona na jej terenie. Dokument ten określa jaki rodzaj budynku może zostać wzniesiony na gruncie oraz jakie dokładne parametry muszą go charakteryzować. Często warunki określone w MPZP wpływają nawet na wizualne aspekty budynku. 

3. Warunki Zabudowy

Jeśli dla gminy nie został przewidziany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, możesz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Dokument ten w pewnym zakresie zastępuje MPZP.

4. Wypis z rejestru gruntów

Wypis z rejestru gruntów określa, czy Twoja działka jest działką budowlaną, czy też może leśną, rolną lub na przykład rekreacyjną.

Jak skutecznie sprzedać działkę budowlaną? Formalności warto uzupełnić o nieobligatoryjne dokumenty. Zachętą dla nabywcy może być na przykład wykonane badanie geologiczne gruntu oraz wyrysy z geoportalu, które pokażą obrys działki oraz jej sąsiedztwo.

Sprzedaż działki budowlanej wymaga nie tylko przedstawiania takiej dokumentacji kupującemu. Dokumenty te przekazywane są do notariusza, dlatego musisz dopełnić wszystkich oczekiwanych formalności.

To może Cię zainteresować: Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Kto płaci podatek od sprzedaży działki budowlanej?

Sprzedaż działki budowlanej to z punktu widzenia przepisów czynność cywilnoprawna, która generuje nie tylko zysk, ale również obowiązkowy podatek. Podatek od sprzedaży działki w 2020 roku naliczany jest, gdy zdecydujesz się sprzedać nieruchomość przed upływem pięciu lat podatkowych od momentu nabycia gruntu. Jeśli dopilnujesz tej daty, unikniesz opłaty bez konieczności składania jakichkolwiek deklaracji w urzędzie skarbowym.

Jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać działkę, którą nabył w okresie krótszym niż pięć lat podatkowych wstecz, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy.

Ile podatku od sprzedaży działki budowlanej trzeba będzie zapłacić? Sprzedaż rodzi obowiązek zapłaty podatku w wysokości 17% od dochodu. Nie jest to więc procent naliczany od kwoty transakcji, ale różnicy pomiędzy ceną zakupu, a sprzedaży działki, pomniejszonej o koszty sprzedaży takie jak:

  • opłata notarialna,
  • podatek od czynności cywilnoprawnych,
  • usługa pośrednika nieruchomości,
  • koszty przeprowadzenia prac remontowych.

Podatku dochodowego sprzedający nie musi płacić jeszcze w kilku innych wyjątkowych sytuacjach. Dzieje się tak, jeśli środki pozyskane ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od dokonania transakcji. Stosowną informację o celu przeznaczenia środków należy umieścić w deklaracji podatkowej.

Warto wiedzieć!

Nie tylko sprzedający musi rozliczyć się z transakcji z fiskusem. Na nabywcy działki budowlanej ciąży obowiązek zapłacenia podatek PCC, wynoszący 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Sprzedaż działki z rozpoczętą budową - to możliwe?

Sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu nie jest niemożliwa, jednak może rodzić trudności w ustaleniu należnego podatku VAT. Istnieją bowiem sprzeczne opinie co do tego, czy taka sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku w VAT w wysokości 8% czy 23%. Istnieje nawet orzecznictwo, które sugeruje, że w takiej sytuacji powinno nastąpić zwolnienie z podatku. Warto więc zasięgnąć porady w tym zakresie w stosownym urzędzie.

Co zrobić w przypadku, gdy działka nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?

Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie oznacza oczywiście, że nie będziesz mógł sprzedać swojej działki. W takiej sytuacji powinieneś postarać się o inny dokument, który zastąpi MPZP i wskaże przeznaczenie działki. Takim dokumentem jest najczęściej decyzja o Warunkach Zabudowy. Wniosek o jej wydanie składa się w urzędzie gminy.

Otrzymanie decyzji jest jednak uzależnione od kilku czynników, między innymi od tego, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. O ten dokument warto postarać się możliwie szybko, gdyż procedura może przedłużyć się nawet do kilku miesięcy.

Co w przypadku, jeżeli dysponujemy dużą działką budowlaną?

Brak planu zagospodarowania przestrzennego to nie jedyny problem, z jakim mogą się spotkać właściciele. Trudności może przysporzyć również duża działka z warunkami zabudowy.

Sprzedaż działki budowlanej powyżej trzech tysięcy metrów kwadratowych jest ograniczona przepisami prawa, dlatego musisz liczyć się z koniecznością podzielenia terenu na kilka mniejszych działek. Wymaga to opłacenia prac geodezyjnych, jednak niekiedy jest jedyną szansą na skuteczne zbycie dużej działki budowlanej.

Warto wiedzieć!

O decyzję o Warunkach Zabudowy lepiej wystąpić po podziale ziemi wykonanym przez geodetę. Każda działka będzie bowiem potrzebować oddzielnej decyzji gminy. Poprzednia decyzja o Warunkach Zabudowy wydana do całej działki nie będzie już aktualna.

Sprzedaż działki bez drogi dojazdowej - co na ten temat mówią przepisy?

Nie istnieją przepisy prawne, które zabraniałyby sprzedaży działki bez drogi dojazdowej. Działka bez dojazdu może jednak sprawić nabywcy wiele kłopotu. Dojazd do działki budowlanej jest bowiem potrzebny, aby otrzymać pozwolenie na budowę. Jeśli taka droga nie została wytyczona, konieczne będzie ustanowienie tak zwanej drogi koniecznej, która pozwala na dojazd do posesji drogą sąsiada.

Jest to o tyle niekorzystne, że sąsiad może życzyć sobie opłaty lub innego sposobu wyrównania kosztów za korzystanie z jego drogi. Co więcej, umowę z sąsiadem w tej sprawie trzeba sporządzić przed notariuszem.

Warto zdawać sobie jednak sprawę z tego, że sąsiad może nie zgodzić się na ustanowienie służebności. W takiej sytuacji konieczne jest wystąpienie z wnioskiem do sądu. Uciążliwości związane z taką sytuacją powodują, że część osób nie godzi się na sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej. Jeśli jesteś właścicielem takiej nieruchomości, masz dwie możliwości: albo postarać się o wykonanie drogi, albo obniżyć cenę, licząc, że skusi to inwestorów. 

Zobacz także: Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć

Co jeszcze należy sprawdzić przed sprzedażą działki budowlanej?

Przed wystawieniem ogłoszenia warto sprawdzić jeszcze kilka dodatkowych rzeczy, o które mogą pytać potencjalni nabywcy. Aby sprzedaż przebiegała możliwie szybko oraz profesjonalnie warto wiedzieć:

  • czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką,
  • czy działka ma jakieś wady, na przykład jest to działka pochyła lub działka wąska,
  • jakie inwestycje planowane są w sąsiedztwie w kolejnych latach,
  • jak wysoki jest podatek od nieruchomości,
  • co można wybudować na działce,
  • szacowane koszty rozliczenia mediów.

Jak wygląda sprzedaż działki budowlanej w dobie koronawirusa?

Koronawirus pokrzyżował plany niejednej branży. Wpłynął również w znacznym stopniu na branżę nieruchomości. Lockdown przypadł bowiem na wiosnę oraz lato, czyli czas najbardziej wzmożonego zainteresowania działkami budowlanymi. Zmusiło to sprzedających do zmiany sposobu prezentowania oferty sprzedaży.

Zamiast popularnych banerów umieszczanych na płocie lub tabliczek wbitych w ziemię, zdecydowanie lepiej zadbać o odpowiednie sfotografowanie gruntu. Aby wybić się pośród wielu internetowych ogłoszeń, najlepiej urozmaicić swoją ofertę zdjęciami z drona oraz tradycyjnymi fotografami. Dobrym pomysłem jest udostępnienie rzutu działki oraz opisanie sąsiedztwa. Przyciągająca wzrok forma ogłoszenia powinna zachęcić potencjalnych nabywców do osobistego obejrzenia działki.

Paradoksalnie pandemia mogła skuteczniej zmotywować niektórych właścicieli do podjęcia stosownych kroków w celu sprzedaży działki budowlanej.

Jeśli dotychczas zamieszczałeś jedynie baner lub tabliczkę w okolicach gruntu, zdecydowanie się na ogłoszenie online pozwoli Ci dotrzeć do znacznie szerszego grona odbiorców.

Planowałeś budowę domu? Sprawdź, co możesz zrobić, jeśli koronawirus pokrzyżował Ci plany!

Autor artykułu

Podobne artykuły

Ogród i Taras
Drewutnia
Ocieplenie i izolacja
System TERMONIUM
Ogród i Taras
Drewutnia
Ocieplenie i izolacja
System TERMONIUM

Nowości w tej kategorii

Działka
Działka leśna – czy można wybudować dom na działce leśnej?
17 września 2021 r. Adrianna Bartusik

Działka leśna – co można postawić i czy można wybudować dom na działce leśnej?

Działka leśna może wydawać się idealnym miejscem na budowę domu. Bliskość las...

Działka
Działka rekreacyjna
24 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Działka rekreacyjna – czym jest działka rekreacyjna i co można na niej wybudować?

Własna działka rekreacyjna może stać się dla Ciebie azylem – miejscem wypoczy...

Działka
Zabudowa zagrodowa – co to jest i jakie warunki powinna spełniać?
16 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Zabudowa zagrodowa – czym jest zabudowa zagrodowa i jakie warunki powinna spełniać?

Zabudowa zagrodowa nie we wszystkich przepisach prawa jest definiowana jednoz...

Działka
Pompa zanurzeniowa
21 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Pompa zanurzeniowa – co to jest i jak działa pompa zanurzeniowa?

Pompa zanurzeniowa, nazywana również zalewową, jest pompą ciśnieniową, pozwal...

Działka
Działka leśna – czy można wybudować dom na działce leśnej?
17 września 2021 r. Adrianna Bartusik

Działka leśna – co można postawić i czy można wybudować dom na działce leśnej?

Działka leśna może wydawać się idealnym miejscem na budowę domu. Bliskość las...

Działka
Działka rekreacyjna
24 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Działka rekreacyjna – czym jest działka rekreacyjna i co można na niej wybudować?

Własna działka rekreacyjna może stać się dla Ciebie azylem – miejscem wypoczy...

Działka
Zabudowa zagrodowa – co to jest i jakie warunki powinna spełniać?
16 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Zabudowa zagrodowa – czym jest zabudowa zagrodowa i jakie warunki powinna spełniać?

Zabudowa zagrodowa nie we wszystkich przepisach prawa jest definiowana jednoz...

Działka
Pompa zanurzeniowa
21 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Pompa zanurzeniowa – co to jest i jak działa pompa zanurzeniowa?

Pompa zanurzeniowa, nazywana również zalewową, jest pompą ciśnieniową, pozwal...