Jak sprawdzić, czy interesująca nas działka budowlana jest zadłużona?

Co ważne – sprawdzenia stanu prawnego działki można dokonać, nie będąc jej właścicielem. Wystarczy do tego jedynie znajomość numeru księgi wieczystej, chociaż i to nie jest konieczne. W internecie można znaleźć strony oferujące, za niewielką opłatą, dostęp do księgi wieczystej jedynie na podstawie adresu danej nieruchomości lub numeru działki.  

Księga wieczysta to podstawowe źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości 

Podstawowym źródłem informacji o każdej nieruchomości jest prowadzona dla niej księga wieczysta – KW. Jest to jawny, dostępny publiczny rejestr, w którym znajdziemy informację dotyczącą jej aktualnego stanu prawnego. Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece powinna ją posiadać każda nieruchomość, jednak wciąż można znaleźć odstępstwa od tej reguły. 

Co do zasady nie ma przeszkód, by nabyć działkę, dla której jeszcze nie założono KW, jest to jednak bardziej skomplikowane, a od sprzedającego należy zażądać zaświadczenia o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej.

Ile miesięcy potrzeba, by sfinansować budowę domu 100 m²? Analiza w kontekście średniej pensji

Jakie informacje znajdują się w księdze wieczystej?

Każda księga wieczysta składa się z 4 głównych działów, które zawierają następujące informacje: 

• Dział I – składa się faktycznie z dwóch części: 
  • Dział I-O Oznaczenie Nieruchomości,
  • Dział I-Sp Spis Praw Związanych z Własnością,
• Dział II – Własność,
• Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia,
• Dział IV – Hipoteka.

Z naszego punktu widzenia najważniejsze są oczywiście zapisy w dziale IV – Hipoteka, chociaż należy sprawdzić też dokładnie dział III, czy na parceli nie ciążą innego rodzaju zobowiązania, na przykład służebność gruntowa lub służebność przesyłu.  

Dział IV księgi wieczystej zawiera kluczowe informacje o zadłużeniu 

Sprawdzenie wszelkich zapisów w dziale IV jest wręcz naszym obowiązkiem, ponieważ nabywając nieruchomość, wstępujemy we wszystkie prawa i obowiązki jej poprzedniego właściciela, w tym dotyczące zobowiązań w dziale III i zadłużenia w we wspomnianym dziale.  

Właśnie w dziale IV znajdziemy informację o zadłużeniu. Może to być hipoteka umowna lub hipoteka przymusowa. Najczęściej spotkamy się właśnie hipoteką umowną, ustanowioną na rzecz banku lub – rzadziej – innej osoby fizycznej. To właśnie dzięki temu, że taki wpis jest skuteczną formą zabezpieczenie wierzytelności, zwykle kredyty hipoteczne mają najniższe oprocentowanie.    

Inaczej rzecz ma się w przypadku hipoteki przymusowej, ustanawianej wyrokiem lub nakazem sądu zwykle z powodu długów, na przykład z tytułu zaległości podatkowych na rzecz Skarbu Państwa lub ZUS. 

O ile zakup nieruchomości obciążonej hipoteką umowną nie jest niczym nadzwyczajnym, zarówno w przypadku mieszkania jak i działki, o tyle hipoteka przymusowa powinna być dla nas sygnałem alarmowym.  

Informacja o hipotece przymusowej może bowiem świadczyć o tym, że właściciel nieruchomości uporczywie uchylał się od regulowania zobowiązań, co ostatecznie doprowadziło do pojawienia się przymusowego wpisu zadłużenia w dziale IV KW.  

W takim przypadku należy dokonać bardzo dokładnego sprawdzenia wszystkich innych opłat i podatków dotyczących interesującej nas parceli, ponieważ zachodzi uzasadnione podejrzenie, że jej właściciel ma również inne nieuregulowane zobowiązania.  

Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny? Sytuacja na rynku [III kwartał 2023]

Dlaczego musimy zwrócić uwagę na wzmianki w księdze wieczystej?  

Naszą szczególną czujność powinna również wzbudzić informacja o wzmiance o wniosku o wpis do księgi wieczystej. Jest ona automatycznie umieszczana w dziale KW, którego ma dotyczyć. 

Na przykład w dziale IV może oznaczać wpis nowego zadłużenia lub informację o spłaceniu lub zniesieniu dotychczasowej hipoteki. Tak czy inaczej, w tej sytuacji musimy zachować najwyższą ostrożność i przed zakupem mieć pewność czego dana wzmianka konkretnie dotyczy. 

Jak najprościej sprawdzić stan księgi wieczystej? 

Pierwszą możliwością, by sprawdzić księgę wieczystą, jest osobista wizyta w sądzie rejonowym właściwym miejscowo ze względu na położenie nieruchomości.  

Drugą, prostszą i szybszą metodą jest wejście na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości, gdzie znajdziemy wszystkie interesujące nas informacje - (Elektroniczne Księgi Wieczyste) ekw.ms.gov.pl. 

Podatki i opłaty, czyli zobowiązania wobec gminy  

Jeśli już zapoznaliśmy się ze stanem prawny nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, następnym krokiem powinno być zainteresowanie się, czy wszelkiego rodzaju opłaty i podatki, na przykład od nieruchomości, są w całości regulowane na bieżąco.

Przed zakupem powinniśmy uzyskać taką informację od sprzedającego, najlepiej w postaci pisemnego oświadczenia, które zostanie dołączone przez notariusza jako załącznik do umowy kupna/sprzedaży. Jednak przed podpisaniem umowy uzyskane dane warto zweryfikować na własną rękę w odpowiednich urzędach. 

Oczywiście przed zakupem musimy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub wystąpić o wydanie warunków zabudowy (WZ), by sprawdzić, czy na danej działce możemy wybudować dom i jakie ewentualne ograniczenia mogą dotyczyć planowanej przez nas inwestycji. Co ważne, na tej podstawie będziemy mogli się również zorientować, jakiego rodzaju podatki i opłaty powinny być wnoszone z tytułu własności działki.  

Zapraszamy również do obejrzenia naszego filmu:

Wszelkie wątpliwości należy dokładnie wyjaśnić przed zakupem  

Zakup działki budowlanej to bardzo poważna inwestycja, dlatego należy sprawdzić – z dołożeniem należytej staranności – wszystkie dotyczące jej informacje i zapisy. W przypadku jakichkolwiek rozbieżności, niejasności lub kłopotów z interpretacją zawartości dokumentów, warto zasięgnąć specjalistycznej porady prawnej. Kilkaset złotych wydanych na tym etapie inwestycji może nas uchronić przed bardzo poważnymi konsekwencjami w przyszłości. 

Wojciech Rynkowski 

Ekspert Extradom.pl