Dwa domy na jednej działce: czy to możliwe i jak najkorzystniej je zaplanować?

Czy na jednej działce można wybudować dwa domy?

Tak, budowa domu na działce z istniejącym domem jest jak najbardziej możliwa, ale wymaga uzyskania stosownego pozwolenia. Inwestor, chcąc rozpocząć prace, musi przede wszystkim zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w których znajdują się informacje dotyczące gęstości zabudowy, wielkości budynków i sposobu ich usytuowania czy odległości między poszczególnymi obiektami.

W praktyce to gmina ocenia, czy można postawić dwa domy na jednej działce. Niedostosowanie się do lokalnych przepisów i rozpoczęcie prac bez uzyskania pozwolenia uznane zostanie za samowolę budowlaną. To z kolei, zgodnie z art. 90 Prawa budowlanego, wiąże się z karą grzywny (do 1 miliona złotych), a także karą ograniczenia wolności (od 1 do 12 miesięcy) lub pozbawienia wolności (do 2 lat). Warto więc dokładnie zapoznać się z MPZP, a w przypadku wątpliwości zgłosić się bezpośrednio do urzędu.

W praktyce to gmina ocenia, czy można postawić dwa domy na jednej działce.

Jeżeli jednak posiadasz teren, którego powierzchnia pozwala na wzniesienie dwóch osobnych budynków, nie powinieneś mieć problemów z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Takie rozwiązanie może być niezwykle korzystne, zwłaszcza w sytuacji, gdy drugi dom przeznaczony będzie dla dzieci czy rodziców  – dzięki temu członkowie najbliższej rodziny będą blisko siebie, ale zachowają pewną niezależność. Co więcej, budowa dwóch domów na jednej działce może być bardziej zrównoważona z ekologicznego punktu widzenia, ponieważ umożliwia efektywniejsze wykorzystanie terenu i zasobów.

Gotowe projekty domów do 100 m2!

Monte 5

3 599 zł

3 799 zł

Domino Rex (1450)

3 390 zł

3 890 zł

APS 347

3 999 zł

4 399 zł

Projekty domów do 100 m2

Budowa dwóch osobnych budynków czy budowa szeregowa?

Budowa drugiego domu na działce może być interpretowana na dwa sposoby:

1. Pierwszy dotyczy wzniesienia niezależnego budynku obok już istniejącego - tu sprawdzą się projekty domów do 100m² lub projekty domów na wąską działkę.
2. Drugi to wykonanie zabudowy szeregowej (w tym bliźniaczej) na jednej działce, w którym oba obiekty są ze sobą połączone.

W obu przypadkach niezbędne jest pozwolenia na budowę.

Czy budowa bliźniaka na jednej działce ma sens? Jak najbardziej – z formalnego punktu widzenia są to bowiem dwa budynki, które nie mają wspólnych fundamentów, a łączą się ze sobą wyłącznie przylegającymi ze sobą ścianami. Co więcej, każdy z nich posiada odrębną księgę wieczystą, a ich właściciele mogą rozporządzać nimi niezależnie.

Bardzo dużą zaletą takiego rozwiązania jest przede wszystkim lepsze wykorzystanie dostępnej przestrzeni – zabudowa szeregowa może stanowić alternatywę dla budowy drugiego domu w przypadku ograniczonej powierzchni działki.

Analiza możliwości prawnych i administracyjnych

Prawo miejscowe - loklane warunki zabudowy

Co należy zrobić, aby wybudować dwa domy na jednej działce? Przepisy w naszym kraju wymagają przede wszystkim uzyskania stosownego pozwolenia. Zanim jednak o nie wystąpisz, zapoznaj się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – jak wspomnieliśmy wcześniej, znajdują się tam istotne z punktu widzenia planowanej inwestycji informacje, a te najważniejsze dotyczą zagęszczenia zabudowy, wielkości obiektów oraz minimalnych odległości między budynkami na tej samej działce.

Jeżeli MPZP wyklucza gęstą zabudowę, jedyną alternatywą pozostaje wspomniany wcześniej bliźniak.

Uwaga! W sytuacji, gdy działka, na której chcesz zbudować drugi dom, nie została objęta MPZP, musisz wystąpić z wnioskiem do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Przeczytaj koniecznie: Twoja działka nie jest ujęta w MPZP? Zobacz, co zrobić w tym przypadku

Sprawdź nasze projekty domów do zabudowy bliźniaczej!

Qubik 3

6 672 zł

8 340 zł

Tosia Nano Duo (1847)

3 790 zł

4 290 zł

Luana II Bis

3 699 zł

3 799 zł

Projekty domów do zabudowy bliźniaczej

Pozwolenia na budowę

Jeżeli planowana inwestycja jest zgodna z MPZP lub warunkami zabudowy, a Twoja działka posiada wystarczająco dużą powierzchnię, by pomieścić dwa osobne domy, możesz rozpocząć starania o pozwolenie na budowę. Stosowny wniosek należy złożyć w najbliższym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta, a wraz z nim kilka dokumentów, m.in.:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzję o wydaniu warunków zabudowy (jeżeli nie ma MPZP);
• wypis z rejestru gruntów dla działki i działek sąsiednich, a także wyrys z mapy ewidencji gruntów;
• 4 egzemplarze projektu budowlanego;
• warunki techniczne dotyczące mediów;
• oświadczenie projektanta oraz sprawdzającego o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z przepisami budowlanymi.

Warto pamiętać, że samo zgłoszenie budowy (bez pozwolenia) może nie być możliwe w przypadku budowy drugiego domu na jednej działce. Mowa tu o sytuacjach, w których obszar oddziaływania budynku dotyczy innych obiektów.

Sprawdź artykuł: Czym jest obszar oddziaływania obiektu

Planowanie przestrzenne dwóch domów na jednej działce

Decydując się na dwa domy na jednej działce, trzeba dostosować się do obowiązujących w naszym kraju przepisów dotyczących planowania przestrzennego.

Kluczową kwestią jest tu minimalna odległość między budynkami, która powinna wynosić:

• 8 metrów pomiędzy dwoma domami murowanymi;
• 12 metrów pomiędzy domem murowanym a drewnianym;
• 16 metrów pomiędzy dwoma domami drewnianymi.

To jednak nie wszystko. Oba budynki powinny również znajdować się w odległości minimum:

• 4 metrów od granicy działki w przypadku ściany z otworami okiennymi i/lub drzwiowymi;
• 3 metrów od granicy działki w przypadku ściany bez okien i drzwi;
• 1,5 metra od granicy działki, gdy taką możliwość daje MPZP.

Oprócz tego, warto zwrócić uwagę, czy jeden z budynków nie będzie ograniczał drugiemu dostępu do światła słonecznego i czy każdy z domów będzie miał dostęp do mediów oraz drogi publicznej.

Więcej na temat odległości domu od granic działki w naszym materiale wideo:

Podział działki - formalności i aspekty techniczne

W przypadku budowy dwóch domów na jednej działce niezwykle istotną kwestią jest ustalenie własności. Okazuje się bowiem, że z formalnego punktu widzenia właścicielem nowopowstałego budynku wcale nie jest inwestor, który go wybudował, ale właściciel działki. Chcąc przenieść własność na bliską osobę, wystarczy sporządzić umową cywilnoprawną, jednak w przypadku nieznających się wcześniej osób konieczne będzie ustanowienie użytkowania. Niestety, takie rozwiązanie wymaga zapłacenia podatku.

Jeżeli chcesz go uniknąć, możesz zdecydować się na podział działki. W takiej sytuacji niezbędne będzie wyznaczenie nowych granic przez geodetę oraz złożenie wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W praktyce takie rozwiązanie okazuje się mniej problematyczne (i kosztowne!) od ustanowienia użytkowania i rozwiązuje kwestię własności domu.

Pamiętaj jednak, że również po podziale należy spełnić wymienione wcześniej warunki, jak np. odpowiednia odległość między budynkami na jednej działce.

Może Cię zainteresować: O czym musimy wiedzieć przed rozpoczęciem wspólnej budowy domu?

Gospodarka wodno-ściekowa dla dwóch domów

Jednym z najpoważniejszych wyzwań dla właścicieli kilku budynków znajdujących się na jednym terenie jest zadbanie o odpowiednią gospodarkę wodno-ściekową. Co mówią na temat kanalizacji, nie tylko w kontekście dwóch domów na jednej działce, przepisy? Zgodnie z nimi za budowę i utrzymanie sieci odpowiada przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, ale podłączenie do niej nieruchomości jest obowiązkiem właściciela działki.

Oczywiście istnieje możliwość podłączenia obu budynków do wspólnej sieci kanalizacyjnej i wodociągowej. Niekiedy mogą jednak występować problemy z jej wydajnością, co wymaga poszukiwania alternatywnych rozwiązań. Do tych najlepszych zaliczamy:

• budowę studni głębinowej, która pozwoli dostarczyć do obu budynków czystą wodę pitną, gdy nie ma możliwości podłączenia ich do sieci wodno-kanalizacyjnej;
• montaż szamba albo przydomowej oczyszczalni ścieków, która pozwoli zadbać o gospodarkę wodno-ściekową na działce.

Oczywiście zastosowanie któregoś z powyższych rozwiązań wymaga poniesienia dodatkowych kosztów, a także dostosowania się do lokalnych przepisów.

Sprawdź również: Uzbrojenie działki budowlanej: najważniejsze formalności i koszt uzbrojenia

Koszty inwestycji i potencjalne oszczędności

Budowa nowego domu obok starego na jednej działce może być bardzo opłacalna, zważywszy na rosnące ceny gruntów. Co więcej, takie rozwiązanie pozwoli podzielić koszty między dwóch inwestorów oraz zyskać oszczędności, związane np. z budową wspólnej studni głębinowej czy podłączeniem obu budynków do jednej sieci wodociągowej.

Określenie tego, czy tańsze będzie wzniesienie dwóch autonomicznych domów, czy też budowa bliźniaka na jednej działce, jest bardzo trudne. Wiele zależy bowiem od powierzchni budynku, zastosowanej technologii czy wybranych materiałów wykończeniowych. Wielu inwestorów podkreśla jednak, że mniej kosztowna jest zabudowa szeregowa, co wynika między innymi ze wspólnych elementów konstrukcyjnych.