Na co zwrócić uwagę zawierając umowę z architektem?

Podjęcie współpracy z architektem jest niezbędne, gdy chcemy mu zlecić wykonania projektu architektonicznego od podstaw lub adaptację gotowego projektu domu. W każdym przypadku warto podpisać z nim umowę, w której będzie opisany szczegółowo zakres zleconych mu prac, a także terminy jej wykonania oraz wysokość i zasady zapłaty wynagrodzenia.

Czy przy współpracy z architektem konieczna jest umowa?

Decydując się na zlecenie architektowi wykonania projektu domu, powinieneś na samym początku ustalić z nim najważniejsze zasady współpracy, a przede wszystkim sprecyzować swoje oczekiwania dotyczące zakresu pracy, jaką ma dla Ciebie wykonać. Takie ustalenia mogą być poczynione ustnie, jednak znacznie bezpieczniej spisać je w formie umowy.

Pisemna umowa z architektem na projekt indywidualny ułatwi Ci dochodzenie roszczeń wobec architekta, gdy ten nie wywiąże się z jej warunków, czyli na przykład nie wykona projektu w wyznaczonym terminie lub nie przygotuje całej uzgodnionej dokumentacji. Z punktu widzenia inwestora takie sytuacje mogą skutkować poważnymi konsekwencjami np. znacznym opóźnieniem inwestycji, czy też brakiem możliwości uzyskania pozwolenia na budowę. Dobrze skonstruowana umowa z architektem jest najlepszym sposobem na uniknięcie takich problemów.

Jakim przepisom podlega umowa z architektem?

Umowa z architektem podlega przepisom kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi w Polsce obowiązuje swoboda zawierania umów. Taka umowa może więc tak naprawdę mieć dowolną formę i zawierać dowolne zapisy, o ile mieszczą się one w granicach obowiązujących przepisów prawa.

Warto wiedzieć, że wzór umowy z architektem przygotowała Izba Architektów, który można zakupić w formie gotowego blankietu do wypełnienia. Nie jest to obowiązkowy wzór dokumentu, lecz jedynie rekomendowany szablon, a więc można go zarówno skrócić, jak i rozszerzyć o dodatkowe zapisy.

Jakim rodzajem umowy jest umowa z architektem?

Umowa współpracy z architektem zazwyczaj przyjmuje formę umowy o dzieło, której zasady zawierania określa Kodeks cywilny w art. 627-646. W takiej umowie przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania dzieła, a zamawiający do zapłaty z tego tytułu wynagrodzenia. Dziełem w tym przypadku może być np. przygotowanie projektu budowlanego.

Umowa o pracę z architektem podpisywana jest rzadko. Zazwyczaj ma to miejsce, gdy architekt zostaje zatrudniony przez biuro projektowe. Ten rodzaj umowy nie występuje zatem przy relacji architekt-klient. Umowę o dzieło z architektem niekiedy zastąpić może umowa ustna, lecz już wspomniano wyżej, nie jest to praktyczne rozwiązanie.

Należy pamiętać, że umowa z architektem na projekt domu powinna precyzować nie tylko przedmiot i termin realizacji dzieła, ale także wysokość, termin i warunki zapłaty wynagrodzenia. Zgodnie z rekomendacją Izby Architektów honorarium architekta może być określone ryczałtowo lub kosztorysowo. W tym pierwszym przypadku wynagrodzenie ma postać konkretnych kwot należnych za poszczególne czynności. W drugim natomiast określa się go procentowo od rzeczywistych kosztów inwestycji i wówczas mamy do czynienia z umową prowizyjną z architektem.

Umowa z architektem – co powinna zawierać?

W ogólnym ujęciu umowa z architektem powinna określać rodzaj zleconych mu prac oraz zasady współpracy i rozliczeń z inwestorem. W sformułowaniu konkretnych warunków pomocny będzie wzór umowy z architektem, jaki jest np. rekomendowany przez Izbę Architektów.

Co powinna zawierać umowa z architektem? Oto najważniejsze elementy, które powinny się w niej znaleźć:

• przedmiot umowy – należy tu precyzyjnie określić rodzaj projektu, który ma sporządzić architekt (może być to np. projekt budowlany, koncepcyjny, przetargowy lub wykonawczy), oraz listę dokumentów wchodzących w skład opracowania,
• parametry przedmiotu umowy – w umowie warto określić cechy obiektu, który ma być zaprojektowany przez architekta (jego typ, wielkość, rodzaj konstrukcji itp.), a także ważne informacje na temat miejsca jego budowy, czyli m.in. lokalizacji, charakterystyki terenu oraz warunków wynikających np. z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
• wykaz dodatkowych czynności zleconych architektowi – chodzi tu o czynności wychodzące poza standardowe prace projektowe, a więc np. wykonanie kosztorysu inwestorskiego lub przygotowanie wniosku o pozwolenie na budowę,
• termin realizacji dzieła – najlepiej wyznaczyć go na konkretny dzień, a oprócz tego wskazać termin wykonania przez architekta ewentualnych poprawek lub usunięcia braków w zamówieniu (warto tu zaznaczyć, że takie poprawki powinny być zrealizowane nieodpłatnie),
• wynagrodzenie – w umowie powinno się określić sposób rozliczenia z architektem (ryczałtowo lub kosztorysowo), a także wskazać konkretne stawki za poszczególne czynności; oprócz tego należy określić termin uregulowania wynagrodzenia oraz warunki płatności, czyli przede wszystkim po akceptacji dostarczonego dzieła.

Umowa współpracy z architektem może zawierać również dodatkowe zapisy dotyczące m.in. wykazu dokumentów dostarczanych przez inwestora, kar umownych za niewywiązanie się z warunków umowy, czy też sposób rozstrzygania sporów.

Jakie są prawa i obowiązki architekta oraz inwestora?

Zgodnie z przepisami architekt sporządzający projekt budowlany ma określone prawa i obowiązki. Przed zawarciem umowy z architektem warto je znać, aby wiedzieć, czego można oczekiwać od architekta i co należy mu zapewnić w celu umożliwienia mu wykonania swoich obowiązków.

Jako uczestnik procesu budowlanego inwestor również ma określone prawa i obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego i dotyczą one głównie sposobu organizacji budowy. W kontekście umowy z architektem jego głównym obowiązkiem jest dostarczenie dokumentacji niezbędnej do wykonania projektu oraz wypłacenie projektantowi wynagrodzenia.

Z kolei do jego praw należą przede wszystkim:

• prawo do wykorzystania projektu w zakresie określonym warunkami umowy,
• prawo do zobowiązania projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego nad realizacją inwestycji wg projektu,
• prawo do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi oraz z polisy ubezpieczeniowej architekta, jeśli inwestycja zrealizowana na podstawie wadliwie wykonanego projektu nie osiągnęła założonych parametrów technicznych lub użytkowych.

Jak możemy zabezpieczyć swoje interesy w umowie z architektem?

Chcąc zabezpieczyć swoje interesy, warto przede wszystkim zadbać o odpowiednio sformułowaną umowę z architektem. Najważniejsze, by precyzyjnie określić w niej zakres zadań oraz termin ich wykonania, ponieważ ułatwi to potem ich wyegzekwowanie.

Warto również umieścić w umowie zapisy o karach umownych np. w razie pojawienia się opóźnień w realizacji projektu lub niedokonania we wskazanym terminie poprawek. Kary te nie powinny wykluczać możliwości dochodzenia odszkodowania, co również należy odpowiednio zapisać w warunkach umowy. Tutaj warto podkreślić, że każdy architekt powinien mieć wykupioną polisę OC, która również chroni interesy inwestora. To właśnie z niej można bowiem dochodzić swoich roszczeń z powodu poniesionych szkód powstałych wskutek uchybień popełnionych przez architekta.

Na co uważać podpisując umowę z architektem?

Najczęściej architekci proponują klientom swój szablon umowy. W pierwszej kolejności warto się więc dokładnie zapoznać z jej treścią. A na co uważać, podpisując umowę z architektem?

Warto zwrócić uwagę na przykład na zapisy dotyczące ewentualnej zaliczki. Umowa powinna precyzować, że będzie ona zaliczona na poczet ceny projektu, a także określać warunki jej zwrotu w razie odstąpienia od umowy przez jedną ze stron.

Istotne są również zapisy dotyczące terminu realizacji projektu. Jeśli chcesz uniknąć opóźnień, musisz zadbać, aby w umowie znalazły się sankcje za niedotrzymania wskazanego terminu prac. Zazwyczaj przyjmują one formę kar umownych za każdy dzień opóźnienia. Ponadto, za ewentualne wady projektu odpowiedzialność powinien ponieść architekt. W tym przypadku zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady dzieła.

Warto też zwrócić uwagę, jak umowa z architektem reguluje prawa autorskie do projektu. Zazwyczaj inwestor otrzymuje jedynie licencję, a więc prawo do wykonania według projektu tylko jednego budynku określonego w umowie, natomiast nie może go wykorzystać do innej inwestycji lub tym bardziej odsprzedać projekt innemu inwestorowi – takie działania są możliwe po wykupieniu majątkowych praw autorskich, dlatego tę kwestię należy sprecyzować w umowie.

Rękojmia za wady nieruchomości – co to oznacza?

W jakiej sytuacji można odstąpić od umowy z architektem?

W związku z tym, że umowa o współpracy z architektem najczęściej przyjmuje formę umowy o dzieło, zastosowanie w tym przypadku będą miały przepisy prawa cywilnego. Odstąpienie od umowy o dzieło jest jak najbardziej możliwe. Co istotne, zamawiający ma prawo przerwać umowę w każdej chwili bez podawania powodu. Niemniej, w tej sytuacji jest zobowiązany zapłacić wykonawcy część umówionego wynagrodzenia, które pokryje koszt wykonanych do tej pory prac.

Odstąpienie od umowy z architektem może nastąpić także na skutek wad dzieła. Wówczas wykonawca ma obowiązek usunąć je w wyznaczonym terminie. Jeśli tego nie zrobi, a wady będą istotne, to zamawiający może odstąpić od umowy. Wady nieistotne mogą być zaś powodem do obniżenia wynagrodzenia.