Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy. Czy warto kontynuować czyjąś budowę domu?

Przed pandemią COVID-19 sytuacja na rynku budowlanym sprzyjała podejmowaniu inwestycji, ale kolejne lata, wojna w Ukrainie, inflacja i niepewność gospodarcza doprowadziły do tego, że wielu inwestorów prywatnych musiało porzucić plany budowlane. Na rynku pojawiły się więc domy w trakcie budowy na sprzedaż.

Czy to dobra okazja inwestycyjna dla Ciebie? Czy będziesz mógł zaciągnąć kredyt hipoteczny na dom w trakcie budowy, czy jest to zobowiązanie wyłącznie na zakup domu lub jego budowę od podstaw? Sprawdź, jak wyglądają oferty kredytów hipotecznych na dokończenie inwestycji w polskich bankach.

Czym jest kredyt hipoteczny na dokończenie budowy?

Na rynku nieruchomości możesz znaleźć oferty dotyczące sprzedaży budowy domu wraz z działką i wzniesionymi murami. Ale jak to rozumieć?

Dom w trakcie budowy może oznaczać właściwie zarówno to, że na działce są już wykopane i zrobione fundamenty, jak i to, że stoi on w stanie surowym zamkniętym, z oknami, drzwiami i dachem. Wszystko dlatego, że zgodnie z przepisami i przyjętą praktyką o domu jednorodzinnym w trakcie budowy mówi się do chwili, kiedy zostanie on odebrany, czyli formalnie zgłoszony do użytkowania.

Jeśli więc dokonane zostanie zgłoszenie budynku do użytkowania i wydane urzędowe zaświadczenie w tej materii, będzie to już obiekt wybudowany, a nie w trakcie budowy.

Na ogół inwestorzy dokonują zgłoszenia zakończenia budowy na etapie, gdy dom znajduje się w stanie deweloperskim, który co prawda nie pozwala jeszcze na zamieszkanie, bo potrzebne jest wykończenie wnętrz i ich wyposażenie, ale są to już etapy niestanowiące stricte działań budowlanych. Wróćmy jednak do głównego zagadnienia.

Musisz liczyć się z tym, że kupując działkę budowlaną z rozpoczętą na niej inwestycją, powinieneś kontynuować ją według projektu budowlanego, jaki został wybrany przez zbywcę.

W zależności od tego, na jakim etapie znajduje się budowa, musisz oszacować, z jakimi kosztami będzie ona związana. Nie ma przy tym znaczenia, kiedy zwrócisz się do banku z prośbą o finansowanie dalszych prac.

Budowa domu jednorodzinnego jest jednym z czołowych celów zaciągania kredytów hipotecznych. Jednak czy można wziąć zobowiązanie na dokończenie budowy? Jak najbardziej. Jeśli decydujesz się na zakup działki z domem na etapie przed zgłoszeniem go do użytkowania, to zaciągasz kredyt na dokończenie budowy domu. Kredyt ten będzie miał dwa odrębne cele:

• zakup nieruchomości gruntowej, gdzie znajduje się w istocie dom w budowie;
• dokończenie budowy domu, czyli przeprowadzenie prac budowlanych niezbędnych do zgłoszenia domu do użytkowania.

Być może dysponujesz wystarczająco wysokimi środkami finansowymi, by kupić za gotówkę działkę z domem znajdującym się w trakcie budowy. Możesz wówczas zaciągnąć kredyt hipoteczny tylko na dokończenie budowy.

ofe-5847238-71690 w-71690

Kiedy jest sens zdecydować się na zakup domu w trakcie budowy?

Czy jednak warto podejmować się takiej budowy? Być może lepiej byłoby kupić po prostu działkę i wznosić dom od podstaw?

Przede wszystkim samodzielna budowa zajmie więcej czasu i w dzisiejszych czasach, kiedy materiały budowlane znacznie podrożały, będzie pociągała za sobą prawdopodobnie wyższe koszty.

Jeśli ktoś sprzedaje działkę z domem w budowie, to z reguły oczekuje po prostu zwrotu poniesionych kosztów. Z uwagi na fakt, że taka nieruchomość rodzi pewne problemy – trzeba mieć środki na realizację dalszej budowy i chcieć mieszkać w domu, który zaprojektowano dla kogoś innego – jej cena może być atrakcyjna dla kupującego.

Wystarczy wówczas postarać się o kredyt hipoteczny na zakup domu w stanie surowym – otwartym lub zamkniętym, a następnie zacząć zaplanowane prace, by w stosunkowo szybkim tempie doprowadzić inwestycję do końca i ostatecznie wprowadzić się do wybudowanej nieruchomości.

Korzyścią wynikającą z zakupu budowy jest to, że masz już zrealizowaną większość spraw formalnych, kupioną działkę i wykonaną część prac. Pozostaje już tylko doprowadzenie inwestycji do stanu, kiedy dom będzie nadawał się do zamieszkania.

Kredyt hipoteczny na stan surowy zamknięty

Przy zakupie niedokończonego obiektu konieczne jest oczywiście dopełnienie wielu formalności. Jeśli zakup ma być sfinansowany z udziałem kredytu bankowego, trzeba będzie zaciągnąć go w banku akceptującym taki przypadek. Kredyt hipoteczny na stan surowy zamknięty oznacza, że zaciągasz zobowiązanie na dokończenie domu – zwykle musisz doprowadzić budowę do stanu deweloperskiego lub stanu pod klucz, pozwalającego na zamieszkanie.

Potrzebny będzie harmonogram prac i ich kosztorys przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny na SSZ. Właściwie dla kupującego przypadek, w którym kupuje na kredyt dom w stanie surowym zamkniętym, jest korzystny, ponieważ pozostanie mu mniej prac do przeprowadzenia, dlatego potrzebne będzie mniejsze zobowiązanie na ich realizację.

Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny? Sytuacja na rynku [III kwartał 2023]

Kredyt hipoteczny na stan surowy otwarty

Stan surowy otwarty oznacza, że dom nie ma jeszcze dachu, okien czy drzwi. Znajduje się więc na wstępnym etapie budowy, co dla banku jest dużą różnicą. Potrzeba sporych nakładów, by móc doprowadzić obiekt do stanu pozwalającego na wprowadzenie się, dlatego możesz potrzebować złożyć wniosek o wyższy kredyt hipoteczny na stan surowy otwarty niż w przypadku stanu surowego zamkniętego.

Bank będzie wymagać od Ciebie doprowadzenia inwestycji do końca, ponieważ dopiero odebrany dom stanowi dla niego odpowiednie i wartościowe zabezpieczenie spłaty długu.

Czy można otrzymać zatem kredyt na stan surowy otwarty? Tak, choć bank może wymagać od Ciebie ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty. Budowa znajduje się na wczesnym etapie, dlatego powinieneś dysponować pewnymi oszczędnościami, by móc zapewnić wkład własny na kredyt hipoteczny na zakup w stanie surowym otwartym i dokończenie budowy.

Zapraszamy także do obejrzenia dyskusji naszych ekspertów:

Jakie są ryzyka związane z zakupem domu w trakcie budowy?

Nieukończona inwestycja budowlana może być atrakcyjna cenowo dla kupującego, ale obiektywnie rzecz biorąc, jeśli na dom w trakcie realizacji zaciągany jest kredyt hipoteczny, to taka nieruchomość wymaga ukończenia. Dla banku realną wartość będzie miał dopiero ukończony i oddany do użytku obiekt, a nie budowla dopiero wznoszona.

Dlatego z reguły przy udzielaniu kredytu hipotecznego trzeba dokładnie wszystko sprawdzić. W pierwszej kolejności należy zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości, by mieć pewność, że sprzedający jest właścicielem działki i rozpoczętej budowy. W dziale IV KW można zweryfikować ewentualne obciążenia hipoteki, a z kolei w III – istniejące służebności, obciążenia i roszczenia, oczywiście o ile zostały one ustanowione.

Doświadczony budowlaniec, kierownik budowy lub inżynier, powinni wybrać się z Tobą na plac budowy i sprawdzić, czy każdy ze zrealizowanych dotychczas etapów inwestycji został wykonany zgodnie z przepisami, a użyte materiały odpowiadają tym, jakie zostały założone w dokumentacji.

Musi istnieć również zgodność realizacji z pozwoleniem na budowę czy zgłoszeniem budowy w urzędzie, a także z projektami – budowlanym i wykonawczym. Jeśli jest inaczej, trzeba liczyć się z koniecznością złożenia wniosku o zmiany w dokumentacji budowlanej.

Przy dokańczaniu budowy może się okazać, że pewne prace zostały nieprawidłowo przeprowadzone. W najgorszym przypadku trzeba będzie zlecić demontaż i wykonać dany etap prawidłowo, by nie narażać się później na to, że zostaniesz oskarżony np. o samowolę budowlaną lub Twój obiekt nie zostanie odebrany.

Kredyt hipoteczny na rozbudowę domu: czy jest dostępny i czy warto?

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego na dom w trakcie budowy?

Podstawą uzyskania kredytu hipotecznego, czy to na zakup, czy budowę domu jest wniosek, który składa się najczęściej na formularzu bankowym. Do niego trzeba dołączyć kosztorys budowy, a od danego banku kredytującego zależy, jaki będzie wymagany docelowy stan zaawansowania prac. Część instytucji wymaga sporządzenia kosztorysu na stan wykończony, a część jest w stanie udzielić kredytu również na budowę z kosztorysem sporządzonym na stan deweloperski.

Prócz niego trzeba przedstawić dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości w budowie, w tym:

• podstawę nabycia działki – dokument trzeba pozyskać od sprzedającego, a mogą nim być akt notarialny, umowa darowizny czy spadek;
• ostateczne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy wystawione na nazwisko sprzedającego dom w trakcie budowy;
• zatwierdzony projekt budowlany, według którego wznoszony był dom;
• wypis i wyrys z rejestru gruntów;
• dokumentacja potwierdzająca dostęp działki do drogi publicznej i sposób tego dostępu;
• dziennik budowy;
• kosztorys sporządzony na druku bankowym;
• wycena dokonana przez rzeczoznawcę – zatrudnionego przez kupującego lub rzeczoznawcę bankowego.

Najważniejszym jednak dokumentem, jaki potrzebny będzie do ubiegania się o kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu, jest operat szacunkowy.

Sprawdź nasze projekty domów parterowych!

Wyjątkowy 2

7 192 zł

8 990 zł

Cena regularna

6 742 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Koniczynka Rex G2 (1663)

4 340 zł

4 690 zł

Cena regularna

4 140 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Mini 4 PLUS energo plus

4 640 zł

5 800 zł

Cena regularna

4 640 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Projekty domów parterowych

Jak wygląda proces ubiegania się o taki kredyt?

Musisz wiedzieć, że podobnie jak przy każdym innym kredycie hipotecznym również i przy kredycie przeznaczonym na dokończenie budowy domu bank będzie wymagał od Ciebie wniesienia odpowiedniego wkładu własnego. Zwykle jest to 20%, możliwe jest również uzyskanie finansowania przy 10%, ale wtedy będzie ono obwarowane dodatkowymi kosztami i zabezpieczeniami.

Jeśli jednak mowa o wkładzie własnym, to w przypadku kredytu hipotecznego na dokończenie rozpoczętej budowy domu nie będzie nim działka, bo nabywca dopiero ją kupuje. Wkładem mogą być środki wnoszone na poczet zakupu. Zwykle ich kwotę przelać powinieneś na konto zbywcy wskazane w treści aktu notarialnego, na mocy którego własność nieruchomości jest przenoszona na Ciebie przed uruchomieniem kredytu.

Już po uruchomieniu kredytu hipotecznego na dokończenie budowy domu produkt ten wypłacany jest zwykle w transzach, z których pierwsza uruchamiana jest na zakup działki budowlanej z domem w budowie. Pieniądze trafiają na wskazany rachunek sprzedającego, zgodnie z aktem notarialnym.

Kolejna transza kredytu udzielana jest na budowę domu, a na rachunek kredytobiorcy trafią pieniądze, jeśli przedłoży on w banku przeniesienie pozwolenia na budowę na siebie lub przeniesienie zgłoszenia budowy w urzędzie, w zależności właściwie co jest podstawą realizacji inwestycji.

Trzecia i każda kolejna transza z kredytu na dokończenie budowy domu będzie uruchomiona na konto kredytobiorcy, po rozliczeniu wydatkowania środków z wcześniejszej transzy.

Na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym na dokończenie budowy?

Pod uwagę przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu trzeba brać:

• warunki kredytowania – jaką musisz mieć zdolność kredytową czy wysokość wkładu własnego;
• zabezpieczenia spłaty kredytu – na wybudowany dom bank ustanowi hipotekę, ale zanim do tego dojdzie, może żądać od Ciebie innych zabezpieczeń spłaty, łącznie z ubezpieczeniami;
• koszty dodatkowe kredytowania – liczą się nie tylko odsetki, lecz także prowizja za przystąpienie do zobowiązania, składki ubezpieczeniowe, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę bankowego itp.

Musisz wiedzieć, że bank nie będzie chciał ustanowić zabezpieczenia spłaty kredytu w formie hipoteki na niedokończonej inwestycji. Jeśli więc zaciągasz kredyt hipoteczny na dom w trakcie budowy, hipoteka obciąży działkę budowlaną. Maksymalny termin, jaki bank może Ci dać na dokończenie realizacji z własnych środków oraz ze środków pochodzących z kredytu hipoteczno-budowlanego, to 24 miesiące.