Zakup działki z rozpoczętą budową. Na co uważać?

Budowa domu od podstaw to duże wyzwanie, którego nie każdy chce się podjąć. Na szczęście, zamiast korzystać z oferty deweloperów i kupować wykończony dom, możesz nabyć ten, który jest dopiero w trakcie budowy. Dzięki temu unikniesz wielu czasochłonnych etapów (np. sprawdzania, czy działka budowlana jest budowlana), zachowując przy tym możliwość wykończenia domu w taki sposób, jak sobie to wymarzyłeś.

Na czym polega zakup działki z rozpoczętą budową?

Kupno działki z rozpoczętą budową oznacza, że możesz nabyć ziemię wraz z fundamentami, czy też domem, który znajduje się np. w stanie surowym otwartym. Realizacja takiej inwestycji jest bowiem możliwa na różnych etapach, nawet na takim, w którym wydano już pozwolenie na budowę, jednak nie rozpoczęto żadnych prac ziemnych.

Zakup działki z rozpoczętą budową wymaga jednak dopełnienia kilku formalności. Nie wystarczy tylko podpisać umowy kupna, aby rozpocząć prace. Dodatkowo należy przenieść prawo do pozwolenia na budowę na nowego inwestora. Organ wydający decyzję nie będzie robił żadnych problemów, jeśli nowy właściciel przejmie wszystkie warunki zawarte w wydanej decyzji i złoży w tej sprawie stosowne oświadczenie.

Warto pamiętać również o tym, że decyzja o pozwoleniu na budowę jest terminowa. To oznacza, że wygasa w dwóch przypadkach:

• gdy budowa została przerwana na dłuższy okres niż 3 lata,
• lub też, gdy nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat, licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Zanim podpiszesz umowę kupna-sprzedaży, warto dokładnie sprawdzić tę kwestię.

Umowa przedwstępna kupna działki – kiedy warto ją podpisać?

Jak dokonać przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę?

W zależności od rodzaju inwestycji wniosek o przeniesienie decyzji możesz złożyć w starostwie powiatowym, urzędzie wojewódzkim lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Sprawę możesz załatwić osobiście podczas jednej wizyty w urzędzie lub też wysłać wniosek wraz z wymaganą dokumentacją listownie albo elektronicznie za pomocą portalu e-Budownictwo.

Co ciekawe, wniosku o przeniesienie działki z pozwoleniem na budowę nie musi składać nowy inwestor. Zgodnie z prawem, może o to wystąpić również dotychczasowy właściciel.

Działka z rozpoczętą budową może zostać przeniesiona na nowego inwestora po złożeniu odpowiedniego wniosku. Zgodnie z prawem budowlanym, nie istnieje jednak żaden wzór formularza, który uznany jest za powszechnie obowiązujący. Warto jednak sprawdzić stronę internetową własnego urzędu, ponieważ wiele instytucji udostępnia gotowe do pobrania druki, co znacznie ułatwia sprawę.

Co powinno znaleźć się we wniosku? Z całą pewnością będą to:

• dane i adres wnioskodawcy, 
• miejscowość i data sporządzenia wniosku, 
• organ, do którego kierowany jest wniosek,
• przedmiot wniosku, 
• dane dotychczasowego inwestora,
• dane podmiotu, na rzecz którego należy przenieść decyzję, 
• numer i dzień wydania decyzji, która ma zostać przeniesiona, 
• podpis wnioskodawcy.

Od czego zacząć budowę domu? Etapy budowy krok po kroku

Do wniosku o przeniesienie działki budowlanej z pozwoleniem na budowę należy dołączyć również szereg dokumentów, takich jak:

• zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia, 
• oświadczenie nowego inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu na budowę,
• dziennik budowy, 
• dowód wniesienia opłaty skarbowej,
• pełnomocnictwo oraz dowód wniesienia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo (jeśli jest potrzebne).

Jak odbywa się przeniesienie warunków zabudowy na nowego właściciela?

Po złożeniu wniosku o przeniesienie decyzji dot. działki budowlanej z rozpoczętą budową, powołany do tego organ sprawdza dokumenty pod kątem zawartości. W przypadku gdy zostaną wykryte jakieś nieprawidłowości, organ może wezwać wnioskodawcę do uzupełnienia dokumentów w terminie 7 dni, licząc od dnia otrzymania wezwania. W przypadku gdy wnioskodawca nie wypełni swojego obowiązku, to organ pozostawia wniosek bez rozpoznania.

W przypadku gdy wszystkie formalności zostaną poprawnie załatwione, następuje weryfikacja samej decyzji (czy np. pozwolenie jest możliwe i czy decyzja nie wygasła). Następnie organ przenosi pozwolenie na budowę na nowego inwestora.

Jak wyglądają formalności przy budowie domu w 2022 roku?

Czy nowy inwestor może wprowadzać zmiany w projekcie budowlanym na działce z rozpoczętą budową?

Po przeniesieniu pozwolenia na nowego inwestora może on przystąpić do budowy domu. A co w przypadku gdy planuje zmiany w projekcie? W takiej sytuacji powinien sprawdzić, czy założone modyfikacje istotnie odbiegają od zatwierdzonego projektu budowlanego. Takiej oceny dokonuje uprawniony projektant. Jeśli odbiegają, to niestety inwestor będzie zmuszony uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Jeśli projektant uzna, że są to jedynie nieistotne odstąpienia, to wystarczy, że w projekcie budowlanym zostanie zamieszczona odpowiednia informacja wraz z rysunkiem.

Czy płaci się podatek od kupna działki z rozpoczętą budową?

Wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę działki kosztuje 90 zł i jest to opłata skarbowa, którą należy uiścić przed złożeniem wniosku.

Czy jednak inwestor musi dodatkowo zapłacić daninę do urzędu skarbowego za kupno działki z rozpoczętą budową? Podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości (ceny, która widnieje na umowie), musi co do zasady zapłacić każdy, kto kupuje działkę od osoby fizycznej.

Ile wynosi podatek od sprzedaży działki i kiedy należy go zapłacić?