Doradzamy 7 dni w tygodniu. Pon.-pt. 8-21, sob.-niedz. 9-17

Zadzwoń! 71 715 20 60 lub

Służebność gruntowa — jak ustanawiana jest służebność gruntowa na nieruchomości?

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa to nie tak rzadko spotykana sytuacja. Jeśli nie masz dostępu do drogi publicznej, a tym samym dojazd do Twojej posiadłości prowadzi jedynie przez działkę sąsiada, wtedy potrzebne będzie ustanowienie służebności gruntowej. Sprawdź, czym jest służebność i w jaki sposób można ją ustanowić.

O służebności gruntowej mówimy wtedy, gdy właściciel danej nieruchomości nie może w pełni korzystać ze swoich praw do własności i potrzebuje zabezpieczenia swoich interesów. Wtedy, poprzez ustanowienie służebności, ogranicza się prawo drugiego właściciela tzw. nieruchomości obciążonej. Jak to działa? Sprawdźmy. 

Służebność gruntowa — na czym polega?

Co to jest służebność gruntowa? To pytanie pewnie zadaje sobie niejeden inwestor, niezależnie od tego, czy posiada już działkę i wymarzony projekt domu, czy dopiero planuje budowę. Taką wiedzę warto posiąść jeszcze na początku swojej budowlanej przygody, ponieważ służebność gruntowa może dotyczyć właśnie Twojej nieruchomości. 

Służebność gruntowa służy zwiększeniu użyteczności jednej nieruchomości, ograniczając przy tym funkcjonalność drugiej. W całym procesie wyróżnia się dwie strony: władnącą, kiedy to właściciel korzysta ze służebności oraz obciążoną, gdy właściciel taką służebność musi się godzić. 

Służebność gruntowa kc — prawa i obowiązki, które wynikają ze służebności gruntowej, uregulowane są poprzez zapisy Kodeksu cywilnego, a w szczególności w artykule 285, § 1. 

Zgodnie z zapisami:

  • właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej albo 
  • właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, albo
  • właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność możemy podzielić na: czynną (np. dotyczącą przejazdu) oraz bierną (np. zakazującą wznoszenia budynku ponad ustaloną wysokość). 

Służebność gruntowa - w jaki sposób i kiedy może dojść do jej powstania?

Służebność gruntowa powstaje wtedy, gdy właściciele dwóch nieruchomości (obciążonej i władnącej), zawierają umowę o służebności, która następnie zostaje sporządzona w postaci aktu notarialnego

Służebność gruntowa — przykłady

Służebność gruntowa przykład — najczęstszym przykładem służebności gruntowej jest dojazd do nieruchomości. Na czym to polega? Wyobraź sobie, że właśnie kupiłeś działkę, ale… nie możesz się do niej dostać, nie przejeżdżając przy tym przez działkę sąsiada. Twoje prawo własności zostało właśnie poważnie zagrożone, ponieważ korzystając jedynie z publicznych dróg, nie przejdziesz do własnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 145 ust. 1.: „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).” Taka sytuacja dotyczy najczęściej właścicieli działek położonych na terenach wiejskich, gdzie dostęp do dróg publicznych jest mocno utrudniony. 

Służebność gruntowa przykłady — kolejnym przykładem konieczności użycia służebności jest prawo korzystania ze studni. Kodeks cywilny nie reguluje w sposób jednoznaczny służebności czerpania wody i przeprowadzania wodociągu, jednak nie oznacza to, że jest ona niedopuszczalna. Zdarzają się sytuacje, w których ze służebności korzystają działki oddalone od siebie o kilkaset metrów, ponieważ połączone są ze sobą np. rurociągiem.

Służebność może też dotyczyć okna otwieranego na teren innej nieruchomości, parkowania pojazdu czy postawienie i utrzymywanie urządzenia reklamowego. 

Nieodpłatna i odpłatna służebność gruntowa — co oznacza?

Ile kosztuje służebność gruntowa? To wszystko zależy od tego, czego dotyczy. Ustanowienie drogi koniecznej, odbywa się za stosownym wynagrodzeniem. Ile ono wynosi? 

Służebność gruntowa odpłatna polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej, pobiera stosowne wynagrodzenie, które ma mu zrekompensować poniesioną stratę. Wysokość takiej opłaty może być dobrowolnie ustalona pomiędzy sąsiadami lub za pośrednictwem orzeczenia sądu. 

Służebność gruntowa opłaty — strona, która będzie korzystała ze służebności innej nieruchomości, powinna opłacić również koszty usług geodezyjnych czy też notarialnych. 

Sprawdź: Co wchodzi w skład prac geodezyjnych na budowie?

Jak ustanowić służebność gruntową?

Służebność gruntowa to instrument prawny używany w sytuacjach, gdy korzystanie z pełni praw własnościowych jednej nieruchomości jest niemożliwe poprzez istnienie innej. W jaki sposób może dojść do jej powstania? 

Służebność gruntowa jak ustanowić — najczęściej źródłem służebności jest umowa, orzeczenie sądu, orzeczenie administracyjne lub zasiedzenie. Orzeczenie sądu wykorzystywane jest najczęściej w przypadkach tzw. drogi koniecznej, kiedy to właściciel nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. 

Ustanowienie służebności gruntowej — wymagane dokumenty

Do ustanowienia służebności przez Notariusza, niezbędne będą dane osoby ustanawiającej służebność oraz właściciela nieruchomości władnącej, tj.: imię, nazwisko, seria i numer dowodu osobistego, numer PESEL, miejsce zamieszkania, określenie stanu cywilnego itd. Dodatkowo należy określić czy służebność jest odpłatna, czy nieodpłatna oraz zdefiniować jej rodzaj. 

Służebność gruntowa, jakie dokumenty — jeśli przedmiotem służebności ma być nieruchomość, wtedy należy przedstawić podstawę nabycia oraz aktualny odpis księgi wieczystej. W niektórych przypadkach może być wymagane także okazanie wypisu z rejestru gruntów, wyrysu mapy ewidencyjnej oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości

Kiedy wygasa służebność gruntowa?

O tym, kiedy wygasa służebność gruntowa, decyduje przede wszystkim rodzaj zdarzenia. Jeśli przez 10 lat od jej ustanowienia, nie zostanie ona wykonana, to zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego, przestaje obowiązywać.

Inną sytuacją jest zrzeczenie się przez właściciela nieruchomości władnącej (art. 246), zniesienie (art. 294 i 295) oraz zwolnienie od służebności części nieruchomości obciążonej powstałych w wyniku jej podziału (art. 290). Ostatnią możliwością jest służebność gruntowa na czas określony, kiedy to automatycznie przestaje obowiązywać po wcześniej ustalonym okresie. 

Czy służebność gruntowa musi być wpisana do księgi wieczystej?

Służebność bardzo często jest wpisywana do księgi wieczystej, chociaż z prawnego punktu widzenia, nie ma takiego obowiązku. Jest to jednak szczególnie opłacalne dla osoby, która kupi nieruchomość z ujawnionym prawem do służebności (czyli wpisanym do księgi wieczystej), ponieważ jest wtedy szczególnie chroniona. Co to znaczy?

Służebność gruntowa nieruchomości ujawniana w dziale III księgi wieczystej pozwala zachować tzw. rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że wpis w księdze ma pierwszeństwo przed rzeczywistym stanem prawnym. W takim wypadku nawet gdyby poprzedni właściciel przez 10 lat nic nie zrobił z nałożoną służebnością, przez co ta by wygasła, a byłaby ona wpisana do księgi wieczystej, to nowy nabywca kupi ją wraz ze służebnością. 

To może Cię zainteresować: Wpis do księgi wieczystej - jak złożyć wniosek o wpis nieruchomości do księgi wieczystej po zakończeniu budowy domu?

Autor artykułu

Podobne artykuły

Taras
Deski tarasowe – jakie deski na taras wybrać?
11 stycznia 2021 r. Klaudia Spurgiasz

Deski tarasowe – jakie deski na taras wybrać?

Kuchnia
Płytki do kuchni
11 stycznia 2021 r. Diana Pidlesetska

Płytki kuchenne - jakie są rodzaje płytek do kuchni?

Ściany, sufity, tynki
Tynk japoński – jak prawidłowo nakładać tynk japoński?
Taras
Deski tarasowe – jakie deski na taras wybrać?
11 stycznia 2021 r. Klaudia Spurgiasz

Deski tarasowe – jakie deski na taras wybrać?

Kuchnia
Płytki do kuchni
11 stycznia 2021 r. Diana Pidlesetska

Płytki kuchenne - jakie są rodzaje płytek do kuchni?

Ściany, sufity, tynki
Tynk japoński – jak prawidłowo nakładać tynk japoński?

Nowości w tej kategorii

Formalności budowlane
Tablica informacyjna budowy
12 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Tablica informacyjna budowy – jakie dane powinna zawierać tablica informacyjna budowy domu?

Tablica informacyjna budowy przez wiele osób postrzegana jest jako drobiazg i...

Formalności budowlane
Elektroniczne księgi wieczyste
9 sierpnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Elektroniczne księgi wieczyste – co to jest elektroniczna księga wieczysta?

Postępująca digitalizacja, która obejmuje również urzędy sprawiła, że tradycy...

Formalności budowlane
Protokół odbioru instalacji elektrycznej
16 lipca 2021 r. Diana Pidlesetska

Protokół odbioru instalacji elektrycznej – co powinien zawierać i jak go wypełnić?

Protokół odbioru instalacji elektrycznej to zaświadczenie, bez którego żadna...

Formalności budowlane
Protokół odbioru robót
9 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Protokół odbioru robót – czym jest i jak napisać protokół odbioru robót budowlanych?

Protokół odbioru robót to dokument, który należy sporządzić po zakończeniu pr...

Formalności budowlane
Tablica informacyjna budowy
12 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Tablica informacyjna budowy – jakie dane powinna zawierać tablica informacyjna budowy domu?

Tablica informacyjna budowy przez wiele osób postrzegana jest jako drobiazg i...

Formalności budowlane
Elektroniczne księgi wieczyste
9 sierpnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Elektroniczne księgi wieczyste – co to jest elektroniczna księga wieczysta?

Postępująca digitalizacja, która obejmuje również urzędy sprawiła, że tradycy...

Formalności budowlane
Protokół odbioru instalacji elektrycznej
16 lipca 2021 r. Diana Pidlesetska

Protokół odbioru instalacji elektrycznej – co powinien zawierać i jak go wypełnić?

Protokół odbioru instalacji elektrycznej to zaświadczenie, bez którego żadna...

Formalności budowlane
Protokół odbioru robót
9 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Protokół odbioru robót – czym jest i jak napisać protokół odbioru robót budowlanych?

Protokół odbioru robót to dokument, który należy sporządzić po zakończeniu pr...