Jak ustanawiana jest służebność gruntowa na nieruchomości i jakie są jej rodzaje?

Podczas zakupu lub kiedy nosisz się z zamiarem zakupu działki budowlanej, może okazać się, że nie ma ona bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Stwarza to problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę czy zgłoszeniem budowy, ponieważ fizycznie nie ma możliwości dojechania do niej samochodem czy innymi pojazdami. Czy w sytuacji, gdy działkę otaczają inne posesje, można przez nie przejechać? Jest to możliwe, ale tylko w wypadku ustanowienia służebności. Czym ona jest i jak ją uzyskać?

Co to jest służebność gruntowa?

Co to jest służebność gruntowa? To pytanie pewnie zadaje sobie niejeden inwestor, niezależnie od tego, czy posiada już działkę i wymarzony projekt domu, czy dopiero planuje budowę. Taką wiedzę warto posiąść, zanim rozpocznie się inwestycja, ponieważ służebność gruntowa może dotyczyć właśnie Twojej nieruchomości. 

Służebność gruntowa służy zwiększeniu użyteczności jednej nieruchomości przy ograniczeniu funkcjonalności drugiej. W całym procesie wyróżnia się dwie strony: władnącą, kiedy to właściciel korzysta ze służebności, oraz obciążoną, gdy właściciel na taką służebność musi się godzić. 

Służebność gruntowa została ujęta w przepisach Kodeksu cywilnego – prawa i obowiązki, które wynikają ze służebności gruntowej, uregulowane są w szczególności poprzez zapisy w artykule 285, § 1 i 2. 

Zgodnie z zapisami możliwa jest jedna z trzech opcji:

• właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
• właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność możemy podzielić na czynną (np. dotyczącą przejazdu) oraz bierną (np. zakazującą wznoszenia budynku ponad ustaloną wysokość). 

Służebność gruntowa wpisywana jest do księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli dotychczasowy właściciel działki z ustanowioną służebnością sprzeda ją, to nabywca kupuje nieruchomość razem z prawem wynikającym ze służebności. Stąd też służebność gruntowa ustanawiana jest tak właściwie na rzecz każdoczesnego właściciela.

Służebność gruntowa może zostać ustanowiona pod warunkiem, że jej przyznanie nie będzie związane z utrudnieniem w korzystaniu z nieruchomości przez jej właściciela. Istnieje kilka różnych sposobów na ustanowienie służebności tego rodzaju. Może do niej dojść w drodze:

• umowy o służebności, która zawierana jest pomiędzy właścicielami nieruchomości – obciążonej i władnącej, która następnie zostaje sporządzona w postaci aktu notarialnego;
• decyzji administracyjnej;
• orzeczenia sądu;
• ugody sądowej;
• zasiedzenia.

Jakie są rodzaje służebności gruntowej?

Służebność gruntowa może być ustanowiona nie tylko dla drogi dojazdowej, lecz także w wielu innych przypadkach. Można więc wyróżnić wiele rodzajów służebności gruntowej. Przykłady pozwalają zrozumieć, w jakich sytuacjach będzie ona wykorzystywana. Najczęstszym przypadkiem służebności gruntowej jest dojazd do nieruchomości. Na czym to polega?

Wyobraź sobie, że właśnie kupiłeś działkę, ale… nie możesz się do niej dostać bez przejechania przez posesję sąsiada. Twoje prawo własności zostało właśnie poważnie zagrożone, ponieważ korzystając jedynie z publicznych dróg, nie przejdziesz do własnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 145 ust. 1.: jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Taka sytuacja dotyczy najczęściej właścicieli działek położonych na terenach wiejskich, gdzie dostęp do dróg publicznych jest mocno utrudniony. 

Kolejnym przykładem konieczności użycia służebności jest prawo korzystania ze studni. Kodeks cywilny nie reguluje jednoznacznie służebności czerpania wody i przeprowadzania wodociągu, jednak nie oznacza to, że jest ona niedopuszczalna. Zdarzają się sytuacje, w których ze służebności korzystają działki oddalone od siebie o kilkaset metrów, ponieważ połączone są ze sobą np. rurociągiem.

Służebność może też dotyczyć okna otwieranego na teren innej nieruchomości, parkowania pojazdu czy postawienia i utrzymywania urządzenia reklamowego. 

Wyróżniamy obecnie następujące rodzaje służebności:

• służebność drogi koniecznej, polegającą na umożliwieniu przejazdu przez posesję sąsiada do Twojej nieruchomości, nazywaną również służebnością drogi dojazdowej czy służebnością przejazdu i przechodu;
• służebność gruntową przyłącza – gazu czy wody, inaczej służebność przesyłu, polegającą na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy zamierzającego wybudować urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania np. gazu na danej działce bądź takiego, który już je ma i znajdują się one na terenie danej nieruchomości.

Jak ustanowić służebność gruntową?

Służebność gruntowa to instrument prawny używany w sytuacjach, gdy korzystanie z pełni praw własnościowych jednej nieruchomości jest niemożliwe z powodu istnienia innej. W jaki sposób może dojść do powstania służebności gruntowej? Jak ustanowić taką służebność?

Źródłem służebności są najczęściej umowa, orzeczenie sądu, orzeczenie administracyjne lub zasiedzenie.

Umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej i nieruchomości władnącej stanowi zwykle podstawę ustanowienia służebności gruntowej, ale wymaga jednocześnie tego, by dwie osoby – strony umowy – porozumiały się ze sobą i doprecyzowały warunki finansowe ustanowienia służebności. Dokument umowy powinien uwzględniać zakres służebności oraz być podpisany przez obie strony. Następnie umowa jest potwierdzana notarialnie.

Do ustanowienia służebności przez notariusza niezbędne są dane osoby ustanawiającej ją oraz właściciela nieruchomości władnącej, tj.: imię, nazwisko, seria i numer dowodu osobistego, numer PESEL, miejsce zamieszkania, określenie stanu cywilnego itd. Dodatkowo należy określić, czy służebność jest odpłatna czy nieodpłatna, oraz zdefiniować jej rodzaj. Jakie dokumenty są wtedy konieczne? 

Jeśli przedmiotem służebności ma być nieruchomość, to należy przedstawić podstawę nabycia oraz aktualny odpis księgi wieczystej. W niektórych przypadkach może być wymagane także okazanie wypisu z rejestru gruntów, wyrysu mapy ewidencyjnej oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Ponadto trzeba wskazać w umowie, czy jest to służebność gruntowa na czas określony, czy termin obowiązywania nie jest określony, co oznacza bezterminową służebność gruntową.

Orzeczenie sądu wykorzystywane jest najczęściej w przypadkach tzw. drogi koniecznej, kiedy to właściciel nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Jeśli posiadacz nieruchomości władnej i obciążonej nie mogą dojść do porozumienia w kwestii ustanowienia służebności gruntowej, konieczne może być przeprowadzenie postępowania sądowego.

W takim przypadku właściciel nieruchomości władnącej musi wystosować do sądu specjalne pismo i wyszczególnić w nim:

• strony postępowania;
• zakres służebności, jaką chce ustanowić;
• przesłanki do ustanowienia służebności.

Sąd wydaje orzeczenie bez przeprowadzenia procesu. Zobowiązuje ono obie strony służebności.

Kolejną formą ustanowienia służebności jest zasiedzenie. Wymagany przy tym czas zasiedzenia wynosi:

• 20 lat przy zasiedzeniu w dobrej wierze,
• 30 lat przy zasiedzeniu w złej wierze.

Zasiedzenie w dobrej wierze następuje wówczas, gdy osoba, która używa gruntu, ma mylne przekonanie o tym, że przysługuje jej prawo własności. Musi być ono usprawiedliwione pewnymi okolicznościami. Natomiast zasiedzenie w złej wierze występuje wówczas, gdy samoistny posiadacz dobrze wie o tym, że nie przysługuje mu prawo własności do gruntu, lub gdy z łatwością mógł się tego dowiedzieć.

Zobacz także: Jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki? Czy można zrobić to za darmo?

Jak sprawdzić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej?

Przy zakupie działki budowlanej warto sprawdzić, czy nie jest ona obciążona służebnością gruntową na drodze publicznej czy innego rodzaju służebnością, ponieważ wpływa ona na to, w jaki sposób można ową nieruchomością dysponować.

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane „decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać wydana jedynie w przypadku, gdy działka gruntu, na której inwestor planuje budowę, ma dostęp do drogi publicznej”. Nie musi być to dostęp bezpośredni, ponieważ możliwe jest wykazanie dojazdu przez drogi wewnętrzne lub właśnie służebność przejazdu.

Aby sprawdzić, czy działka ma ustanowiony dojazd, można skontaktować się z zarządcą drogi, jaka przylega do danej nieruchomości, i zapytać, na jakich warunkach będzie możliwe skomunikowanie ich ze sobą. Droga, z jaką skomunikowana jest działka, nie musi mieć statusu drogi publicznej. Wszystkie takie drogi, a więc krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne, podlegają wpisowi do ewidencji dróg publicznych. Do organu prowadzącego taką ewidencję trzeba zwrócić się z wnioskiem o udzielenie informacji publicznej dotyczącej istniejącej drogi. W związku z tym takie zapytanie formułujesz:

• do zarządu województwa – w przypadku dróg wojewódzkich,
• do zarządu powiatu – w przypadku dróg powiatowych,
• do wójta – w przypadku dróg gminnych,
• do Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad – w przypadku dróg krajowych.

Wniosek składasz osobiście lub drogą pocztową, a na odpowiedź na niego poczekasz około 14 dni. Dołącz do niego swoje dane jako wnioskodawcy i wskaż formę przekazania informacji, którą chcesz otrzymać.

Jeśli działka nie jest skomunikowana z drogą, to można ustanowić służebność przejazdu, czyli służebność drogi koniecznej.

Konieczne jest również sprawdzenie zapisów umieszczonych w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej. Powinna znaleźć się w niej informacja o służebności przejazdu, jeśli taka służebność została ustanowiona.

Kiedy wygasa służebność gruntowa?

O tym, kiedy wygasa służebność gruntowa, decyduje przede wszystkim rodzaj zdarzenia. Jeśli przez 10 lat od jej ustanowienia nie zostanie ona wykonana, to zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego, przestaje obowiązywać.

Inną sytuacją jest zrzeczenie się przez właściciela nieruchomości władnącej (art. 246), zniesienie (art. 294 i 295) oraz zwolnienie od służebności części nieruchomości obciążonej powstałych w wyniku jej podziału (art. 290). Inną możliwością jest służebność gruntowa na czas określony, kiedy to po wcześniej ustalonym okresie automatycznie przestaje obowiązywać służebność gruntowa.

Ponadto jeśli dojdzie do tzw. konfuzji, czyli jeśli właściciel nieruchomości obciążonej stanie się właścicielem nieruchomości władnącej oraz odwrotnie, służebność gruntowa także wygaśnie.

Czy można znieść służebność gruntową?

Wygaśnięcie i zniesienie służebności gruntowej nie są tym samym. Rzeczywiście można dokonać zniesienia służebności gruntowej. KC dopuszcza taką możliwość, gdy brak porozumienia między stronami. Przejawia się to w ten sposób, że właściciel nieruchomości władnącej nie zgadza się na zrzeczenie swoich praw. Wówczas sprawę o zniesienie służebności gruntowej można skierować do sądu.

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności. W zależności od sytuacji może to nastąpić za wynagrodzeniem lub bez skutków finansowych. Takie wynagrodzenie zostanie uiszczone, jeśli zastosowane obciążenie nieruchomości jest szczególnie uciążliwe dla jej właściciela, a poza tym przyznana uprzednio służebność gruntowa wcale nie jest niezbędna właścicielowi nieruchomości władnącej do prawidłowego korzystania z niej.

W przypadku gdy obowiązująca służebność gruntowa nie ma już wpływu na pełne korzystanie z nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości obciążonej może ubiegać się o zniesienie prawa bez konieczności jednoczesnego wnoszenia w związku z tym opłat.

Ile kosztuje służebność gruntowa?

Ile kosztuje służebność gruntowa? Opłaty uzależnione są od tego, czego właściwie dotyczą. Ustanowienie drogi koniecznej odbywa się za stosownym wynagrodzeniem. Ile ono wynosi? 

Jeśli w takiej sytuacji ustanawiana jest służebność gruntowa, wynagrodzenie będzie naliczane w taki sposób, że właściciel nieruchomości obciążonej pobierze stosowne wynagrodzenie, które ma mu zrekompensować poniesioną stratę w związku ze służebnością gruntową. Wycena dotycząca takiej opłaty może być dobrowolnie ustalona pomiędzy sąsiadami lub za pośrednictwem orzeczenia sądu. Właściciel nieruchomości władnącej musi przekazać stronie umowy służebności kwotę wynagrodzenia terminowo i w odpowiedniej wysokości.

Bardzo często cena za służebność gruntową ustalana jest przy współpracy z biegłym, a na jej wysokość wpływają:

• ogólny charakter nieruchomości, w tym jej położenie, rodzaj oraz rozmiar;
• utrata pożytków związana z ustanawianiem służebności gruntowej;
• zakres ograniczenia działania w stosunku nieruchomości obciążonej przez jej właściciela;
• umiejscowienie urządzeń, których dotyczy służebność, np. gazociągu;
• możliwe skutki korzystania z nieruchomości przez uprawnionego;
• zakres i sposób ingerencji w posesję obciążoną przez osobę uprawnioną.

Może się jednak okazać, że cena za służebność gruntową nie zostanie naliczona, jeśli sąd np. podejmie decyzję o nieodpłatnej służebności gruntowej.

Odpłatna służebność gruntowa, podobnie jak i nieodpłatna służebność gruntowa, wiąże się także z naliczeniem pewnych opłat obciążających stronę, która będzie korzystała ze służebności innej nieruchomości. Taka osoba powinna opłacić również koszty usług geodezyjnych i notarialnych. Zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przy orzekaniu służebności gruntowej przez sąd naliczana jest opłata stała w kwocie 200 zł od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej. Taka sama opłata jest nakładana za stwierdzenie nabycia zasiedzenia służebności gruntowej.

Należy wspomnieć jednocześnie o tym, jaka jest zależność pomiędzy służebnością gruntową a podatkiem od nieruchomości. Ustanowienie służebności, czy to odpłatnie, czy nieodpłatnie, wiąże się z obowiązkiem opłacenia podatku, obliczanego w zależności od konkretnej odmiany służebności. Osobą zobowiązaną do uiszczenia opłaty, czyli podatnikiem i płatnikiem tego podatku, jest właściciel nieruchomości władnącej.

Podatek naliczany jest od chwili zawiązania umowy służebności gruntowej. Jeśli chodzi o nieodpłatną służebność, obowiązuje podatek od spadków i darowizn. W przypadku służebności terminowej podstawą opodatkowania jest roczna wartość świadczenia, tj. 4 proc. wartości nieruchomości obciążonej, pomnożona przez liczbę lat.

Jeśli przy służebności terminowej roczną wartość nieruchomości mnożymy przez 10 lat, to całkowitą wysokość podatku oblicza się według skali, jaka znajduje się w art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Inaczej jest przy obliczaniu podatku od odpłatnej służebności gruntowej. W jej przypadku zastosowanie znajduje podatek od czynności cywilnoprawnych, a podstawą opodatkowania jest łączna wartość świadczeń udzielanych właścicielowi nieruchomości władnącej pomnożona przez liczbę lat, na jaką została zawarta umowa o służebność.

W przypadku opcji bezterminowej podatek obliczony powinien być na podstawie zawartej w oświadczeniu podatnika wysokości świadczeń za 10 lat. Możliwe jest również ich opłacanie w miarę upływu umowy. Osoba korzystająca ze służebności więcej pozytywów odnosi z jej płatnej formy. Dzieje się tak dlatego, że w tym przypadku uprawniony nie płaci podstawy opodatkowania obliczanej bezpośrednio od wartości nieruchomości.

Czy służebność gruntowa musi być wpisana do księgi wieczystej?

Wiele osób zastanawia się w tym kontekście, czy służebność gruntowa musi być wpisana do księgi wieczystej. Dzieje się tak bardzo często, chociaż z prawnego punktu widzenia nie ma takiego obowiązku. Jest to jednak bardzo opłacalne dla osoby, która kupi nieruchomość z ujawnionym prawem do służebności (czyli wpisanym do księgi wieczystej służebności gruntowej nieruchomości), ponieważ jest wtedy szczególnie chroniona. Co to znaczy?

Służebność gruntowa nieruchomości ujawniana w dziale III księgi wieczystej pozwala zachować tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że wpis w księdze ma pierwszeństwo przed rzeczywistym stanem prawnym. W takim wypadku nawet gdyby poprzedni właściciel przez 10 lat nic nie zrobił z nałożoną służebnością, przez co ta by wygasła, ale byłaby ona wpisana do księgi wieczystej, to nowy nabywca kupi ją wraz ze służebnością. 

To może Cię zainteresować: jak znaleźć działkę po numerze ewidencyjnym?

Czy służebność gruntowa jest dziedziczna?

Czy po odziedziczeniu w spadku działki służebność gruntowa pozostaje w mocy? Czy służebność gruntowa jest dziedziczna? Okazuje się, że jak najbardziej. Nie ma mowy w przypadku przekazania działki z rodzica na dziecko czy po prostu w wyniku dziedziczenia, by służebność gruntowa przestała być aktualna.

Dziedziczenie ma związek z tym, że służebność gruntowa jest przypisana do nieruchomości, a nie jej właściciela. W art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano, że nieruchomość można obciążyć na rzecz każdego właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władającej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

Zasadniczo więc przyjmuje się, że służebności gruntowe będą obciążać niezmiennie oznaczoną nieruchomość bez względu na późniejsze zachodzące w związku z nią zmiany własnościowe. Każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej ma skutecznie ustanowioną służebność. Stan prawny w takiej postaci pozostaje stały, niezależnie od tego, czy nastąpiła na podstawie sprzedaży zmiana właściciela ziemi, czy też doszło do darowizny lub dziedziczenia.

Służebność gruntowa a służebność przesyłu – różnice

W polskim prawie spotkać się możesz z pojęciem służebności. Między innymi będzie to służebność gruntowa czy służebność przesyłu. Za każdym razem to prawo, które obciąża pewną nieruchomość. Przysługuje właścicielowi jednej nieruchomości w stosunku do posiadacza innej. Jakie są różnice pomiędzy służebnością gruntową a służebnością przesyłu?

Służebność gruntowa po ustanowieniu przyznaje właścicielowi gruntu uprawnienia do korzystania z nieruchomości obciążonej w ustalonym i oznaczonym zakresie. Przykładem służebności gruntowej jest służebność przejazdu i przechodu. W jej przypadku właściciel nieruchomości nabywa prawo do przejazdu lub przechodzenia przez inną działkę, by bez problemu przedostać się w ten sposób na własną nieruchomość.

Jeśli chodzi zaś o służebność przesyłu, to jest to prawo przedsiębiorcy przesyłowego, np. zakładu gazowego, energetycznego czy firmy telekomunikacyjnej, do korzystania z nieruchomości, która nie jest jego własnością, ale znajdują się na niej należące do niego urządzenia przesyłowe. Do ich grona zalicza się instalacje czy konstrukcje służące do transportu energii elektrycznej, gazu i płynów. Dzięki ustanowieniu służebności przesyłu przedsiębiorca zyskuje prawo do dokonywania remontów i usuwania awarii urządzeń pomimo tego, że znajdują się one na innej działce.

Istnieje wiele istotnych różnic pomiędzy służebnością gruntową a służebnością przesyłu. Przede wszystkim należy wspomnieć, że:

• służebność przesyłu ustalana jest na rzecz przedsiębiorstwa, a służebność gruntowa na rzecz właściciela nieruchomości;
• w służebności gruntowej korzysta się okresowo z działki obciążonej, a przy służebności przesyłu umieszczane są w niej konstrukcje czy instalacje należące np. do przedsiębiorstwa energetycznego.

Sprawdź też: ile kosztuje i jak wypełnić wniosek o przyłączenie działki do sieci energetycznej?