Umowa przedwstępna kupna działki - kiedy warto ją podpisać?

Umowa przedwstępna kupna działki

Umowa przedwstępna kupna działki jest najczęściej zawierana w przypadku, gdy na jej zakup kupujący musi zaciągnąć kredyt w banku. Dzięki niej zyskuje gwarancję, że do czasu załatwienia finansowania sprzedawca nie sprzeda nieruchomości innej osobie. Sprawdź, co powinna zawierać taka umowa przedwstępna kupna działki, by jak najlepiej zabezpieczała interesy stron.

Umowa przedwstępna kupna działki - czym jest i do czego służy?

Umowa przedwstępna kupna działki jest umową cywilnoprawną, którą zawiera się przed podpisaniem właściwej umowy kupna-sprzedaży, zwanej w języku prawniczym umową przyrzeczoną.

Zakup działki z reguły jest pierwszym etapem realizacji inwestycji budowlanej. Jej posiadanie jest niezbędne, by wybrać choćby odpowiedni projekt domu. Musi on bowiem odpowiadać warunkom zabudowy działki lub określonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka jest również konieczna do uzyskania w banku kredytu hipotecznego na budowę domu.

Sam wybór działki pod budowę domu zajmuje zazwyczaj sporo czasu, dlatego gdy już uda się znaleźć idealną parcelę, każdemu zależy na tym, by jak najszybciej stać się jej właścicielem. Nie zawsze jednak jest możliwość zawarcia od ręki umowy kupna-sprzedaży. 

Najpierw trzeba dokładnie sprawdzić działkę, wiele osób potrzebuje także czasu na zebranie odpowiedniej ilości gotówki. Aby mieć pewność, że sprzedawca zaczeka i sprzeda działkę nam a nie innemu kupującemu, podpisuje się właśnie umowę przedwstępną.

Z założenia umowa przedwstępna zakupu działki ma gwarantować, że transakcja dojdzie do skutku i że będzie ona zawarta na z góry określonych warunkach, przede wszystkim po umówionej cenie. 

Dowiedz się więcej: Jak sprzedać działkę budowlaną?

Umowa przedwstępna kupna działki - co powinna zawierać?

Bez względu na to, czy interesuje Cię umowa przedwstępna kupna działki budowlanej, rolnej czy rekreacyjnej, powinna ona mieć formę pisemną.

Poniżej przedstawiamy ogólnie, co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna działki, czyli najważniejsze jej elementy:

  • data i miejsce zawarcia umowy,
  • dane kupującego i sprzedającego,
  • dane dotyczące działki – należy tutaj szczegółowo opisać jej położenie, numer, wielkość, numer księgi wieczystej, przeznaczenie itp. 
  • oświadczenie sprzedającego, że jest właścicielem działki, a nieruchomość pozbawiona jest wad prawnych,
  • termin zawarcia właściwej umowy kupna-sprzedaży,
  • cena zakupu działki,
  • wysokość zadatku lub zaliczki wpłaconej przez kupującego,
  • warunki, jakie muszą być spełnione, by doszło do transakcji np. konieczność wykreślenia hipoteki, 
  • warunki wypowiedzenia umowy.

Umowa przedwstępna zakupu działki - na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna działki warto przede wszystkim sprawdzić jej stan prawny, czyli np. przejrzeć jej księgę wieczystą. Znajdują się w niej informacje m.in. na temat tego, kto jest jej właścicielem, czy są na niej ustanowione jakieś obciążenia (np. hipoteka) lub ograniczenia takie jak służebność gruntowa

Dobrze jest również pozyskać wypis z ewidencji gruntów, który dostarczy informacji na temat właściciela działki, położenia, powierzchni i rodzaju gruntu, a także przebiegu granic. Warto także przed zawarciem umowy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak wygląda umowa przedwstępna kupna działki – wzór

Nie istnieje jednolity wzór umowy przedwstępnej kupna działki, ponieważ w każdym przypadku będzie ona zawierać nieco inne ustalenia między stronami. Poniżej przedstawiamy przykład, jak wygląda taka umowa przedwstępna kupna działki budowlanej, którą można uzupełnić o dodatkowe zapisy.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA KUPNA-SPRZEDAŻY DZIAŁKI

Umowa zawarta w dniu …………………………... r., w..……………………............, pomiędzy

………………………………………………………………………, zwanym dalej Sprzedającym a

……………………...………………………………………….………, zwanym dalej Kupującym

§ 1

Przedmiotem umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w …………… o powierzchni….. i dla której Sąd Rejonowy w ….. prowadzi księgę wieczystą o numerze ......…

§ 2

Strony postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia ........… za cenę ..................… (słownie:...............................).

§ 3

1. Sprzedawca oświadcza, że na poczet należności z tytułu ceny otrzymał w dniu dzisiejszym od Kupującego gotówką kwotę ........................................................... złotych tytułem zadatku.

2. W przypadku niewykonania umowy przez Sprzedawcę, zwróci on Kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

3. W razie niewykonania umowy przez Kupującego zadatek przepada na rzecz Sprzedawcy.

§ 4

Sprzedawca oświadcza, że jest jedynym właścicielem nieruchomości oznaczonej w § 1 i jest ona wolna jest od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich oraz nie toczy się również przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne.

§ 5

W sprawach nieuregulowanych postanowieniami niniejszej umowy mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnegoo

§ 6

Umowa przedwstępna kupna działki niewydzielonej

Dodatkowe zapisy powinna zawierać umowa przedwstępna kupna działki niewydzielonej, czyli takiej, która dopiero ma być wydzielona z większego obszaru gruntu.

W takiej umowie należy zawrzeć zapis, że do właściwej umowy zakupu dojdzie dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o podziale działki. Warto także określić termin wykonania podziału oraz jako załącznik do umowy dołączyć wstępny projekt wykonany przez geodetę.

Umowa przedwstępna kupna działki rolnej

Umowa przedwstępna kupna działki rolnej nie różni się od umowy dotyczącej działki budowlanej. Będzie miał tu zatem zastosowanie ogólny wzór takiej umowy. Należy jednak pamiętać, że zakup takiej nieruchomości nie zawsze jest możliwy - osoby indywidualne, które nie są rolnikami, mają możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni do 1 ha. Istnieją dzisiaj także ograniczenia, jeśli chodzi o możliwość przekształcenia działki rolnej w budowlaną

Umowa przedwstępna kupna działki rekreacyjnej

Umowa przedwstępna kupna działki rekreacyjnej również nie odbiega znacząco od standardowego wzoru umowy. W tym przypadku warto jednak dokładnie sprawdzić przed jej zawarciem własność gruntu, szczególnie gdy zakup dotyczy także budynku stojącego na takiej parceli. Zdarza się bowiem, że sprzedający jest jedynie właścicielem budynku, natomiast działkę jedynie dzierżawi.

Sprawdź również: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana?

Umowa przedwstępna kupna działki z zaliczką czy zadatkiem?

Zwyczajowo zabezpieczeniem wykonania umowy przedwstępnej jest wpłacenie przez kupującego zadatku lub zaliczki na poczet zakupu nieruchomości, zazwyczaj w wysokości do 10% jej wartości. Obie te formy przedpłaty wiążą się z innymi skutkami w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy kupna-sprzedaży.

  • Umowa przedwstępna kupna działki z zaliczką – w tym przypadku, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy kupna-sprzedaży, zaliczka powinna być w całości zwrócona kupującemu.
  • Umowa przedwstępna kupna działki z zadatkiem – jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma prawo zachować zadatek; jeśli natomiast umowa nie zostanie podpisana z winy sprzedającego, kupujący może zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Jeśli w umowie przedwstępnej przedpłata nie jest nazwana jako zadatek lub zaliczka, przyjmuje się, że jest zadatkiem

Ile kosztuje zawarcie umowy przedwstępnej kupna działki?

Umowa przedwstępna zakupu działki nie musi być zawierana notarialnie i wówczas nie wiąże się z kosztami. Jednak większość osób woli udać się do notariusza, ponieważ umowa notarialna ułatwia dochodzenie swoich praw i roszczeń przed sądem.

Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza wymaga uiszczenia opłaty. Jej wysokość zależy od wartości sprzedawanego gruntu i określa się ją według taksy notarialnej. W przypadku umowy przedwstępnej płaci się zawsze połowę taksy.

Poniżej przedstawiamy stawki taksy notarialnej w 2021 roku:

Wartość przedmiotu transakcji Podstawa taksy Dodatkowy procent od nadwyżki
do 3000 zł 100 zł 0%
3000 – 10000 zł 100 zł 3%
10000 – 30000 zł 310 zł 2%
30000 – 60000 zł 710 zł 1%
60000 – 1000000 zł 1010 zł 0,4%
1000000 – 2000000 zł 4770 zł 0,2%
Powyżej 2000000 zł 6770 zł 0,25%

Do powyższych stawek należy doliczyć podatek VAT. Dodatkowo zapłacimy 6 zł (+VAT) za każdą stronę odpisu aktu notarialnego. 

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną kupna działki?

Umowa przedwstępna zakupu działki daje kupującemu gwarancję, że sprzedawca nie wycofa się z transakcji, a w przypadku gdy do niej dojdzie, nie zmieni warunków sprzedaży. Z tego punktu widzenia warto więc ją podpisać w sytuacji, gdy jesteśmy pewni zakupu danej nieruchomości gruntowej, a nie mamy możliwości zawarcia od razu właściwej umowy kupna-sprzedaży. 

Nad jej zawarciem należy się jednak zastanowić w momencie, gdy takiej pewności nie ma – np. gdy istnieje duże ryzyko, że nie zdobędziemy gotówki na jej zakup. Wówczas należy pamiętać o konsekwencjach odstąpienia od umowy.

Autor artykułu

Podobne artykuły

Ogrzewanie
Bufor ciepła – kiedy warto go zastosować?
Ściany, sufity, tynki
Tynk silikonowy – cena i instrukcja jak nakładać tynk silikonowy
Ogrzewanie
Bufor ciepła – kiedy warto go zastosować?
Ściany, sufity, tynki
Tynk silikonowy – cena i instrukcja jak nakładać tynk silikonowy

Nowości w tej kategorii

Przepisy i formalności
Prawo geodezyjne i kartograficzne
9 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Prawo geodezyjne i kartograficzne - jakie są najważniejsze zmiany?

31 lipca 2020 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo geodezyjne i karto...

Przepisy i formalności
Audyt energetyczny
8 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Audyt energetyczny - co to jest i na czym polega?

Audyt energetyczny to procedura, której celem jest zmniejszenie zużycia energii. Od 2016 roku jego przeprowadzenie w przyp...

Przepisy i formalności
Powierzchnia zabudowy – definicja i informacje o powierzchni zabudowy
16 marca 2021 r. Adrianna Bartusik

Powierzchnia zabudowy – definicja i najważniejsze informacje o powierzchni zabudowy

Powierzchnia zabudowy to jedno z pojęć, z którym warto się zapoznać, gdy przy...

Przepisy i formalności
Kubatura budynku – co oznacza i jak ją obliczyć?
12 marca 2021 r. Diana Pidlesetska

Kubatura budynku – co oznacza i jak ją obliczyć?

Kubatura budynku to jeden z najważniejszych parametrów technicznych, jakie prezentowane są w projekcie domu. Dzięki niej w...

Przepisy i formalności
Prawo geodezyjne i kartograficzne
9 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Prawo geodezyjne i kartograficzne - jakie są najważniejsze zmiany?

31 lipca 2020 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo geodezyjne i karto...

Przepisy i formalności
Audyt energetyczny
8 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Audyt energetyczny - co to jest i na czym polega?

Audyt energetyczny to procedura, której celem jest zmniejszenie zużycia energii. Od 2016 roku jego przeprowadzenie w przyp...

Przepisy i formalności
Powierzchnia zabudowy – definicja i informacje o powierzchni zabudowy
16 marca 2021 r. Adrianna Bartusik

Powierzchnia zabudowy – definicja i najważniejsze informacje o powierzchni zabudowy

Powierzchnia zabudowy to jedno z pojęć, z którym warto się zapoznać, gdy przy...

Przepisy i formalności
Kubatura budynku – co oznacza i jak ją obliczyć?
12 marca 2021 r. Diana Pidlesetska

Kubatura budynku – co oznacza i jak ją obliczyć?

Kubatura budynku to jeden z najważniejszych parametrów technicznych, jakie prezentowane są w projekcie domu. Dzięki niej w...