Domy w zabudowie bliźniaczej - wszystko, co musisz wiedzieć przed zakupem

Koszt domu w zabudowie bliźniaczej bywa zbliżony do zakupu szeregówki. Wydaje się jednak, że taki krok pozwala na większe korzyści. Mniejsza liczba sąsiadów, większy ogródek, a niekiedy także większa powierzchnia użytkowa. Sprawdź, co dokładnie charakteryzuje domy w zabudowie bliźniaczej i jak wybrać w tym przypadku projekt domu.

Czym charakteryzuje się dom w zabudowie bliźniaczej?

Jednym z typów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jest zabudowa bliźniacza. Czym się jednak ona charakteryzuje? Zazwyczaj jako dom bliźniak wskazujemy wszystkie budynki, które składają się z dwóch takich samych połówek, połączonych ścianami, ale stanowiących odrębną całość. Użyliśmy określenia "zazwyczaj", gdyż nie zawsze budynki w zabudowie bliźniaczej są swoim lustrzanym odbiciem - mogą różnić się od siebie wizualnie i funkcjonalnie.

^{Projekt domu w zabudowie bliźniaczej WRF2428 Aida z grażem}

Choć zabudowa bliźniacza nie ma definicji określonej w prawie, to aby dobrze zrozumieć, czym ona jest, trzeba przyjrzeć się definicji mieszkalnego budynku jednorodzinnego zawartej w art. 3 ust. 2a Prawa budowlanego. Określa ona, że budynki takie muszą przede wszystkim stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość – w jednym domu nie mogą być wykorzystane elementy innego, funkcjonowanie jednego budynku nie może być zależne od innego. Żeby więc uznać, że konkretne budynki są budynkami mieszkalnymi w zabudowie bliźniaczej, należy stwierdzić, że obydwa posiadają cechy budynków jednorodzinnych, a także przylegają jedynie do siebie i do żadnego innego budynku.

Jakie są jeszcze cechy charakterystyczne budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej?

• Połówki bliźniaka leżą z reguły na odrębnych działkach i są usytuowane bezpośrednio przy ich granicy.
• Ponadto ściana przylegająca do drugiego budynku musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego.
• Tym, co wyróżnia taką zabudowę, jest także dylatacja (szczelina, dzięki której budynki mogą osiadać w prawidłowy i bezpieczny sposób) pomiędzy przylegającymi ścianami dwóch połówek budynków w takiej zabudowie.
• Bliźniaki nie mogą mieć też wspólnego dachu i fundamentów.

W opinii nr ZR 212 Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP czytamy:

Wymaganie wykonania na połączeniu dwóch budynków oddylatowanych ścian ma swoje źródło w art. 3 ust. 2a Prawa budowlanego, dodanym w nowelizacji ustawy z 2000 r. Zgodnie z definicją budynku jednorodzinnego musi on stanowić „konstrukcyjnie samodzielną całość”.

A "konstrukcyjna samodzielna całość" oznacza również niezależne fundamenty.

Zabudowa bliźniacza a zabudowa szeregowa – czym się różnią?

Co odróżnia dom bliźniak od szeregówki? Co do zasady mogą wyglądać podobnie, lecz różnicę dostrzec można gołym okiem. Zabudowa bliźniacza składa się bowiem wyłącznie z dwóch segmentów. W przypadku zabudowy szeregowej mowa już o całym kompleksie budynków. Jeśli zdecydujesz się na segment środkowy, sąsiadów będziesz mieć z każdej strony. Także Twój dom będzie połączony z dwoma innymi.

Wyjątek stanowi sytuacja, gdy zdecydujesz się na segment skrajny. Wówczas Twój dom będzie połączony ścianą konstrukcyjną tylko z jednym budynkiem. W takim przypadku w większości przypadków możesz także liczyć na większą powierzchnię ogrodu. Oczywiście dom w zabudowie szeregowej ma swoje wady i zalety – podobnie jak zabudowa bliźniacza.

^{Zabudowa szeregowa - projekt domu KRD2915 Liszka Multi}

Ważną różnicą pomiędzy zabudową bliźniaczą a szeregową jest na pewno to, że budowa bliźniaka wymaga większych nakładów finansowych niż zabudowa szeregowa. Segment w szeregówce okaże się z pewnością bardziej ekonomiczny w utrzymaniu niż bliźniak – szczególnie środkowy segment będzie tym najbardziej polecanym, jeśli chodzi o ogrzewanie, ponieważ będzie generował znacznie niższe koszty niż dom bliźniak czy krańcowy segment w szeregówce.

Pamiętać jednak należy o dużo mniejszej prywatności i znacznie mniejszej działce do własnego użytku w przypadku zamieszkania w zabudowie szeregowej. Zarówno jedna, jak i druga zabudowa wiążą się z brakiem możliwości swojej części budynku według własnego projektu.

Jeśli chodzi o różnice między szergówką a bliźniakiem, trzeba też pamiętać o tym, że powierzchni w segmencie w zabudowie szeregowej jest zazwyczaj mniejsza niż w bliźniaczej.

Sprawdź, jakie projekty domów do zabudowy szeregowej proponujemy!

Wybierz idealny projekt domu w zabudowie szeregowej!

Mazurek III z garażem 1-st. szeregówka [A-SZ]

4 040 zł

4 390 zł

Oskar 1 - segment lewy

3 658 zł

3 658 zł

Mazurek z garażem 1-st. szeregówka [A-SZ]

4 390 zł

4 390 zł

Projekt domów w zabudowie szeregowej

Różnice między bliźniakiem a budynkiem dwulokalowym

Domu w zabudowie bliźniaczej i budynku dwulokalowego nie można traktować zamiennie. Mimo że typy zabudowy są podobne, występuje miedzy nimi kilka istotnych różnic. Czym więc różni się zabudowa bliźniacza a dwulokalowa?

Różnice konstrukcyjne

Jeśli chodzi o konstrukcję budynków, bliźniaki będą stanowiły dwa niezależne domy, złączone podwójną ścianą z przerwą dylatacyjną. Taka zabudowa to więc dwie odrębne konstrukcyjnie całości. Z kolei budynek mieszkalny dwulokalowy to taki, w którym segmenty połączone są pojedynczą ścianą bez przerwy dylatacyjnej.

W tym przypadku nie można więc mówić o dwóch niezależnych całościach konstrukcyjnych. Budynek dwulokalowy będzie miał wspólną ławę fundamentową, dlatego cały musi być wybudowany jednocześnie. Dom typu bliźniak nie wymusza postawienia od razu całości, a umożliwia realizowanie inwestycji w etapach.

Kwestie formalne

Jeśli chodzi o budynek jednorodzinny dwulokalowy, to znajdujące się w nim lokale mogą stanowić oddzielny przedmiot własności, każdy będzie miał też swoja księgę wieczystą. Działka natomiast jest w tym przypadku współdzielona przez właścicieli lokali. Należy też zawsze pamiętać, żeby przed decyzją, na jaką zabudowę się zdecydować, zawsze dokładnie zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania – może się na przykład okazać, że budowa chociażby bliźniaków jest na danym terenie uniemożliwiona.

Czytaj również: Dwa domy na jednej działce: czy to możliwe i jak najkorzystniej je zaplanować?

Budowa domu bliźniak a przepisy prawne - co trzeba wiedzieć?

Rozważasz budowę domu bliźniaka? Nie w każdym przypadku będzie to możliwe. Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego widnieje informacja, że na danym terenie możliwe jest zabudowa bliźniacza, to sprawa jest jasna. Niestety w praktyce tego rodzaju precyzyjne zapisy pojawiają się bardzo rzadko.

Budowa domu bliźniaka jest dopuszczalna, o ile przepisy nie zawężają go wyłącznie do domu wolnostojącego. Jeśli dla terenu, na którym powstać ma dom w zabudowie bliźniaczej, nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej zabudowy bliźniaczej.

Poznaj również nasze projekty domów wąskich bliźniaków i szeregówek!

Zasady sytuowania budynków w zabudowie bliźniaczej

Na uwadze trzeba mieć przede wszystkim to, że forma zabudowy - wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa – nie przesądza o tym, jaki budynek powinien być usytuowany na działce. Przy tego typu zabudowie obowiązują zasady, które mówią, że budynki musza być usytuowane od granicy z sąsiednią działką w odległości:

• nie mniejszej niż 4 m, jeśli powstający budynek będzie zwrócony ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
• nie mniejszej niż 3 m, w przypadku budynku, który będzie zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

^{Rysunek z wyznaczonymi minimalnymi odległościami od działki dla projektu domu w zabudowie bliźniaczej WOZ1025 Eco 25}

W szczególnych sytuacjach, jeśli wynika to z decyzji o warunkach zabudowy lub z ustaleń planu miejscowego, budynek może być usytuowany ścianą bez otworów okiennych/drzwiowych w odległości 1,5 metra od granicy sąsiadującej działki.

Więcej o minimalnych odległościach: Jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?

Wady i zalety zabudowy bliźniaczej – czy opłaca się budować bliźniaka?

Zabudowa bliźniacza ma swoje wady i zalety, jak każdy inny rodzaj nieruchomości. Jest to swego rodzaju kompromis pomiędzy budynkiem wielorodzinnym a jednorodzinnym.

Zalet tego typu zabudowy jest dużo. Przede wszystkim – w odróżnieniu od mieszkania w bloku czy szeregówce – dom w zabudowie bliźniaczej zapewnia większą prywatność w porównaniu i jest szansą na dużą powierzchnię użytkową i większych rozmiarów ogród, zwłaszcza gdy zestawi się jego metraż z tym proponowanym w szeregówce.

Jakie jeszcze zalety mieszkania w bliźniaku warto wymienić? Przede wszystkim:

• Zakup połowy bliźniaka jest jednocześnie tańszy niż budowa domu wolnostojącego.
• Niższe będą także koszty jego eksploatacji, chociażby te związane z ogrzewaniem.
• Dom w zabudowie bliźniaczej niekoniecznie musi składać się z dwóch identycznych segmentów. Nie ma zatem obowiązku, aby oba budynki stanowiły lustrzane odbicie.
• Każdy segment posiada oddzielne wejście. Jeśli wspólna ściana zostanie zaopatrzona w dobrą izolację akustyczną, to nawet nie słyszy się swoich sąsiadów. 
• Dom typu bliźniak generuje niższe koszty na etapie samej inwestycji, a także późniejszej eksploatacji.
• To też dobry typ zabudowy dla wszystkich osób, które lubią mieć blisko sąsiada, bo wpływa to na nich uspokajająco.

^{Ogród za domem - projekt domu w zabudowie bliźniaczej LUA1625 APS 149 NEW ECO}

Jednak mimo to dom typu bliźniak ma też kilka wad:

• Przede wszystkim dla niektórych osób słabą stronę takiej zabudowy może stanowić zbyt bliskie sąsiedztwo drugiej rodziny - może to zakłócać wrażenie prywatności i swobody.
• Ponadto powierzchnia działki także w większości przypadków okaże się znacznie mniejsza. 
• Trzeba też pamiętać o tym, że w przyszłości może być trudniej sprzedać taki dom – zabudowa tego typu cieszy się zazwyczaj mniejszym zainteresowaniem wśród kupujących.
• Do wad można zaliczyć też to, że być może nie uda się zachować spójności architektonicznej – nie mamy na przykład pewności, że sąsiad zdecyduje się na taką samą elewację jak my.

Czy budowa bliźniaka jest tańsza? Koszty budowy domu w zabudowie bliźniaczej

Ostateczny koszt budowy domu w zabudowie bliźniaczej zależy od wielu czynników, w tym m.in. powierzchni domu czy zastosowanych materiałów. Na ostateczny koszt przełoży się oczywiście także lokalizacja, złożoność projektu czy też wdrożenie dodatkowych udogodnień.

Koszt budowy bliźniaka może więc się znacznie różnić między innymi w zależności od regionu czy wybranej metody konstrukcyjnej. Obecnie wiele osób decyduje się na zakup połowy bliźniaka, ponieważ takie rozwiązanie jest tańsze od budowy domu wolnostojącego jednorodzinnego. Zazwyczaj koszt budowy bliźniaka jest niższy niż koszt budowy domu wolnostojącego o takim samym metrażu.

Można też podzielić po połowie koszty związane z wykonaniem przyłącza elektrycznego czy wodno-kanalizacyjnego. Co więcej, aby postawić dom w takiej zabudowie, działka może być o wiele węższa, mniejsza, co też przełoży się na ogólny koszt budowy. Ważne jest to, że ze względu na potrzebną większą ilość materiałów, można między innymi negocjować ich ceny. 

Czynniki wpływające na koszt budowy domu typu bliźniak:

• powierzchnia domu,
• zastosowane materiały, rozwiązania konstrukcyjne i technologia budowy,
• metoda budowy,
• lokalizacja inwestycji,
• złożoność projektu domu,
• dodatkowe udogodnienia.

Ile kosztuje bliźniak?

Szacuje się, że budowa domu w zabudowie bliźniaczej to koszt ok. 3000 zł/m². Warto pamiętać, że również koszt zakupu połowy budynku w takiej zabudowie będzie niższy niż ten związany z kupnem budynku jednorodzinnego wolnostojącego.

Sprawdź również: Jak zoptymalizować koszty budowy domu?

Kiedy warto zdecydować się na projekt domu bliźniaka?

Wybór projektu domu bliźniaka może okazać się atrakcyjną propozycją, jeśli zależy Ci na większej powierzchni domu w rozsądnej cenie. To jednocześnie dobry wybór dla osób, którym zależy na dostępie do większych rozmiarów ogródka. Tego rodzaju budynki dedykowane są dla przynajmniej dwóch rodzin, jeśli zatem chcesz wybudować się wspólnie z rodzicami bądź rodzeństwem, to możesz zastanowić się nad takim rozwiązaniem. Na wybór projektu domu w zabudowie bliźniaczej często decydują się bliskie osoby, które wspólnie odziedziczyły działkę budowlaną. 

^{Bliskość sąsiadów - projekt domu w zabudowie bliźniaczej BSA2335 Miodowy 2}

Przykłady projektów domów do zabudowy bliźniaczej - Extradom

Szukasz projektu domu w zabudowie bliźniaczej? Przyjrzyj się bliżej ofercie Extradom.pl. Znajdziesz w niej ciekawe propozycje tradycyjnych i nowoczesnych bliźniaków, które zachwycają atrakcyjnym wyglądem i funkcjonalnością.

SRAWDŹ ZESTAWIENIE przygotowane przez Kamilę Szymkowiak - Doradczynię Klienta w Extradom.pl!

1. Klasyczny bliźniak bez garażu - projekt domu WOZ1025 Eco 25

Projekt domu Eco 25 WOZ1025 to propozycja uniwersalnego, eleganckiego projektu w zabudowie bliźniaczej. Klasyczna bryła, w połączeniu z nowoczesną elewacją, wpasuje się stylem zarówno w osiedla miejskie, jak i te znajdujące się z dala od centrum. Powierzchnia użytkowa jednego segmentu wynosi 88,67 m² i tworzy przestrzeń idealną dla rodziny 2+1 lub 2+2. Dodatkową zaletą Eco 25 jest niewielka szerokość elewacji frontowej (12,87 m), dzięki czemu będzie dobrym wyborem dla inwestorów poszukujących projektów na wąską działkę. W naszej ofercie występuje także projekt domu Eco 25 w wariancie dwulokalowym.

2. Nowoczesny projekt domu BSA2335 Miodowy 2

Kolejny dom w zabudowie bliźniaczej, zasługujący na szczególną uwagę to projekt Miodowy 2 BSA2335. Modernistyczna bryła, płaski dach, szalówka w kolorze naturalnego drewna na elewacji – wobec tego projektu nikt nie przejdzie obojętnie. Jego nowoczesna architektura będzie doskonałym wyborem na inwestycję pod miastem. Każdy segment to przestronny salon, kuchnia, garderoba, dwie łazienki i 4 sypialnie. Łącznie 143,82 m² powierzchni użytkowej, która zapewni komfort mieszkania większym rodzinom.

3. W tradycyjny stylu - projekt domu LUA1625 APS 149 NEW ECO

Dla inwestorów poszukujących bliźniaka w tradycyjnym stylu, idealną propozycją będzie APS 149 NEW ECO LUA1625. Segmenty zostały połączone ze sobą jednostanowiskowymi garażami. Dzięki temu, każda z rodzin zachowuje całkowitą prywatność. Projekt przewiduje 135,50 m² powierzchni użytkowej dla każdej części. Dom wyróżnia duża funkcjonalność. Na parterze poza strefą dzienną i łazienką, zaprojektowano przestronny gabinet. Poddasze to 3 sypialnie, garderoba oraz łazienka. Co warto podkreślić, projekt APS 149 NEW ECO zakłada ekologiczne ogrzewanie pompą ciepła. Na Extradom.pl znajdziesz również projekt  APS 149 NEW ECO w wariancie dwulokalowym.

4. Biźniak z garażem WRC2770 Lukas II G1 wersja A (bliźniak) energo

Nowoczesne stodoły brylują nie tylko wśród domów jednorodzinnych. Padają częstym wyborem także wśród inwestorów, poszukujących projektów dla więcej niż jednej rodziny. Lukas II G1 wersja A (bliźniak) energo WRC2770  to niewielki bliźniak z garażami jednostanowiskowymi wbudowanymi w bryłę. Na 117,46 m² powierzchni użytkowej zaplanowano przejrzysty układ pomieszczeń, z wyraźnym podziałem na strefę dzienną na parterze oraz sypialnianą na poddaszu.

5.  Nowoczesna stodoła - projekt bliźniaka KRX1230 HomeKoncept 101 G1 B

Kolejnym projektem bliźniaka w stylu nowoczesnej stodoły jest HomeKoncept 101 G1 B KRX1230. Jego wyjątkowa bryła z płaskim zadaszeniem nad częścią garażową, będzie idealnym dopełnieniem wszystkich nowoczesnych osiedli. Projekt przewiduje duże przeszklenia, które doświetlają wnętrze domu i nadają elewacji wyjątkowego charakteru. Każdy segment zakłada 95,71 m² powierzchni użytkowej – komfortową przestrzeń dla rodziny 2+1 lub 2+2. Projekt występuje także w wariancie domu jednorodzinnego HomeKoncept 101 G1 (pojedynczy segment).

To oczywiście nie jedyne projekty domów bliźniaczych w ofercie Extradom.pl...

Sprawdź nasze projekty domów do zabudowy bliźniaczej!

APS 149 NEW

3 899 zł

3 899 zł

Bliźniak 03

4 600 zł

4 600 zł

APS 209 NEW

4 299 zł

4 299 zł

Projekty domów do zabudowy bliźniaczej