O czym musimy wiedzieć przed rozpoczęciem wspólnej budowy domu?

Sama budowa domu krok po kroku nie różni się zasadniczo przy wspólnych inwestycjach. Inwestorzy mogą wybierać spośród projektów domów wielorodzinnych, projektów bliźniaków, ale także tradycyjnych budynków jednorodzinnych. Ważne, aby ostateczna opcja odpowiadała wszystkim stronom i spełniała ich oczekiwania. W czym zatem tkwią różnice? Pojawiają się one głównie na gruncie formalnym i prawnym.

Pierwszym krokiem zawsze jest zakup działki budowlanej. Zdarza się także, że jeden z inwestorów dysponuje już takim terenem – wówczas może dojść do sytuacji, w której mamy innego właściciela działki i domu należącego do obu stron. Niekiedy tego rodzaju rozbieżności związane są z drogą dojazdową lub samym budynkiem. Prześledźmy to na przykładach.

Współwłasność działki a budowa domu – co trzeba wiedzieć?

Zacznijmy od odpowiedzi na pytanie: czy inwestor musi być właścicielem działki? Okazuje się, że niekoniecznie, gdyż – zgodnie z przepisami – pojęcie działki nie pokrywa się z pojęciem nieruchomości jako takiej. To dwie zupełnie różne kwestie.

Działka to obszar gruntu oznaczony na mapie ewidencyjnej jako jednostka geodezyjna. Może stanowić samodzielną nieruchomość i przedmiot własności. Nieruchomości budynkowe natomiast to budynki trwale związane z gruntem, które – na podstawie szczególnych przepisów – nie stanowią składowej gruntu i mogą funkcjonować jako odrębna własność.

Współwłasność, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, oznacza sytuację, w której kilka osób posiada udział w gruncie działki. W Kodeksie cywilnym znaleźć można także podstawę do przeprowadzenia czynności takich jak: ustalenie współwłasności ułamkowej, zniesienie współwłasności czy dopisanie współwłaściciela do działki.

Rozbieżności pomiędzy własnością i współwłasnością gruntu a własnością budynku najczęściej powstają na skutek dziedziczenia – w przypadku działek otrzymanych w spadku przez jednego lub kilku spadkobierców. Może zdarzyć się, że działka stanowi majątek osobisty jednego z małżonków i takim pozostaje mimo późniejszej wspólnoty. Nieco rzadsze są przypadki, gdy obce osoby – na przykład w ramach oszczędności – kupują grunty wspólnie z przyjaciółmi.

W przypadku współwłasności ułamkowej gruntu każdy ze współwłaścicieli dysponuje określonym udziałem. Co ciekawe, zyskuje równe prawo do posiadania i korzystania z nieruchomości, niezależnie od wysokości posiadanego udziału. Dodatkowo każdy ze współwłaścicieli może sprzedać lub darować swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Czym jest mapa zasadnicza działki, ile kosztuje jej pozyskanie?

Współwłasność drogi dojazdowej

Kolejnym utrudnieniem może okazać się współwłasność drogi dojazdowej. Co do zasady, każdy z jej współwłaścicieli ma równe prawo do korzystania niezależnie od wysokości udziału w gruncie, a jednocześnie nie ma prawa do żadnej wyodrębnionej części. Każda z osób może również swobodnie rozporządzać swoim udziałem, czyli także sprzedać go lub oddać w użytkowanie. Jednak do rozporządzania całością potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli.

Warto zatem poruszyć zależność: współwłasność drogi a pozwolenie na budowę. Zgodnie z Prawem budowlanym obiekt budowlany zawsze należy projektować w sposób zapewniający dostęp do drogi publicznej. Zdarza się jednak, że ten dostęp nie jest bezpośredni, a przebiega przez teren prywatny. Przepisy wskazują, że zaprojektowanie dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną stanowiącą współwłasność wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej w akcie notarialnym?

Czyj jest dom wybudowany na działce wspólnej?

Skoro współwłasność działki zakłada równe prawo do podejmowania związanych z nią decyzji, koniecznie musimy odpowiedzieć na pytanie, kto jest właścicielem domu na działce należącej do kilku osób. To temat, którego rozstrzygnięcie dla wielu może okazać się zaskakujące.

Zgodnie z prawem budynki znajdujące się na działce i trwale z nią związane należą do właściciela gruntu. Oznacza to, że wybudowanie takiej nieruchomości na gruncie podlegającym współwłasności automatycznie oznacza współwłasność domu jednorodzinnego, nawet gdy wszystkie koszty poniosła tylko jedna osoba.

Nie jest to sytuacja komfortowa i warto się przed nią zabezpieczyć, w przeciwnym razie – w razie nieporozumień – zwrotu kosztów należy dochodzić na drodze postępowania o zniesienie współwłasności.

Trzeba także zachować ostrożność, gdy budynek wznoszony jest na działce obciążonej hipoteką. Jeśli kredyt nie zostanie spłacony, bank zajmie nieruchomość wraz z budynkiem, a jego właściciel pozostanie bez możliwości dochodzenia zwrotu. Pewnym rozwiązaniem jest wpis na hipotekę z tytułu nakładów poniesionych na budowę domu – wówczas podział sumy z egzekucji majątku uwzględni te koszty jako spłatę wierzyciela.

Czy współwłaściciel może wejść do domu swobodnie? Tu sprawa nie jest taka oczywista, gdyż pod uwagę należy wziąć przepisy regulujące kwestie naruszenia miru domowego.

Czy działka budowlana może być wkładem własnym do kredytu na budowę?

Czy można budować dom bez zgody współwłaściciela?

Zastanówmy się jednak, czy w ogóle istnieje możliwość budowy bez zgody współwłaściciela na wspólnej działce. Co w sytuacji, gdy dwóch współwłaścicieli wyraża zgodę, a trzecinie?

Zgodnie z przepisami regulującymi współwłasność gruntu rozporządzanie rzeczą wspólną w formie przekraczającej zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to, że protest jednej osoby ma szansę skutecznie zablokować inwestycję.

Istnieje jednak rozwiązanie: współwłaściciele, których łączny udział wynosi przynajmniej 50%, mogą wystąpić na drogę sądową, na której to sąd podejmuje decyzję, mając na względzie cel inwestycji oraz interes współwłaścicieli. Trzeba natomiast wziąć pod uwagę przyszłą współwłasność domu.

Trudno jednoznacznie wyrokować, jakie są szanse na pomyślny werdykt dla którejkolwiek ze stron. Zależy to od wielu czynników: od wielkości działki, rodzaju inwestycji, sposobu korzystania z nieruchomości. Dodatkowo pod uwagę trzeba wziąć istniejące orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał, że jeśli tylko jeden ze współwłaścicieli ubiega się o pozwolenie na budowę, niedopuszczalne jest wydanie decyzji aprobującej.

Nie ma natomiast możliwości budowy domu na nie swojej działce bez zgody właściciela. O pozwolenie można ubiegać się bowiem, przedstawiając oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem.

Od czego zacząć budowę domu?

Dokumenty i pozwolenia wymagane przy wspólnej budowie domu

Ubieganie się o pozwolenie na budowę przy współwłasności wymaga złożenia podobnych dokumentów, jak przy tradycyjnej procedurze. Do dokumentacji zaliczają się w tym przypadku:

• projekt budowlany w czterech egzemplarzach, wraz ze wszystkimi opiniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi prawnie;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzja o wydaniu warunków zabudowy, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencji gruntów;
• warunki techniczne;
• dokumenty poświadczające uprawnienia projektantów oraz zaświadczenie o wpisie do właściwej izby samorządu zawodowego.

W przypadku wspólnej budowy domu kluczowe znaczenie ma punkt drugi, czyli złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Aby w przypadku wspólnej budowy domu pozwolenie na budowę zostało wydane, takie oświadczenie muszą podpisać wszyscy współwłaściciele. Podobnie jest w przypadku samego wniosku czy zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy.

Analogicznie przedstawia się zależność na linii: rozdzielność majątkowa a wspólna budowa domu. Podpisy obu małżonków powinny znaleźć się na dokumentach.

Jak zabezpieczyć wspólną budowę domu w przypadku wycofania się współinwestora?

Zdarza się, że wspólna budowa domu (przed ślubem przez narzeczonych lub przez grupę znajomych) komplikuje się na skutek zawirowań życiowych, a następnie jedna ze stron wycofuje się z inwestycji. Czy można zabezpieczyć się przed konsekwencjami?

Planując kupno działki przez dwie osoby, najlepiej jak najwcześniej ustalić równe lub proporcjonalne udziały w działce – tzw. współwłasność ułamkową w gruncie – by uniknąć kłopotów na wypadek rozliczenia. Wówczas każdy ze współwłaścicieli może dowolnie rozporządzać swoim udziałem, dlatego istnieje możliwość:

• odsprzedania udziału w nieruchomości drugiej stronie,
• dokonania darowizny,
• przeniesienia własności nieruchomości.

Umowy takie muszą zostać zawarte notarialnie.

Warto pamiętać także o przepisie, na mocy którego osoba wznosząca w dobrej wierze budynek o wartości przekraczającej wartość działki może żądać przeniesienia własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Aby rozwiązać konsekwencje zakupu działki na współwłasność, można również wstąpić na drogę sądową, wnioskując o zniesienie współwłasności lub wykorzystując przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu się strony próbującej wykorzystać sytuację.

Zniesienie współwłasności i podział działki

Zniesienie współwłasności gruntu oraz jego podział może zostać przeprowadzone sądownie lub za porozumieniem stron. Najlepiej zdecydować się na taki krok jeszcze na etapie współwłasności działki niezabudowanej i przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Procedura jest wówczas uproszczona i szybsza.

Jak przebiegają formalności? Na początku geodeta sporządza dokumenty potwierdzające, że taki podział jest możliwy. Jego ocenę potwierdza prezydent miasta, burmistrz lub wójt. Jeśli w grę wchodzą zależności: udział w gruncie a własność budynku, konieczne będą dodatkowe dokumenty i ekspertyzy.

Zniesienie współwłasności nieruchomości można przeprowadzić na trzy sposoby:

• poprzez podział fizyczny,
• poprzez podział cywilny, zakładający sprzedaż nieruchomości,
• poprzez przeniesienie wyłącznego prawa własności na jednego z właścicieli – w powiązaniu z finansowym wyrównaniem dla pozostałych.

Najmniej skomplikowany jest podział fizyczny polegający po prostu na wyodrębnieniu dwóch niezależnych działek i niezależnych budynków stojących na wspólnym fundamencie i połączonych ścianą. Opcja świetnie sprawdza się w przypadku domów typu bliźniak i szeregowców.

Czy opłata adiaceńska jest niezbędna w przypadku podziału działki?