12 rzeczy, na jakie musisz zwrócić uwagę wybierając działkę

Listę 12 rzeczy, na które należy zwrócić uwagę przez zakupem działki pod budowę domu podziliśmy na dwie części:

• elementy związane z określeniem oczekiwań i możliwości dotyczących przyszłej inwestycji;
• formalności związane z zakupem działki.

Zacznijmy od czynności, które warto wykonać zanim w ogóle poważnie zainteresujesz się konkretną parcelą.

Część 1. Określenie oczekiwań wobec nieruchomości i możliwości danej działki

1. Zdefiniowanie własnych potrzeb i oczekiwań

To bardzo ważne zagadnienie, które często jest pomijane. O domu należy myśleć w perspektywie 20-25 lat. Inne potrzeby ma młode małżeństwo, inne rodzice z dwójką dzieci, a jeszcze inne para dojrzałych ludzi poszukujących wytchnienia od zgiełku miasta. Wszyscy potrzebujemy dostępu do szeroko rozumianej infrastruktury, ale nasze oczekiwania są różne, w zależności od okresu w naszym życiu. Już na etapie wyboru działki powinniśmy określić, co będzie dla nas najważniejsze. 

2. Wstępny wybór projektu domu

Jeszcze zanim zaczniecie poszukiwania działki powinniście się zastanowić, jaki projekt domu Wam się podoba. Może się bowiem okazać, że piękna modernistyczna willa, której projekt Was zachwycił, ze względu na uwarunkowania planistyczne będzie mógł powstać tylko na wybranych działkach. W takiej sytuacji albo będziecie musieli zrewidować plany dotyczące wybranego domu, albo szukać specyficznej działki. Częściej będzie to tylko informacja dla Was, jakie minimalne wymiary musi mieć działka, której poszukujecie. 

Zobacz najpopularniejsze projekty domów!

Terrier 5 bez garażu

4 399 zł

4 399 zł

Miętówka

3 395 zł

3 395 zł

KA28

7 949 zł

7 949 zł

Najpopularniejsze projekty domów

Zastanawiasz się jaki projekt wybrać? Skontaktuj się z naszymi doradcami lub zamów prezentację projektów w oparciu o wpisane przez Ciebie kryteria.

Czytaj również: Jak wybrać projekt domu?

3. Oszacowanie budżetu inwestycji

Przed przystąpieniem do wyboru działki warto skontaktować się z osobą, która pomoże oszacować, jaka kwotę możecie przeznaczyć na cały projekt. Warto pamiętać, że wszystkie duże projekty są zwykle niedoszacowane o około 10% i bynajmniej nie wynika to z niczyjej złej woli - po prostu przy planowaniu zapominamy o części kosztów... 

W Extradom.pl możesz skorzystać z bezpłatnej konsultacji w sprawie kosztów budowy wybranych przez Ciebie projektów domów.

Sprawdź również: Jak oszacować koszt budowy domu, by nie zabrakło pieniędzy?

4. Maksymalna cena działki

Przygotowując się do budowy domu powinniście wstępnie rozdzielić planowany budżet na 3 zasadnicze etapy budowy: 

• zakup działki (wraz z uwzględnieniem wynagrodzenia pośrednika, notariusza i podatku), 

• budowę domu oraz zapewnienie dojazdu i podłączenia mediów, 

• wykończenie i wyposażenie domu, uporządkowanie terenu i założenie ogrodu. 

W tej sytuacji warto wyznaczyć maksymalną cenę działki, jaką jesteście skłonni zapłacić, aby nie uszczuplić kwot przeznaczonych na dwa pozostałe etapy inwestycji. Pozwoli to Wam odrzucić oferty, które będą bardzo kuszące, ale mogą narazić Was na ryzyko wyczerpania środków przed ukończeniem budowy i wyposażeniem domu. 

Koniecznie przeczytaj: Jak będą się kształtować ceny działek budowlanych w 2024 roku?

5. Wybór okolicy

Większość z nas już na długo przed przystąpieniem do budowy ma już upatrzoną okolicę, w której chcielibyśmy postawić nowy dom. Warto jednak zweryfikować nasze wyobrażenia na ten temat - odwiedźcie to miejsce nie w trakcie weekendu, ale w dzień powszedni, najlepiej w godzinach porannego lub popołudniowego szczytu. Może się wtedy okazać, że nasza “idealna” parcela znajduje się w samym środku komunikacyjnego armagedonu, a wyjazd codziennie będzie nam zajmował godzinę. 

Może Cię zainteresować: W jakiej odległości od lasu możemy budować dom?

6. Zapoznanie się z opinią mieszkańców

Kiedy wiecie już, jakiej parceli i w jakim rejonie poszukujecie swojego miejsca na ziemi, sprawdźcie pojawiające się w sieci opinie na temat okolicy, np. na lokalnych grupach społecznościowych. Być może osoby, które mieszkają tam od dawna, wiedzą o czymś, co nam samym nie przyszło do głowy. Może to być na przykład słaba dostępność infrastruktury, złe zarządzanie gminą albo planowane inwestycje, które będą mieć negatywny wpływ na okolicę. 

Jeśli weryfikacja przyszłego sąsiedztwa wypadnie pomyślnie i zaczniecie rozglądać się za odpowiadającą Wam działką, warto robić to wielotorowo. Mam tu na myśli zarówno poszukiwanie ogłoszeń w internecie, jak i skorzystanie z usług pośredników działających na lokalnym rynku. A jeśli czas nam na to pozwala, warto też samodzielne odbyć kilka wizyt w okolicy. 

Część 2. Od abstraktu do konkretu, czyli formalności związane z zakupem działki

Kiedy zakończy się wstępny etap poszukiwań i znajdziecie już Wasza wymarzoną nieruchomość, przychodzi pora na kolejne kroki, które warto wykonać przed podpisaniem umowy. Pierwsze trzy są absolutnie kluczowe i bez nich w ogóle nie powinniście myśleć o sfinalizowaniu transakcji. 

7. Kontakt z właścicielem 

To właściwy moment na skontaktowanie się z właścicielem - potrzebujecie numeru księgi wieczystej i jego zgody na wykonanie badań geotechnicznych. Warto też zapytać go przy okazji, czemu zdecydował się sprzedać działkę. Wymijająca odpowiedź powinna być sygnałem ostrzegawczym, że wszystko należy sprawdzić ze zdwojoną starannością. 

8. Sprawdzenie księgi wieczystej

Księga wieczysta to oficjalny, jawny dokument, który zawiera informacje o nieruchomości oraz o związanych z nią prawach i obowiązkach. To tam też znajdziemy informacje, czy działka jest zadłużona. Składa się z czterech głównych działów, z których każdy ma znaczenie przy zakupie działki budowlanej: 

Dział I – Oznaczenie nieruchomości - zawiera dokładne dane dotyczące nieruchomości; pomaga to w weryfikacji, czy oferta sprzedaży dotyczy całości interesującej nas parceli oraz ułatwia porównanie danych z innymi dokumentami. 

Dział II – Właściciel nieruchomości - zawiera informacje o właścicielach nieruchomości oraz podstawie prawnej ich własności (np. akt notarialny); umożliwia sprawdzenie, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości i czy rzeczywiście jest uprawniony do jej sprzedaży. 

Dział III – Ograniczenia prawne – zawiera rejestr praw, roszczeń i ograniczeń dotyczących nieruchomości. Mogą one być zapisami na rzecz osób trzecich, np. prawo drogi koniecznej lub tz. dożywocie, lub na rzecz instytucji np. prawo przesyłu na rzecz sieci elektroenergetycznych. To bardzo ważny dział księgi wieczystej, który należy uważnie sprawdzić! 

Dział IV – Hipoteki - zawiera informacje o hipotekach ustanowionych na nieruchomości, w tym o kwotach zabezpieczonych kredytów. Ważne jest, aby przed zakupem sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenie finansowe. Kupujący powinien upewnić się, że sprzedający spłaci wszelkie zobowiązania hipoteczne przed finalizacją transakcji! 

Każdy z działów księgi wieczystej dostarcza kluczowych informacji, które są niezbędne do bezpiecznego sfinalizowania transakcji zakupu nieruchomości. Wszelkie wątpliwości, jakie się pojawią na tym etapie, musimy wyjaśnić ze sprzedającym, jeszcze zanim spotkamy się u notariusza. 

Czytaj również: Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

9. Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, który informuje o tym, jakie jest przeznaczenie nieruchomości: czy jest to działka budowlana, rolna czy leśna. Często określa również warunki zabudowy, jak wysokość budynków i kąt nachylenia dachu czy intensywność zabudowy, co ma kluczowe znaczenie dla naszych przyszłych planów budowlanych. 

Znajdziecie w nim też informację na temat planów rozwoju okolicznej infrastruktury, jak budowa nowych dróg czy obiektów publicznych, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości i jakość życia. Mogą się tam też znaleźć informacje o niepożądanych inwestycjach w sąsiedztwie, jak zakłady produkcyjne czy fermy.

Jeśli dla danej działki nie ma jeszcze MPZP, to należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Warto się z tym pospieszyć, bo od stycznia 2026 roku wchodzą w życie nowe przepisy planistyczne i otrzymanie warunków zabudowy może być trudne lub wręcz niemożliwe! Więcej o tym w naszym artykule: Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026.

10. Wykonanie badań geotechnicznych

Badanie geotechniczne zwykle polega na wykonaniu od 3 do 5 odwiertów w miejscu planowego usytuowania budynku i pozwala ocenić, czy grunt jest stabilny i nadaje się pod budowę. Może to mieć wpływ na koszty wykonania fundamentów. Jeśli okaże się, że grunt jest bardzo stabilny, to można zaoszczędzić nieco na ich wykonaniu. Dużo ważniejsze są jednak w przypadku, gdy napotkacie teren słabo nadający się pod budowę. Możemy go wtedy odpowiednio ustabilizować i przygotować przed rozpoczęciem prac przy fundamentach. Pozwoli to zaoszczędzić przyszłych problemów, związanych z osiadaniem lub nawet pękaniem budynku. 

Zwykle właśnie w trakcie badań geotechnicznych dowiadujemy się, jaki jest poziom i ilość wód gruntowych. Wiąże się to bezpośrednio ze sposobem wykonania fundamentów oraz koniecznością dobrania właściwej hydroizolacji. Może się również okazać, że musimy zrezygnować z planowanego podpiwniczenia budynku. 

Czytaj również: Jak dobrać odpowiedni typ fundamentów do rodzaju gruntu?

Co ważne, wszystkie wymienione wyżej czynności można wykonać nie będąc właścicielem działki. Jedynie badania geotechniczne wiążą się z wjazdem na czyjąś posesję, w związku z czym wymagają wiedzy i zgody właściciela nieruchomości. Jeśli sprzedający zwleka z przekazaniem nam jakiejś informacji albo ociąga się ze zgodą na przeprowadzenie badań, potraktujcie to jako sygnał ostrzegawczy. 

11. Sprawdzenie dostępności mediów

Upewnijcie się, czy działka ma dostęp do niezbędnych mediów, takich jak woda, prąd, gaz i ewentualnie kanalizacja. Ich brak wiąże się z koniecznością projektowania i wykonania długich przyłączy, a to może znacznie zwiększyć koszty inwestycji. To może też mieć wpływ na wybór źródła ciepła w budynku - jeśli gaz jest doprowadzony do granicy działki, to piec gazowy będzie najekonomiczniejszym sposobem na ogrzanie domu. 

Warto przeczytać: Uzbrojenie działki budowlanej: najważniejsze formalności i koszt uzbrojenia

12. Obszary ochrony przyrody i archeologiczne

Tereny znajdujące się w obszarach chronionych, np. w otulinach parków narodowych lub na obszarach objętych programem Natura 2000, mogą mieć szczególne ograniczenia dotyczące gęstości zabudowy. Mało kto zdaje sobie sprawę, że niektóre działki mogą być również objęte nadzorem archeologicznym. Dotyczy to zwłaszcza terenów w sąsiedztwie starych ośrodków miejskich. Warto zawczasu upewnić się, jakie zgody będą niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. 

Jeśli zwrócicie uwagę na te aspekty przed zakupem działki budowlanej, będziecie mogli uniknąć wielu problemów, stresu i niepotrzebnych wydatków. Oczywiście taka lista może być znacznie dłuższa i bardziej szczegółowa, co będzie wprost wynikać ze specyfiki konkretnej parceli i jej położenia. Tutaj wymieniłem tylko te, które - moim zdaniem - są uniwersalne i dotyczą praktycznie każdej nieruchomości.