Scalenie działek. Jak je wykonać i jaki jest jego koszt?

Na czym polega scalenie działek?

Wysokiej jakości działka pod budowę domu, która nadaje się do realizacji naszej wizji i inwestycji, będzie pewnie trudna do znalezienia i droga, zwłaszcza jeśli zamierzamy zbudować dom o większej powierzchni. Dużo łatwiej trafić na działki rozproszone i znajdujące się obok siebie, ale ze względu na niewielką powierzchnię nienadające się do zagospodarowania. Na szczęście istnieje możliwość ich scalenia.

Co to jest scalenie działek? To proces polegający na wydzieleniu nowych gruntów ewidencyjnych w celu powiększenia ich średniej wielkości i lepszego gospodarowania gruntami, np. pod budowę domu. Mówiąc jeszcze inaczej, umożliwia przekształcenie niekorzystnie ukształtowanych terenów w taki sposób, by móc wykorzystać je pod późniejsze inwestycje.

Geodezyjnym scaleniem działek mogą być objęte wszystkie grunty, poza działkami leśnymi i rolnymi. Jest to możliwe w sytuacji, gdy:

• działki położone są w granicach obszarów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
• o scalenie działek wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Postępowanie w tym zakresie może nastąpić zarówno na wniosek właścicieli gruntów, jak i z urzędu (z inicjatywy rady gminy). W praktyce możliwe jest nie tylko scalenie dwóch działek, ale nawet kilkunastu tego rodzaju nieruchomości.

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

ofe-5847238-70000 w-70000

Połączenie działek należących do jednego lub wielu właścicieli

Polskie prawo dopuszcza możliwość scalenia działek jednego albo wielu właścicieli. Oczywiście o wiele prostsze procedury mają miejsce w tym pierwszym przypadku. Scalenie działek jednego właściciela pozwala na połączenie kilku odrębnych gruntów w jeden – aby to zrobić, należy złożyć stosowny wniosek w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.

Częściej spotykaną sytuacją jest jednak scalenie działek różnych właścicieli. Wymaga to zgody każdego z nich na wdrożenie tej procedury, a następnie ponownego podziału gruntów, a także złożenia wniosku w gminie. Postępowanie rozpoczyna się od wydania przez radę miasta lub gminy uchwały zawierającej informacje na temat terenów, których dotyczy procedura. Dalsze etapy połączenia dwóch działek w jedną znajdziesz poniżej.

Jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki? Czy można zrobić to za darmo?

Scalenie działek krok po kroku. Procedura i niezbędne dokumenty

Jak w praktyce wygląda scalenie działek? Procedura – wbrew pozorom – nie jest skomplikowana, jednak może trwać nawet kilka miesięcy. 

• Krok 1 – złożenie wniosku o scalenie działek

Jak wspomnieliśmy wcześniej, wszczęcie indywidualnego postępowania wymaga złożenia stosownego wniosku w gminie. Oprócz danych osobowych i adresowych właścicieli działek powinny znaleźć się w nim również opis oraz lokalizacja działek, które będą podlegać scaleniu i podziałowi.

Do wniosku należy dołączyć:

• aktualne wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów;
• odpisy z ksiąg wieczystych.

Niezbędne okaże się również uzasadnienie.

• Krok 2 – czynności wstępne i projekt uchwały

Po złożeniu wniosku przeprowadzane są czynności wstępne, za które odpowiada wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Dotyczą one analizy oraz oceny załączonych dokumentów – sprawdzana jest między innymi ich zgodność z ewidencją nieruchomości, warunkami zagospodarowania przestrzennego czy stanem infrastruktury technicznej znajdującej się na danym terenie.

Jeżeli czynności wstępne nie wykażą żadnych nieprawidłowości, opracowywany jest projekt uchwały o scaleniu i podziale działek, w którym znajdą się geodezyjne granice gruntów objętych postępowaniem, projekt scalenia i podziału nieruchomości, a także dokumentacja z wyceny nieruchomości – zarówno w stanie dotychczasowym, jak i przyszłym. Uchwałę sporządza wójt, burmistrz lub prezydent, a czas oczekiwania na nią to nawet 6 miesięcy.

Czym jest mapa geodezyjna i jak ją czytać?

• Krok 3 – postępowanie o przystąpieniu do scalania i podziału działek

Po sporządzeniu uchwały gmina informuje listownie uczestników postępowania o terminie zebrania informacyjnego, którego celem jest zapoznanie wszystkich zainteresowanych z treścią projektu uchwały. Zostaje on wyłożony w siedzibie gminy na okres 21 dni – w tym czasie możliwe jest jego opiniowanie, przedstawianie uwag i zastrzeżeń, a także składanie różnego rodzaju wniosków, np. dotyczących tego, jakie działki uczestnicy postępowania chcieliby otrzymać po ponownym podziale.

Warto zaznaczyć, że właściciele gruntów mogą wybrać radę uczestników scalenia, która składa się z maksymalnie 10 osób. To właśnie ona opiniuje projekt uchwały i składa dodatkowe wnioski.

• Krok 4 - podjęcie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości

Jest to ostatni etap, który następuje po 21 dniach od terminu zebrania informacyjnego. Uchwała o scaleniu i podziale działek zostaje doręczona uczestnikom postępowania. Jej treść podaje się natomiast do publicznej wiadomości, np. na tablicy ogłoszeniowej w urzędzie gminy albo w lokalnej prasie.

Uchwała stanowi podstawę do zmian w księgach wieczystych, a w jej ramach każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje na własność lub użytkowanie działki o takim samym metrażu, jak jego dotychczasowe nieruchomości. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia gruntów o identycznej powierzchni, wszelkie różnice pokrywane są odpowiednią dopłatą w gotówce.

Scalenie działek a pozwolenie na budowę, służebność, decyzja o warunkach zabudowy

Jak wygląda kwestia scalenia działek a służebności? Kwestię budzącą wątpliwości rozstrzygnął Sąd Najwyższy. Z wydanej przez niego uchwały wynika, że wszelkiego rodzaju podziały, w tym odłączenie części działki i przyłączenie jej do innej, nie mają wpływu na służebność.

Co więcej, pewnym problemem dla osób scalających działki może być fakt, że po ponownym podziale niezbędne okażą się nowe warunki zabudowy, a co za tym idzie – konieczność uzyskania ponownego pozwolenia na budowę. Każdy przypadek jest jednak inny, dlatego warto udać się do odpowiedniego urzędu, by uzyskać informacje na ten temat.

Jak ustanawiana jest służebność gruntowa na nieruchomości i jakie są jej rodzaje?

Jaki jest koszt scalenia działek?

Największym kosztem scalenia działki jest tzw. opłata adiacencka. Dotyczy ona wszystkich właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, w tym działek, których wartość wzrosła w wyniku scalenia i podziału.

Ile kosztuje scalenie działek w praktyce? Dokładną stawkę opłaty adiacenckiej ustala rada gminy we wspomnianej uchwale scaleniowo-podziałowej, na podstawie wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Może ona wynieść nawet do 50% wartości nieruchomości, dlatego warto przygotować się na spory wydatek.

To jednak nie wszystko. W całym procesie musi także uczestniczyć geodeta – bez niego nie ma możliwości scalenia działek. Koszt usług geodezyjnych, w skład których wchodzi dokonanie pomiarów geodezyjnych, sporządzenie niezbędnej dokumentacji, oznakowanie granic działki czy ustawienie znaków granicznych, może wynieść od 2500 do nawet 5000 zł.