Kredyt z niskim oprocentowaniem. Czy Bezpieczny Kredyt 2 proc. wesprze rynek nieruchomości?

W połowie grudnia 2022 r. minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział nowy program o nazwie Pierwsze Mieszkanie. Jego podstawę stanowią dwa filary. Pierwszy to przystępne kredyty hipoteczne z rządowymi dopłatami. Pozwolą one na obniżenie rat kredytu w okresie stosowania dopłat rządkowych.

Drugi filar stanowią natomiast dedykowane konta oszczędnościowe w bankach kredytujących, które umożliwią odkładanie funduszy na mieszkanie bez przymusu odprowadzenia tzw. podatku Belki i z możliwością otrzymania premii z budżetu państwa. Oba rozwiązania mają być dostępne od 1 lipca 2023 roku.

Obecnie rynek czeka na opracowanie ustawy wdrażającej w życie nowe zasady i ustalającej jak będzie wyglądał system dopłat. Dopiero po jej uchwaleniu będziemy w stanie stwierdzić, czy taki produkt będzie mógł być oferowany przez komercyjne banki. Choć chwytliwa nazwa mówi o tym, że oprocentowanie kredytu wyniesie 2%, to wartość ta nie będzie obowiązywało przez cały okres spłaty kredytu, a tylko przez pierwszych 10 lat.

W tym czasie różnicę między oprocentowaniem rynkowym ( oprocentowaniem kredytu zgodnie ze średnim oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach) a stawką 2%, pokrywać będą dopłaty rządowe. Stąd właśnie nazwa Bezpieczny Kredyt.

Tym samym rząd będzie dopłacał do rat kapitałowo-odsetkowych w takiej wysokości, aby kredytobiorca mógł pokrywać jedynie odsetki naliczane według oprocentowania stałego 2% powiększonego odpowiednio o marżę banku. Cały program nie ma wpływu na liczbę rat kredytu mieszkaniowego. Osoby starające się o ten kredyt powinny posiadać wkład własny, który wynosi 20% wartości kupowanej nieruchomości lub 10% przy zastosowaniu dodatkowego zabezpieczenia.

Rząd jednak zakłada możliwość połączenia go z programem Mieszkanie bez wkładu własnego, aby jeszcze bardziej uprościć procedury i sprawić, że produkt stanie się dostępniejszy. Dzięki temu finansowania nieruchomości mieszkaniowych mają stać się bardziej dostępne.

W tym przypadku jednak naturalną konsekwencją może być wydłużenie okresu spłaty kredytu.

Bezpieczny kredyt 2% to rozwiązanie dedykowane głównie dla osób młodych, przed 45 rokiem życia, które do tej pory nie posiadały żadnej nieruchomości. Będzie dostępne tak dla singli, którzy otrzymają finansowanie w wysokości do 500 tys. zł kwoty kredytu, jak i rodzin, które mogą liczyć na 600 tys. zł.

Środki pozyskane w ten sposób można przeznaczyć wyłącznie na cele mieszkaniowe, czyli przede wszystkim zakup mieszkania, jak również domu jednorodzinnego. Ten ostatni można także zbudować za pozyskane finansowanie.

Ogromnym walorem tego programu jest fakt, że nie zamyka się on tylko na rynek pierwotny, jak dotychczasowe, oferowane przez rząd rozwiązania. Za finansowanie można bowiem kupić także lokum z rynku wtórnego. Tak otrzymane fundusze mogą posłużyć także do wybudowania domu jednorodzinnego. Mogą one być także związane z kupnem nieruchomości gruntowej, czyli standardowym zakupem działki budowalnej.

Patrząc jednak na powolnie spadającą inflację, która już przełożyła się delikatną na poprawę sytuacji kredytobiorców, może się okazać, że Bezpieczny Kredyt 2% wejdzie w życie w bardzo dogodnym dla inwestorów czasie i będzie faktycznym remedium na ich bolączki.

Czy działka budowlana może być wkładem własnym do kredytu na budowę?

Na jakie warunki możemy liczyć w ramach programu Bezpieczny kredyt 2%?

Aby uwiarygodnić swoją obietnicę, rząd przedstawił konkretne wyliczenia rat dla osób, które skorzystają z programu. Ich zasadność oparto na aktualnej ofercie jednego z banków, który oferuje kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem 8,46%. Przy tych założeniach otrzymujemy następujące wyniki.

1. Dla małżeństwa z 1 dzieckiem (istotne jest posiadanie najmniej 1 wspólnego dziecka). Kwota kredytu: 550 tys. zł. Okres kredytowania: 30 lat. I rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty) wynosi 5 405,28 zł. I rata kredytu po dopłacie to 2 832,19 zł. Całkowita oszczędność na I racie wynosi aż 2 573,09 zł. Natomiast po 10 latach rata będzie wynosić 3 172,74 zł,
2. Dla bezdzietnego małżeństwa. Kwota kredytu: 320 tys. Zł. Okres kredytowania: 25 lat. I rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty) to 3 322,67 zł, natomiast I rata kredytu po dopłacie wynosić będzie tylko 1 825,60 zł - co daje całkowite oszczędności na I racie – 1 497,07 zł. A wysokość raty po 10 latach wyniesie 1 886,20 zł.
3. Dla singla. Kwota kredytu: 250 tys. Zł. Okres kredytowania: 20 lat. I rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty) – 2 804,17 zł. I rata kredytu po dopłacie – 1 634,58 zł. Oszczędności na I racie – 1 169,59 zł. Natomiast wysokość raty po 10 latach – 1 547,15 zł.

Jak oszacować koszt budowy domu, aby nie zabrakło pieniędzy?

Kto ma szanse na pozyskanie tego kredytu hipotecznego?

Zgodnie z założeniem rządu Bezpieczny Kredyt 2% powinny otrzymać osoby, które obecnie nie posiadają odpowiednich warunków finansowych, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny. Dzisiaj bowiem największym problemem na rynku mieszkaniowym jest zbyt niska zdolność kredytowa, przez którą obniża się maksymalna wysokość kredytu. Według rządzących dzięki programowi ta zdolność wzrośnie nawet do 20%.

O tym, czy o kredyt 2% na mieszkanie warto się starać, dowiemy się, gdy program faktycznie wejdzie w życie. Najistotniejsza będzie bariera wejścia, czyli warunki zaciągnięcia tego kredytu mieszkaniowego, które określać będą same banki – np. ile wyniesie ich marża, a także czy rzeczywiście będą mniej restrykcyjne podczas wyliczania zdolności kredytowej.

Bezpieczny Kredyt 2% w tak przedstawionej formie wydaje się atrakcyjnym rozwiązaniem z uwagi na wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytu porównywalne z tym, które obowiązywało w I połowie 2020 roku.  Ważne jest także, aby inwestor aktywnie spłacał kredyt i zaciągnięte zobowiązania. W innym wypadku poniesie konsekwencje związane z opieszałością.

Kłopotliwa może okazać się także stosunkowo niska pula środków na dopłaty do kredytów, która na rok 2024 przewidziana jest w kwocie 800 mln. Przy założeniu, że roczna dopłata do programu Bezpieczny Kredyt ma wynieść 40 tys. zł, z rozwiązania skorzysta niewielu beneficjentów.

Jak otrzymać kredyt hipoteczny na budowę domu bez wkładu własnego?