Czy warto budować dom jednorodzinny w 2023 roku?

Budowa domu w 2023 roku wymaga od inwestora dobrego przygotowania i rozeznania rynku oraz pewności co do przyszłych źródeł finansowania inwestycji. Oznacza to, że w najlepszej sytuacji są wszyscy ci, którzy mogą liczyć na pewnej i stabilne dochody niezależnie od sytuacji gospodarczej. Oczywiście to dość wąska grupa ludzi, ale dla nich budowa domów w tym roku może być naprawdę dobrym pomysłem.

Popyt odłożony kształtuje polski rynek nieruchomości

W Polsce mamy do czynienia z dużym głodem mieszkań, większość lokali jest zbyt małych, a co za tym idzie, przestrzeń przypadająca na jedną osobę w domu czy mieszkaniu często jest po prostu za mała. W bieżącym roku popyt na rynku budownictwa mieszkaniowego nie znikł, ci wszyscy ludzie potrzebują gdzieś mieszkać, potrzebują wybudować dom lub kupić mieszkanie. W tym przypadku mamy do czynienia nie ze spadkiem popytu, ale z popytem odłożonym.

Dlatego warto budować dom jednorodzinny w 2023 roku, obecnie mamy większe możliwości negocjacji, dużo większe możliwości pozyskania wykwalifikowanej ekipy budowlanej i niższe ceny materiałów budowlanych niż jeszcze kilka miesięcy temu. Nawet jeśli ceny materiałów w kwotach bezwzględnych nie spadły, to uwzględniając inflację realnie potaniały nawet o kilka procent.

Ekipy budowlane, które jeszcze do niedawna miały zapełnione terminarze na najbliższe kilka miesięcy albo nawet na rok, obecnie same zaczynają poszukiwać zleceń, często kontaktując się z inwestorami, którym wcześniej musiały odmówić. Umożliwia to w wybranie dobrej, sprawdzonej ekipy, która dysponuje dużym doświadczeniem, wyposażeniem i odpowiednimi referencjami. Najlepiej zatrudniać sprawdzonych fachowców, którzy pracowali już na budowie na przykład u naszych znajomych.

Co charakteryzuje nowoczesny dom w 2023 roku?

Pewność finansowanie inwestycji mieszkaniowej podstawą sukcesu

Budowa domu w 2023 roku nie jest łatwym z zadaniem, a podstawową trudnością jest pozyskanie środków finansowych na jej prowadzenie. Obecne wysokie stopy procentowe nie zachęcają do zadłużania się na wiele lat. Mamy jednak już do czynienia z pierwszymi jaskółkami zmian na rynku kredytów długoterminowych, w szczególności mam tu na myśli obniżenie bufora bezpieczeństwa zalecanego przez Komisję Nadzoru Finansowego z 5% do 2,5%. Już ta pozornie niewielka zmiana zwiększyła zdolność kredytową wielu osób nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych, umożliwiając im rozpoczęcie inwestycji.

Obecny rok jest rokiem wyborczym, a zatem można się spodziewać kolejnych obniżek i ułatwień dla kredytobiorców, tak by pozyskać ich przychylność. Niestety trudno jednak oczekiwać, aby w perspektywie tego roku miało dojść do spadku bazowej stopy procentowej, która jest obecnie jednym z głównych czynników decydujących o wysoko odsetek, a w konsekwencji powodującym to, że wciąż relatywnie niewielką grupę ludzi stać na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

Jak najlepiej dopasować projekt domu jednorodzinnego do potrzeb przyszłych mieszkańców?

Spowolnienie na rynku budowlanym szansą dla inwestorów

Zastój na rynku nieruchomości może sprzyjać budowie domów jednorodzinnych z kilku powodów.

• Obniżenie cen działek, z którym niewątpliwie mamy do czynienia w sytuacji, kiedy zwalnia tempo inwestycji, oraz spada ilość gotówki dostępnej na rynku. Chociaż grunty budowlane wciąż pozostają atrakcyjną lokatą kapitału, na pewno jest więcej okazji do zakupu atrakcyjnej nieruchomości w dobrej cenie.
• Spowolnienie na rynku nieruchomości prowadzi do wyraźnego spadku liczby rozpoczynanych nowych budów, zamówień i kontraktów na nowe prace budowlane. W naturalny sposób zwiększa to dostępność ekip i umożliwia dużo lepszy dostęp do wykwalifikowanych i doświadczonych fachowców.
• Obecnie mamy również na rynku do czynienia z rosnącą konkurencją firm budowlanych. Wiele przedsiębiorstw, które jeszcze niedawno miały wypełnione portfele zamówień na kilka miesięcy naprzód, obecnie same aktywnie zaczyna poszukiwać zleceń. Dotyczy to zarówno dużych firm przemysłowych, jak i mniejszych prywatnych. Stwarza to dogodne warunki dla inwestorów, którzy mogą wybierać w ofertach i dużo łatwiej dostosować terminy do swoich potrzeb.
• Sytuacja na rynku może również działać na korzyść osób starających się o kredyt, zwłaszcza jeśli dysponują one pewnym i stałym źródłem dochodu w odpowiedniej wysokości. Przy obecnych relatywnie niskich wolumenach udzielanych kredytów hipotecznych z pewnością mogą oni liczyć na atrakcyjną ofertę banku, a jeśli tylko zaistnieje taka możliwość na negocjacje marży lub wymaganych zabezpieczeń.

Budowa domu a kooperatywa mieszkaniowa – szereg korzyści. Zobacz, co czeka na budujących od 1 marca 2023

Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego w 2023 roku?

Mówiąc o budowie domu trudno nie wspomnieć o potrzebnych do tego środkach. Zgodnie z kwartalnym zestawieniem publikowanym w biuletynie Sekocenbudu obecnie praktycznie we wszystkich województwach koszt budowy domu wynosi ponad 5000 zł za m² powierzchni użytkowej.

Mamy oczywiście do czynienia z wahaniami od tej średniej. Najtaniej można wybudować dom w województwie lubelskim - za około 4830 zł/m², najdrożej zaś w mazowieckim za 5350 zł/m². W zestawieniu tradycyjnie osobno ujęto Warszawę, tu ceny sięgają prawie 5700 zł/m² powierzchni użytkowej. Trzeba jednak podkreślić, że w ostatnim kwartale 2022 roku mieliśmy do czynienia z wyraźnym spowolnieniem wzrostu kosztów budowy co też najwyraźniej widać w stolicy, tutaj kwartalny zmiana wyniosła tylko 0,7%.

Uśredniając, można przyjąć, że wybudowanie metra kwadratowy domu do stanu surowego zamkniętego kosztuje obecnie około 4200 zł/m². Do tego należy dodać 900 zł/m² na niezbędne prace instalacyjne i wykończeniowe wewnątrz, w sumie daje to 5100 zł/m² netto. Ponieważ istnieje możliwość odliczania różnych ulg i zwolnień podatkowych, trudno jednoznacznie podać kwotę brutto, ponieważ dla każdego budującego będzie ona nieco inna.

Koszty budowy podawane przez Sekocenbud są kosztami netto. Nie zawierają podatku VAT oraz z oczywistych przyczyn nie uwzględniają ceny działki, wykonania przyłączy i zagospodarowania terenu oraz ostatecznego wykończenia wnętrza domu, ponieważ te koszty są bardzo indywidualne.

Jak wybrać idealny dom dla rodziny 2+2?

Przyspieszenie migracji z aglomeracji do gmin ościennych

Z bardzo ciekawą sytuacją mieliśmy do czynienia we wspomnianym wcześniej województwie mazowieckim, w ciągu zaledwie kilku kwartałów koszt budowy metra kwadratowego zwiększył się tutaj z 3830 zł/m2 do 5350 zł/m2. To najszybszy wzrost w kraju pokazujący, że wobec niedoboru działek budowlanych w obrębie dużych aglomeracji, takich jak na przykład Warszawa, inwestorzy w naturalny sposób przenoszą się do gmin ościennych.

Ten proces był znany i zdiagnozowany już wcześniej, ale wysokie koszty nieruchomości sprawiają, że uległ wyraźnemu przyspieszeniu. Dodatkowo napędza go relatywnie duża mobilność ekip budowlanych bardzo często oparta o robotników pochodzących z innych krajów, głównie z Ukrainy.

Zmiany i ułatwienia w prawie budowlanym w 2023 roku

Warto zwrócić uwagę, że w roku 2023 możemy spodziewać się zmian w prawie budowlanym, które będą ułatwieniem dla osób planujących rozpoczęcie inwestycji. Mam tu na myśli zarówno możliwość wzniesienia domu o dowolnej powierzchni użytkowej na zgłoszenie jak i całość cyfryzacji procesu budowlanego. Będzie to na pewno jeden z dość istotnych argumentów, dla osób znających się na  budownictwie, które zamierzają wznieść dom na swoje potrzeby.

W roku 2024 należy spodziewać się powrotu koniunktury w budownictwie

Jak widać, budowa na domu w 2023 roku może być dobrym pomysłem zwłaszcza dla osób, które dysponują stałym i pewnym źródłem dochodu i nie muszą się martwić o ciągłość swojego zatrudnienia. Sytuacja na rynku sprzyja odważniejszym inwestorom, ponieważ jeśli dojdzie do obniżenia stóp procentowych i rozluźnienia dyscypliny finansowej, osoby, które do tej pory odkładały decyzję o budowie, rozpoczną swoje inwestycje. Jednak nie należy się tego spodziewać wcześniej niż na wiosnę 2024 roku, jeśli oczywiście do tego czasu nie zajdą żadne nieprzewidywalne okoliczności.

Rok 2023 jest z całą pewnością dobrym momentem na rozpoczęcie budowy domu, biorąc pod uwagę trudną sytuację na rynku budowlanym, dużą niepewność i kłopoty z finansowaniem inwestycji, w tych realiach każdy, kto posiada odpowiednią ilość gotówki lub może liczyć na jej stały dopływ, jest w korzystnym położeniu.

Obecnie mamy większe możliwości negocjacyjne, dużo większą możliwość wyboru ekip i łatwiejszy dostęp do materiałów budowlanych. Warto z tego skorzystać, ponieważ jak pisałem wcześniej, w Polsce mamy do czynienia z popytem odłożonym na rynku mieszkaniowym, Zatem należy spodziewać się, że wraz z poluzowaniem dyscypliny finansowej w 2024 lub 2025 roku zawita znów boom budowlany, a wszystkie ceny związane z procesem inwestycyjnym pójdą mocno w górę, poczynając od działek po wynagrodzenia ekip.

Wojciech Rynkowski

Ekspert Extradom.pl