Służebność drogi – ile kosztuje i jak ustanowić służebność drogi koniecznej w akcie notarialnym?

Działka budowlana musi mieć dostęp do drogi, tak by dało się dojechać na nią samochodem. Jeśli masz już wybrany projekt domu, ale nie masz pewności co do drogi dojazdowej, zainteresuj się tą kwestią. Może okazać się, że działka rzeczywiście nie ma dostępu do drogi publicznej. Wówczas należy ustanowić służebność. Kto powinien sprostać takiemu zadaniu i jakie koszty się z nim wiążą?

Co to jest służebność drogi?

W razie braku dojazdu do działki, która ma być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, należy ustanowić służebność. Co to jest służebność drogi? Otóż interpretowana jest ona jako prawo do przejazdu przez działkę należącą do innego właściciela w celu dostania się do swojej nieruchomości.

Aby wytłumaczyć, co oznacza służebność drogi, należy przytoczyć definicję z Kodeksu cywilnego. W art. 285 § 1. i 2. wskazano, że służebność gruntowa definiowana jest jako prawo rzeczowe – obciążenie jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości (władnącej) prawem. Jego treść wyjaśnia, na czym polega służebność drogi, ponieważ jest ona klasycznym przykładem służebności gruntowej i osobistej.

Najprościej rzecz ujmując, służebność drogi powoduje, że właściciel działki niemającej dostępu do drogi publicznej może dojeżdżać do niej przez posesję sąsiada. Służebność gruntowa jako taka może dotyczyć nie tylko drogi dojazdowej, lecz także wielu innych kwestii dotyczących działek sąsiadów.

Służebność drogi – minimalna szerokość

Podczas ustalania służebności drogi należy pamiętać o tym, że szerokość przejazdu musi być wystarczająca do tego, aby zmieścił się na nim pojazd. Do tego dla służebności drogi koniecznej minimalna szerokość musi być na tyle duża, aby tą drogą dało się dostarczyć do posesji różne materiały czy inne niezbędne rzeczy.

Właściwie w przepisach nie ma więc szczegółowych wytycznych dotyczących tego, jak obliczyć służebność drogi i jak szeroka powinna być taka droga. Ocena w tym temacie powinna należeć do właściciela nieruchomości władnącej.

Warto sięgnąć w tym względzie do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wskazano w nim, że w przypadku wszelkich dróg dojścia i dróg dojazdowych jezdnia powinna mieć nie mniej niż 3 m szerokości, a dojście i dojazd do działki budowlanej w postaci ciągu pieszo-jezdnego powinny mieć minimum 5 m szerokości.

Ponadto funkcję dojazdów do budynku i urządzeń mogą spełniać dojścia, ale tylko wtedy, gdy ich szerokość będzie nie mniejsza niż 4,5 metra.

Sprawdź gotowe projekty domów jednorodzinnych!

uA263

6 200 zł

6 200 zł

Kalcyt II z garażem 1-st. [A]

4 390 zł

4 390 zł

KA227

9 799 zł

9 799 zł

Projekty domów jednorodzinnych

Jak ustanowić służebność drogi? Krok po kroku

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej, jeśli ze swojej nieruchomości gruntowej nie masz dostępu do drogi publicznej? Najczęściej w takiej sytuacji zawierana jest umowa pomiędzy stronami – właścicielem nieruchomości władnej i obciążonej, w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Jak załatwić służebność drogi, jeśli do takiego porozumienia z różnych przyczyn nie może dojść?

Można wystąpić do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie takiej sprawy. Służebność drogi koniecznej zazwyczaj przyznawana jest za wynagrodzeniem. Wniosek składa się w sądzie, który jest właściwy względem miejsca położenia danej nieruchomości. Powinien go wypełnić i nadać bieg spraw ten, kto chce ustanowić służebność. Taki wniosek można też złożyć w urzędzie gminy, na której terenie znajduje się nieruchomość.

Możliwe jest również nabycie służebności drogi przez zasiedzenie. Dzieje się tak, kiedy korzystasz z trwałego i widocznego urządzenia, na przykład mostu. Do zasiedzenia dochodzi, kiedy użytkownik korzysta z drogi przez 20 lat (w dobrej wierze) lub przez 30 lat (w złej wierze), będąc jej posiadaczem, co można łatwo wykazać.

Jednocześnie do zasiedzenia nie dojdzie, jeśli dana osoba korzystała jedynie z drogi na działce sąsiedniej, ale nie poniosła żadnych nakładów własnych, np. na jej utwardzenie. Art. 292 Kodeksu cywilnego wskazuje, że do zasiedzenia drogi dojazdowej, a dokładniej – służebności drogi, wymagane jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia przez czas określony przez przepisy o nabyciu zasiedzenia.

Orzeczenie Sądu Najwyższego w tej sprawie wskazuje, że do zasiedzenia służebności drogi koniecznej dojdzie, jeśli wyraźnie wytyczona zostanie droga przez cudzą nieruchomość, a przebieg całego szlaku drogowego będzie charakteryzował się powstaniem trwałych przedmiotów lub urządzeń wymagających włożenia w nie ludzkiej pracy.

Zasadniczo więc ustanowienie służebności drogi koniecznej może odbyć się z wykorzystaniem:

• orzeczenia sądowego,
• umowy w formie aktu notarialnego,
• zasiedzenia,
• decyzji administracyjnej.

Jakie są warunki do ustanowienia służebności drogi koniecznej?

Nie zawsze możliwe jest uzyskanie służebności drogi koniecznej, nawet jeśli wydaje Ci się, że prawo rzeczowe Ci przysługuje. Jak uzyskać służebność drogi? Przede wszystkim muszą zostać spełnione przy tym następujące warunki:

• brak zagwarantowanego trwałego dostępu działki do drogi publicznej,
• uwzględnienie istniejącego interesu społeczno-gospodarczego,
• wytyczenie drogi koniecznej jest niezbędne dla umożliwienia uprawnionemu odpowiedniego korzystania z niej, z jednoczesnym ograniczeniem szkód, które mogą powstać przez jej obecność na obciążonej działce.

Jakie są warunki do ustanowienia służebności drogi dojazdowej?

Właściwie służebność drogi dojazdowej do posesji jest tym samym co służebność drogi koniecznej. Dlatego warunki jej ustanowienia pozostają takie same. Brak dostępu do drogi głównej dla działki przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną powoduje, że właściciel może wnosić do gminy prośbę o ustanowienie służebności gruntowej w postaci służebności drogi dojazdowej do posesji.

Dowiedz się więcej: Prawo budowlane - sprawdź co zmieniło się w prawie budowlanym w 2021 roku!

Czy można wypowiedzieć służebność drogi?

Dla właścicieli nieruchomości bardzo ważną kwestią jest to, czy można wypowiedzieć służebność drogi koniecznej. Przepisy dają możliwość zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Można tego żądać już po jej ustanowieniu, jeśli zajdzie ważna potrzeba gospodarcza, ale to od sądu zależy, czy taka potrzeba rzeczywiście powstała.

Jeśli tak się stało, to czy można cofnąć służebność drogi? Zniesienie służebności w takim przypadku jest możliwe i następuje za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości władnej.

Za wynagrodzeniem sąd może znieść nie tylko służebność drogi, lecz także każdą służebność gruntową, jeśli nastąpi zmiana stosunków i na jej skutek służebność stanie się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, jak wskazuje art. 294 Kodeksu cywilnego.

Nie dojdzie do tego, jeśli zniesienie służebności drogi spowodowałoby odebranie właścicielowi nieruchomości władnej możliwości prawidłowego korzystania z jego działki budowlanej.

Jeśli do nieruchomości władnej, korzystającej dotychczas ze służebności drogi koniecznej, została doprowadzona – np. z drugiej strony – droga publiczna, wówczas służebność traci znaczenie i można ją znieść bez wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości.

Warto również przeczytać: Droga dojazdowa do działki. Ile kosztuje i jaką musi mieć szerokość?

Jakie są prawa i obowiązki związane ze służebnością drogi?

Musisz wiedzieć, jak pod względem prawnym wygląda służebność drogi koniecznej. KC (Kodeks cywilny) określa, jakie są prawa i obowiązki związane z ustaleniem służebności. Prawa i obowiązki dotyczą zarówno właściciela nieruchomości władnącej, jak i nieruchomości władnej.

Obowiązkiem właściciela nieruchomości, która potrzebuje drogi dojazdowej, jest opłacenie ustalonego wynagrodzenia z tytułu korzystania ze służebności. Właściciel gruntu z ustanowioną służebnością ma natomiast obowiązek udostępnienia drogi przejazdu i nietarasowania go, tak aby z drogi można było skorzystać właściwie w każdym momencie i w każdym czasie.

Ponadto trzeba wspomnieć o innych kwestiach dotyczących korzystania ze służebności drogi. Prawa i obowiązki stron umowy wskazują, że przebieg drogi powinien być jak najmniej uciążliwy dla właściciela gruntu służebnego, który musi zaakceptować przy tym, że po jego gruncie będzie ktoś przechodził lub przejeżdżał.

Właściciel nieruchomości władnącej powinien także korzystać ze swojego prawa w sposób powściągliwy, tj. możliwie jak najmniej zakłócać prawo własności właściciela gruntu.

Służebność drogi a zmiana właściciela

Dla wielu zainteresowanych właścicieli nieruchomości istotne jest, co stanie się po zmianie właściciela działki ze służebnością drogi. Owa zmiana właściciela nie ma tu nic do rzeczy, jako że masz do czynienia z prawem rzeczowym.

Oznacza to, że nie ma właściwie znaczenia, kto jest właścicielem nieruchomości. Wraz ze zmianą właściciela nie ustaje obowiązek udostępniania przejazdu, nie jest też znoszone prawo do korzystania z drogi koniecznej.

Służebność drogi – kto remontuje?

Warto zawrzeć wszystkie warunki w umowie o służebność drogi. Kto remontuje taką drogę? To również element, który może zostać uregulowany w tym dokumencie.

Najczęściej to właściciel nieruchomości korzystającej z ustanowionej drogi koniecznej ponosi koszty związane z ustanawianiem służebności, a jej utrzymanie leży w gestii właściciela obciążonej nieruchomości.

W umowie dotyczącej ustanowienia służebności drogi koniecznej możesz nawet określić materiały, jakie będą wykorzystywane do utwardzenia czy remontu drogi.

Ile kosztuje ustanowienie służebności drogi u notariusza?

U notariusza zwykle ustanawiana jest służebność drogi koniecznej. Opłata związana z przygotowaniem aktu notarialnego jest ustalana indywidualnie. Ile kosztuje służebność drogi u notariusza?

Wszystko uzależnione jest od wartości nieruchomości. Maksymalne stawki od wartości do 3000 zł to 100 zł, ale już przy wartościach z przedziału od 60 000 zł do 1 000 000 zł stawka taksy notarialnej wyniesie 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł.

Natomiast w przypadku ustawiania przez sąd służebności drogi koniecznej opłata sądowa za wniosek wynosi 200 zł, następnie należy zapłacić kolejną opłatę za wpis służebności do hipoteki nieruchomości gruntowej. Wysokość opłaty za służebność drogi wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości to 200 zł.

Sprawdź: Elektroniczne księgi wieczyste – co to jest elektroniczna księga wieczysta?

Jakie koszty wiążą się ze służebnością drogi?

Opłaty za służebność drogi koniecznej ponosi ten, kto z takiej drogi korzysta. Musisz mieć świadomość, że za służebność drogi koniecznej koszty utrzymania będziesz musiał odprowadzać do właściciela nieruchomości, przez którą taka droga będzie przebiegać. Dolicza się do nich również wysokość możliwych szkód.

Nie jest jednak tak, że właściciel nieruchomości, na której wytyczona została służebność drogi koniecznej, może sam naliczać sobie opłaty od właściciela dalszych działek gruntowych w dowolnej wysokości. Wysokość wynagrodzenia z tytułu służebności drogi ustala sąd.

Ile wynosi wynagrodzenie za służebność drogi?

Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej może być ustalone jako kwota jednorazowa lub płatna ratalnie. Niewykluczone jest też ustanowienie służebności drogi koniecznej bez wynagrodzenia lub za wynagrodzeniem, ale nie w postaci pieniężnej, tylko świadczeń w naturze.

W Kodeksie cywilnym nie określono maksymalnej czy minimalnej wysokości wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej. Uznaje się jednak, że powinna ona być określana zgodnie z cenami rynkowymi dostępu do drogi publicznej. Nieodpłatna służebność drogi koniecznej może być stosowana, jeśli właściciel nieruchomości postanowi się zrzec prawa do wynagrodzenia na zasadach darowizny.

Jeśli właściciel nieruchomości, który korzysta z ustanowionej służebności drogi koniecznej, płaci wynagrodzenie z tytułu korzystania z niej, musi odprowadzać do urzędu skarbowego podatek od czynności cywilnoprawnych.

Konieczność uiszczenia podatku powstaje z chwilą ustanowienia prawa służebności, tj. z datą zawarcia stosownej umowy lub uprawomocnienia się właściwego orzeczenia sądu. Zobowiązanym w świetle prawa podatkowego staje się osoba korzystająca ze służebności.

Stawka PCC wynosiła 1 proc. podstawy opodatkowania stanowiącej wartość świadczeń osoby, na której rzecz ustanowiono służebność za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Taki stan rzeczy nie jest już jednak aktualny, jak słusznie zauważył Pan Janusz, jeden z naszych czytelników. 16 czerwca 2021 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wystosował pismo, które było odpowiedzią na wniosek dotyczący służebności nieodpłatnej.

Składająca wniosek obywatelka deklarowała, że korzystanie z nieruchomości służebnej przez nią, jej gości czy dostawców nie przysparza jej korzyści majątkowej i nie stanowi dla niej nieodpłatnego świadczenia podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 11 ust. 2a ww. ustawy, a jedynie stwarza warunki umożliwiające do korzystania z nieruchomości władnącej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził wtedy, iż w świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni jest prawidłowe, a na właścicielu nieruchomości władnącej nie ciążą obowiązki w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Służebność drogi koniecznej a służebność przechodu i przejazdu

Jak mają się do siebie służebność drogi koniecznej i służebność przechodu i przejazdu? Właściwie trzeba powiedzieć, że droga konieczna to inaczej właśnie służebność przechodu i przejazdu, rozumiana jako uprawnienie do przejeżdżania i przechodzenia po cudzej nieruchomości na podstawie ustanowionego prawa rzeczowego.

Co ciekawe, nie zawsze służebność przechodu i służebność przejazdu muszą występować ze sobą jednocześnie. Zdarza się, że ustanowiona jest tylko jedna z takich służebności.

Warto wiedzieć: Nieprzekraczalna linia zabudowy - czym jest i czy można ją zmienić?

Domy gotowe

uA263

6 200 zł

6 200 zł

Kalcyt II z garażem 1-st. [A]

4 390 zł

4 390 zł

KA227

9 799 zł

9 799 zł

Gotowe domu modułowe

Służebność drogi koniecznej a służebność gruntowa

Służebność gruntowa jest pojęciem szerszym od służebności drogi koniecznej. Czym różni się służebność drogi koniecznej od służebności gruntowej?

O drugiej z wymienionych można mówić w wielu różnych sytuacjach. Kodeks cywilny stanowi, że masz tu do czynienia z rodzajem prawa rzeczowego. Służebność gruntowa polega, podobnie jak służebność drogi koniecznej, na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej. W treści tego prawa można określić, jakie prawa i obowiązki mają ci właściciele.

W dokumencie ustanawiającym służebność gruntową należy zawrzeć upoważnienie właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie. Służebność ogranicza działania właściciela nieruchomości obciążonej, których może się on w stosunku do niej podejmować.

Jednocześnie Kodeks cywilny wskazuje, że służebność gruntowa zabrania właścicielowi nieruchomości obciążonej dokonywania określonych czynności względem nieruchomości władnącej, które przysługują mu na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu nieruchomości.

Jednym z przykładów służebności gruntowej jest dojazd przez posesję sąsiada do Twojej nieruchomości – mowa tu o służebności drogi koniecznej.

Każdorazowo ustanowienie służebności gruntowej, w tym służebności drogi, będzie możliwe, jeśli w takim przypadku nie dojdzie do utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej takim prawem przez jej właściciela.

Natomiast służebność drogi koniecznej została określona w art. 145 §. 1 Kodeksu cywilnego. Ustanawiana jest ona wtedy, gdy właściciel nieruchomości gruntowej nie ma dostępu do drogi publicznej, która prowadzi do jego nieruchomości lub znajdujących się na jej terenie budynków gospodarskich.

Służebność czy współwłasność drogi – co będzie lepsze?

Aby uzyskać dostęp do drogi dojazdowej do działki, można ustanowić służebność drogi koniecznej, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań. Można jednak z niej korzystać także na zasadach współwłasności. Co wybrać? Służebność czy współwłasność drogi? Oba rozwiązania mają swoje zalety i wady.

Z perspektywy właściciela nieruchomości gruntowej, przez którą biegnie droga dojazdowa – droga konieczna, ustanowienie służebności może być korzystne, ponieważ pozwoli na czerpanie z tego tytułu dochodów. Minusem takiego rozwiązania jest wpisanie do księgi wieczystej służebności obciążającej daną nieruchomość.

Współwłasność z kolei rozumiana jest jako droga wewnętrzna, która jest własnością co najmniej dwóch właścicieli innych działek. Działka gruntu, który jest działką drogową, inaczej drogą wewnętrzną, powstaje w związku z podziałem nieruchomości dokonywanym na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podział nieruchomości nie będzie możliwy w ramach współwłasności drogi, jeśli działki gruntowe projektowane do wydzielania nie mają dostępu do drogi publicznej.

Można natomiast współdzielić drogę, jeśli właściciele otaczających ją gruntów kupują nieruchomości z udziałowym prawem do gruntu stanowiącego drogę wewnętrzną. Muszą jednak w takiej sytuacji brać na swoje barki zobowiązanie do utrzymania wspólnie drogi w odpowiednim stanie.

Trudno zdecydować, które rozwiązanie jest lepsze – służebność czy współwłasność drogi. Wszystko uzależnione jest od indywidualnych uwarunkowań.

To może Cię zainteresować: Wpis do księgi wieczystej - jak złożyć wniosek o wpis nieruchomości do księgi wieczystej po zakończeniu budowy domu?

Służebność drogi – co jeszcze warto wiedzieć?

Warto wiedzieć, że służebność drogi koniecznej może wygasnąć. Zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego jej wygaśnięcie następuje w takiej sytuacji po 10 latach jej niewykonywania.

Istniejąca służebność drogi nie wygasa, jeśli sprzedaż działki dokonywana jest przez dotychczasowego właściciela. Osoby, na rzecz których została ustanowiona służebność na sprzedawanej nieruchomości, mogą dalej korzystać z drogi pomimo zmiany właściciela.

Działkę obciążoną można bez problemu sprzedać w całości, ale nowy właściciel musi liczyć się z tym, że nie może zabronić korzystania z ustanowionej drogi koniecznej.