Czym jest zabudowa zagrodowa i jakie warunki powinna spełniać?

Możliwość postawienia budynków w ramach zabudowy zagrodowej wprowadzają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ten aspekt należy więc uwzględnić już na etapie wybierania projektu domu i budynków gospodarczych.

Zabudowa zagrodowa – co to jest?

Aby odpowiedzieć na pytanie, co to jest zabudowa zagrodowa, należy zajrzeć do kilku różnych aktów prawnych. Mówiąc najprościej, to pojęcie odnosi się do budynków mieszkalnych, gospodarczych i inwentarskich w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych lub leśnych. 

Chcąc korzystać z maksymalnej funkcjonalności, starannie wybierz nie tylko to, jak będzie wyglądać Twój przyszły dom, ale również projekty budynków gospodarczych.

Zabudowa zagrodowa – definicja według przepisów prawa

Czym na gruncie prawodawstwa jest zabudowa zagrodowa? Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, że zawsze musi być powiązana z gospodarstwem rolnym. Przepis, który określa tę regułę brzmi:

Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

 (Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Art. 61 ust. 4)

To nie jedyny akt prawny, w którym pojawia się zabudowa zagrodowa. Definicji prawo budowlane jednak także nie zawiera. Można w nim natomiast przeczytać, że:

1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
b) płyt do składowania obornika,
c) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3,
d) naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m,
e) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2.

Zobacz nasze projekty agroturystyczne!

G181 - Budynek rekreacyjny

2 490 zł

2 490 zł

G182 - Budynek rekreacyjny

2 490 zł

2 490 zł

G177 - Budynek rekreacyjny

2 490 zł

2 490 zł

Projekty agroturystyczne

Definicja zabudowy zagrodowej znajduje się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W §3 pkt. 3 można przeczytać, że za zabudowę zagrodową uważa się w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynkiem gospodarczym jest natomiast konstrukcja przeznaczona do wykonywania prac warsztatowych oraz magazynowania sprzętu, płodów rolnych i środków produkcji rolnej.

Z kolei wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2008 II OSK 1536/07 wskazuje, że
„przez pojęcie zagrody rozumie się zespół zabudowań na terenie wiejskim lub podmiejskim składający się z domu mieszkalnego (chaty) i budynków gospodarczych (stodoły, obory, spichlerza)”.

Niezależnie od brzmienia powyższych definicji, zabudowa zagrodowa w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczana jest symbolem RM. 

Zabudowa siedliskowa a zagrodowa – czym się różnią?

Przytoczone wyżej przepisy prawa pozwalają wywnioskować, że zabudowa zagrodowa powstaje nie na działkach budowlanych, lecz na działkach siedliskowych – zlokalizowanych na gruntach rolnych. Zagroda a siedlisko nie stanowią jednak synonimów. Na czym wobec tego polegają różnice?

Do zależności: zabudowa zagrodowa a siedliskowa odniósł się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 27 stycznia 2010 roku (sygn. II SA/Gd 455/09). Zgodnie z jego treścią, za działkę siedliskową uznać można działkę, na której rolnik mieszka i pracuje, zaś zabudowa zagrodowa to po prostu budynki (dom i część gospodarcza – stodoły, obory, magazyny), które się na niej znajdują.

Zabudowa ta może być zwarta lub wolnostojąca, ale warunkiem jest, by znajdowała się w jednym obejściu lub na zwartym obszarze. Jak podaje prawo budowlane, zabudowa zagrodowa – siedliskowa działka jest tu warunkiem – nie wymaga pozwoleń na budowę.

Dowiedz się więcej: Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w pigułce!

Zabudowa zagrodowa – gdzie może być zlokalizowana?

Zabudowa zagrodowa – zgodnie z przepisami – musi być powiązana z gospodarstwem rolnym. Regulacje prawne nie określają jednak miejsca, które powinna zajmować w jego obszarze. W związku z tym istnieje kilka możliwych lokalizacji przewidzianych dla zabudowy zagrodowej: na działce rolnej, siedliskowej lub podwórzu.

Warto pogłębić kwestię podwórza. Pojęcie to współcześnie nie może być rozumiane zbyt wąsko, gdyż niekiedy budowle należące do jednego gospodarstwa znajdują się w znacznych odległościach. Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 28 września 201 roku (II SA/Lu, 340/10), uznając, że wielkość podwórza nie jest ograniczona, a poszczególne budynki mogą być zlokalizowane na zupełnie innym terenie. Niedopuszczalne jest jednak tworzenie osobnego siedliska, które powielałoby funkcje już istniejących budynków.

Zabudowa zagrodowa – jakie warunki techniczne musi spełniać?

Wiele pytań pojawia się w kontekście wymogów technicznych, jakie powinna spełniać zabudowa zagrodowa. Warunki nie są jasno definiowane w ustawach, ale z pomocą po raz kolejny przychodzi orzecznictwo sądowe.

W przepisach próżno szukać informacji na temat minimalnej lub maksymalnej liczby budynków, z których składa się zabudowa zagrodowa. Budowa domu nie jest więc uzależniona od zespołu istniejących obiektów. Przed zakupem danego terenu warto natomiast sprawdzić, czy w planie zagospodarowania przestrzennego działka figuruje jako zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Rozstrzygnąć trzeba także, czy możliwa jest zabudowa jedna i druga czy też teren jest podzielony na części. W tym drugim przypadku osoba niebędąca rolnikiem będzie mogła wykorzystać tylko teren przeznaczony pod budynek mieszkalny. 

Dokładna analiza planu przyniesie odpowiedzi także na inne pytania związane z zabudową zagrodową: czy można postawić dom dowolnej wielkości, a może tylko dom parterowy lub o ograniczonym metrażu? Należy to ustalić, by na pierwszym etapie inwestycji nie okazało się, że zaplanowany budynek nie może powstać.

Zabudowa zagrodowa – czy wymaga pozwolenia na budowę?

W przypadku zabudowy zagrodowej, pozwolenie na budowę nie jest wymagane, jednak pod pewnymi warunkami. W art. 29 prawa budowlanego można przeczytać, że budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki wymaga starania się o pozwolenie. Należy jednak zgłosić do odpowiednich organów chęć postawienia lub rozbudowania zabudowy.

Sprawdź: Rozbudowa domu – na czym polega i kiedy można rozbudować dom?

Zabudowa zagrodowa – tylko dla rolnika?

Wszelkie korzyści i regulacje dotyczące zabudowy zagrodowej ściśle wiążą się ze statusem rolnika indywidualnego. Tylko taka osoba ma prawo do budowania nieruchomości na terenie działek siedliskowych wydzielonych z działek rolnych. W jaki sposób te regulacje wpływają na określenie, czym jest zabudowa zagrodowa, kto może budować na takich terenach i jakie wymagania formalne powinien spełnić?

Zgodnie z ustawą, zabudowa zagrodowa dotyczy gospodarstw rodzinnych, czyli gospodarstw, których powierzchnia nie przekracza 300 hektarów i które prowadzone są przez rolników indywidualnych. To osoba fizyczna, która musi spełnić kilka warunków – zalicza się do nich:

• status właściciela, samoistnego posiadacza, użytkownika wieczystego lub dzierżawcy,
• posiadanie kwalifikacji rolniczych,
• przynajmniej 5-letnie zamieszkiwanie w gminie, na obszarze której znajduje się przynajmniej jedna nieruchomość rolna składająca się na gospodarstwo,
• osobista praca w danym gospodarstwie i podejmowanie decyzji na temat prowadzonej w nim działalności.

Kwalifikacje rolnicze mogą być związane z wykształceniem lub stażem pracy. Oznacza to, że zabudowa zagrodowa dla nierolnika nie jest możliwa, jeśli dana osoba nie potrafi udokumentować spełnienia powyższych wymagań.

Zabudowa zagrodowa – jak zmienić jej przeznaczenie?

Sporo pytań dotyczy tego, czy zabudowa zagrodowa w gospodarstwie rolnym może zmienić swoje przeznaczenie. Formalnie teren ten zaliczany jest do gruntów rolnych, jeśli więc miałoby dojść do zmiany charakteru zabudowy zagrodowej, odrolnienie jest jedyną opcją.

Stosowny wniosek składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a następnie czeka, aż rada gminy lub miasta podejmie uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu. Jeśli takiego planu dla danego terenu nie ma, niezbędny jest wniosek o ustalenie warunków zabudowy złożony do urzędu gminy albo miasta. Kolejny etap polega na wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Zabudowa mieszkaniowa a zabudowa zagrodowa – czym różnią się w praktyce? W przypadku tej drugiej nie ma konieczności przekształcania gruntu rolnego w teren pod zabudowę, co zresztą nie zawsze jest możliwe, jednak taka opcja jest dostępna wyłącznie dla rolników.

Przeczytaj: Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć?

Zabudowa zagrodowa a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć?

Jeżeli chodzi o inwestycję w zabudowę zagrodową, przepisy wprowadzone tzw. „ustawą rolną” w 2016 roku znacznie skomplikowały kwestię kredytowania. Wątpliwości banków budzi głównie wymagany status rolnika, który może generować problemy ze zbyciem nieruchomości, jeśli kredyt przestałby być spłacany.

Z tego właśnie powodu niektóre banki wymagają wyższego wkładu własnego lub w ogóle nie decydują się na finansowanie takich przedsięwzięć. Można jednak znaleźć instytucje proponujące hipotekę również i w tym przypadku.

Zabudowa zagrodowa – czy sprzedaż jest zwolniona z podatku?

Zgodnie z powyższymi informacjami, przy zabudowie zagrodowej sprzedaż może być utrudniona, co nie oznacza, że jest niemożliwa. Tego typu transakcje wiążą się jednak z obowiązkiem podatkowym.

Co prawda w przepisach ustawy o VAT znajduje się zapis, że możliwe jest zwolnienie z podatku, jednak regulacja dotyczy wyłącznie nieruchomości niezabudowanych i nieprzeznaczonych pod zabudowę. Plany zagospodarowania przestrzennego definiują natomiast wspomniane tereny jako przeznaczone dla zabudowy zagrodowej. Oznacza to, że przy sprzedaży zabudowy zagrodowej, podatek w wysokości 23% należy uiścić.