Nowe warunki usytuowania domów na działce - kto może na tym skorzystać?

Na początku trzeba zaznaczyć, że jest to dopiero projekt rozporządzenia, który zostanie poddany konsultacjom społecznym, a zatem może jeszcze ulec modyfikacjom, jednak jest na tyle istotny, że już wzbudził powszechne zainteresowanie.  

Warunki usytuowania domów na działce: jakie są zasadnicze zmiany?

Niewątpliwie największym beneficjentem nowych przepisów będą właściciele działek o nieregularnym kształcie, na przykład trójkątnych lub tych osadzonych na planie rombu. Także osoby, które chciały wybudować dom o niestandardowej geometrii. Teraz będzie im zdecydowanie łatwiej usytuować obiekt budowlany na działce zgodnie z obowiązującymi przepisami. Rozporządzenie posiada również załącznik z ilustracjami konkretnych przykładów, które bardzo dobrze pokazują, co uległo zmianie.

Dotychczas prawo budowlane traktowało bowiem ścianę jako jedną całość, teraz ma to ulec zasadniczej modyfikacji i w przypadku ściany „łamanej” każdy z jej elementów ma być rozpatrywany osobno.

Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026

Wynika to ze zmiany wprowadzonej w § 12 rozporządzenia:

w ust. 1 dodaje się część wspólną w brzmieniu: „– przy czym każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę.”,

Budynek zwrócony ścianą z załamaniami w stronę granicy działki budowlanej § 12 ust. 1 pkt 1 i 2

Natomiast wymagania dotyczące minimalnej odległości od granicy działki w przypadku, kiedy cała ściana jest położona ukośnie względem niej określa nowy ustęp 3a w tym samym paragrafie.

„3a. Dopuszcza się usytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1

pkt. 1, w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m, przy spełnieniu łącznie warunków:

1. ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki;
2. odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.”,

Budynek ze ścianą usytuowaną w sposób inny niż równoległy w stronę granicy działki budowlanej  § 12 ust. 3a.

W praktyce oznacza to duże ułatwienie dla osób, które posiadają działkę lub projekt domu o kształcie innym niż typowy prostokątny.

Do tej pory, jeśli w ścianie (elewacji) budynku od strony granicy działki znajdowały się otwory okienne lub drzwiowe, to minimalna wymagana odległość od linii granicznej wynosiła cztery metry lub trzy, jeśli ściana była „ślepa”.

Jak widać z załączonych rysunków, według nowych przepisów minimalna odległość 4 metrów będzie mierzona od krawędzi drzwi lub okien, a nie od skrajnego punktu ściany, jak było to dotychczas.

Celem jest doprecyzowanie i ujednolicenie zasad dotyczących usytuowania budynków

Jedną z największych słabości polskiego Prawa budowlanego, na którą od dawna wskazuje wielu ekspertów, jest brak spójnych, szczegółowych przepisów, a decyzje dotyczące zgody na lokalizację obiektów, z powodu różnych interpretacji mogły się różnić w zależności od gminy. Dla tego wszelkie inicjatywy ustawodawcy zmierzające do ich uściślenia i ujednolicenia należy przyjąć z zadowoleniem.

Taki był zresztą zamysł twórców nowego rozporządzenia:

Dzięki doprecyzowaniu kwestii związanych z usytuowaniem budynku na działce budowlanej wyeliminowane zostaną rozbieżności interpretacyjne, co usprawni proces inwestycyjny.

Ponadto doprecyzowanie przepisów dotyczących sytuowania budynków usprawni proces budowlany oraz przyczyni się do większej przejrzystości i przewidywalności procesu, a także zapewni większą stabilność i jednolitość w prowadzeniu procesu inwestycyjno-budowlanego.

Niewątpliwie jest to krok w dobrą stronę i pozostaje mieć nadzieję, że również inne przepisy stwarzające zbyt duże pole do swobodnej interpretacji doczekają się bardziej szczegółowych uregulowań prawnych.

Wojciech Rynkowski

Ekspert Extradom.pl