Umowa o roboty budowlane: jak ją spisać, co zawiera i na co uważać?

W artykule:

• Umowa o roboty budowlane – na czym polega?
• Czym różni się umowa o roboty budowlane od umowy o dzieło?
• Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?
• Jak napisać umowę o roboty budowlane krok po kroku?
  • Forma umowy o roboty budowlane – czy zawsze musi być pisemna?
• Rodzaje umów budowlanych – którą wybrać?
• Umowa z podwykonawcą – co trzeba wiedzieć?
• Umowa o roboty budowlane – najczęstsze błędy inwestorów
• Aktualne zmiany prawne a umowa o roboty budowlane
• Umowa o roboty budowlane – wzór i praktyczne wskazówki
• FAQ – najczęstsze pytania inwestorów o umowę o roboty budowlane
• Umowa o roboty budowlane to Twoje zabezpieczenie!

Przymierzasz się do budowy domu, ekipa wybrana, więc pozostało dopełnienie wymaganych formalności z wykonawcami? Sprawdź zatem, jaki rodzaj umowy podpisać: czy będzie to umowa o roboty budowlane, czy umowa o dzieło. Podpowiadamy, co różni te dwa typy umów i w którym przypadku umowa o roboty budowlane będzie konieczna. Dzięki temu realizacja projektu domu okaże się dużo mniej problematyczna.

Umowa o roboty budowlane – na czym polega?

Umowa o roboty budowlane jest formalnym dokumentem, który posiada moc prawną. Zawarte są w nim prawa i obowiązki każdej ze stron, czyli inwestora oraz wykonawcy. To jednocześnie poświadczenie istnienia kontraktu między stronami. 

Definicja umowy o roboty budowlane zawarta jest w kodeksie cywilnym, a dokładniej mówiąc w art. 647. Zgodnie z nim: 

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Czym różni się umowa o roboty budowlane od umowy o dzieło?

Jeszcze do niedawna umowa o roboty budowlane traktowana była jako jeden z rodzajów umowy o dzieło. Zmieniło się to jednak za sprawą stanowiska Sądu Najwyższego, który orzekł, że umowa o roboty budowlane stanowi odrębną umowę i nie kategoryzuje się jej jako podtypu umowy o dzieło  (art. 647 KC). 

W takim razie, kiedy umowa o dzieło, a kiedy o roboty budowlane?

Umowę o roboty budowlane podpisuje się najczęściej jeszcze przed rozpoczęciem budowy domu. Przeważnie obejmuje ona kilka etapów: stan surowy otwarty, zamknięty i stan deweloperski. 

Na etapie wykończeniowym najczęściej podpisywana jest umowa o dzieło, a w przypadku drobnych prac – umowa zlecenie. Skąd to rozróżnienie? Czy nie można podpisać umowy o dzieło na budowę domu? Niekoniecznie będzie to korzystne dla inwestora. Przy umowie o dzieło wykonawca zobowiązuje się do jego wykonania, zaś w przypadku umowy o roboty budowlane ma także obowiązek wykonać te prace zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Jest to zatem niezwykle istotny aspekt.

Pamiętaj!

Różnica pomiędzy oboma umowami na budowę domu dotyczy także terminu przedawnienia. O ile w przypadku umowy o dzieło mówimy o 2 latach (art. 646 k.c.), o tyle dla robót budowlanych stosuje się ogólne zasady, zgodnie z art. 118 k.c. (od 9 lipca 2018 r. ogólny termin przedawnienia skrócono z 10 do 6 lat, a dla świadczeń okresowych i roszczeń związanych z działalnością gospodarczą wynosi on 3 lata).

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane stanowi podstawę do egzekwowania jakości, terminowości i zakresu wykonywanych robót, a także zabezpiecza interesy obu stron. Dlatego musi zostać sporządzona prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Oto wszystko, co powinna zawierać umowa na budowę domu:

1. Strony umowy i dane kontaktowe
2. Przedmiot umowy i zakres prac
3. Harmonogram i terminy realizacji
4. Wynagrodzenie i zasady płatności
5. Gwarancja i rękojmia
6. Odbiór robót i dokumentacja powykonawcza
7. Podwykonawcy i odpowiedzialność solidarna
8. Kary umowne i zabezpieczenia

1.   Strony umowy i dane kontaktowe

Każda umowa powinna określać strony, czyli w tym przypadku inwestora i wykonawcę. Zawrzeć należy w niej zatem dane osobowe bądź firmowe, jeśli wykonawcą jest firma lub spółka, a nie osoba prywatna. W umowie inwestor powinien zobowiązać się do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu czy też terminowej zapłaty ustalonego wynagrodzenia. Jednocześnie wykonawca poświadcza, że obiekt zostanie wykonany zgodnie z otrzymanym projektem budowlanym, a także zasadami wiedzy technicznej. 

Poza określeniem stron kluczowe znaczenie ma także data i miejsce jej sporządzenia oraz podpisy obu stron.

2.   Przedmiot umowy i zakres prac

Ta część umowy precyzyjnie określa, jakie roboty budowlane mają zostać wykonane oraz w jakim zakresie. Im dokładniej zostanie opisany przedmiot umowy, tym mniejsze będzie ryzyko nieporozumień w trakcie realizacji inwestycji. Warto wskazać tu nie tylko rodzaj i zakres prac, ale również ich charakterystykę czy miejsce i warunki wykonania.

Przykładowo można określić, że wykonawca zajmie się:

• przygotowaniem terenu pod budowę;
• wykonaniem fundamentów i konstrukcji nośnej;
• realizacją instalacji wewnętrznych;
• montażem stolarki okiennej i drzwiowej;
• pracami elewacyjnymi czy dekarskimi.

Takie doprecyzowanie pozwala jasno ustalić granice odpowiedzialności i zakres obowiązków stron.

Poznaj kolejne etapy inwestycji: Budowa domu krok po kroku

3.   Harmonogram i terminy realizacji

Umowa na budowę domu powinna uwzględniać również termin oraz sposób wykonania prac. Konieczne będzie również szczegółowe opisanie procedury odbioru robót. W praktyce oznacza to, że określić należy termin przystąpienia do czynności odbioru domu oraz termin ich zakończenia.

Warto jednocześnie wiedzieć, że zgodnie z art. 654 k.c. inwestor ma obowiązek przyjmować wykonane roboty częściowo na żądanie wykonawcy (płaci wtedy odpowiednią część wynagrodzenia), o ile umowa nie stanowi inaczej.

Sprawdź: Ile trwa budowa domu i jak szybko możemy wprowadzić się do nowego domu?

4.   Wynagrodzenie i zasady płatności

Ważną częścią umowy na budowę domu jest określenie wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy oraz sposobów jego rozliczenia.

Jasne wskazanie kwoty, terminu i formy płatności pozwala uniknąć nieporozumień na etapie realizacji robót. Warto też sprecyzować, czy rozliczenie nastąpi w formie ryczałtu, kosztorysu, czy zaliczek i transz powiązanych z postępem prac. Dzięki temu obie strony zyskują pewność co do warunków finansowych i bezpieczeństwo w zakresie terminowych rozliczeń.

Pamiętaj! Zgodnie z art. 649 k.c., jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

Może Cię zainteresować: Kredyt na budowę domu: jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny na dom?

5.   Gwarancja i rękojmia

W umowie o roboty budowlane powinno znaleźć się oświadczenie gwarancyjne, które opisuje obowiązki wykonawcy w przypadku, gdy dojdzie do stwierdzenia wad robót budowlanych.

Gwarancja jest dobrowolna, a jej część i czas trwania określa gwarant (wykonawca). Jeśli termin napraw nie został ustalony w umowie, to wynosi on 2 lata, licząc od dnia wykonania robót.

Pamiętaj! Niezależnie od gwarancji inwestorowi przysługuje rękojmia – dla nieruchomości 5 lat od wydania. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: Rękojmia za wady nieruchomości - co to oznacza?

6.   Odbiór robót i dokumentacja powykonawcza

W umowie o budowę domu należy określić zasady odbioru wykonanych prac oraz wymagania dotyczące dokumentacji powykonawczej.

Ważne jest, by jasno wskazać, kiedy i w jaki sposób następuje odbiór robót, jakie dokumenty powinien przedstawić wykonawca oraz jakie procedury obowiązują w przypadku stwierdzenia wad lub usterek. Dokumentacja powykonawcza, obejmująca m.in. protokoły, rysunki czy instrukcje obsługi, stanowi potwierdzenie prawidłowego wykonania prac i jest niezbędna do zakończenia inwestycji zgodnie z umową.

Czytaj również: Formalności związane z zakończeniem budowy domu

7.   Podwykonawcy i odpowiedzialność solidarna

W tej części umowy określa się zasady angażowania podwykonawców. Wykonawca nie może zlecać prac podwykonawcom bez zgody inwestora, a jeżeli planuje to zrobić, powinien zgłosić taką informację. Brak sprzeciwu inwestora w ciągu 14 dni od przedstawienia umowy z podwykonawcą jest traktowany jako zgoda.

Odpowiedzialność solidarna oznacza, że inwestor i wykonawca odpowiadają wspólnie za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy.

Sprawdź zawsze aktualny cennik usług budowlanych!

8.   Kary umowne i zabezpieczenia

Umowa z firmą budowlaną powinna określać również zasady stosowania kar umownych – np. za niezrealizowanie lub nienależyte wykonanie robót budowlanych oraz formy zabezpieczenia należytego wykonania umowy. Można tu wskazać wysokość kar za opóźnienia, niewłaściwą jakość prac czy inne naruszenia warunków umowy.

Dodatkowo warto określić rodzaj zabezpieczenia, np. gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, które mają chronić interesy inwestora i zapewnić realizację umowy zgodnie z ustaleniami.

Pamiętaj! Istnieje możliwość odstąpienia inwestora od umowy o roboty budowlane. Kiedy może to mieć miejsce? M.in. z powodu niewykonania robót budowlanych w terminie - zwłaszcza w sytuacji, gdy opóźnienie prac jest tak dalece posunięte, że umówiony termin ich zakończenia staje się nierealny do dotrzymania.

Jak napisać umowę o roboty budowlane krok po kroku?

Aby umowa z firmą budowlaną była kompletna i zabezpieczała interesy inwestora oraz wykonawcy, warto przygotować ją starannie, najlepiej w porozumieniu z prawnikiem.

Jak zrobić to prawidłowo?

• Określ przedmiot umowy i zakres prac – dokładnie wskaż rodzaj robót, miejsce ich wykonania oraz warunki realizacji.
• Ustal wynagrodzenie i zasady płatności – wybierz formę rozliczenia (ryczałt, kosztorys lub transze), określ terminy i sposób płatności.
• Dodaj zapisy o odbiorze robót i dokumentacji powykonawczej – mowa tu zwłaszcza o protokołach, rysunkach powykonawczych oraz instrukcjach obsługi.
• Uwzględnij podwykonawców i odpowiedzialność solidarną – zgoda inwestora, obowiązki wykonawcy i ryzyko finansowe.
• Określ kary umowne i zabezpieczenia – wysokość kar za opóźnienia lub nienależyte wykonanie prac, a także formy zabezpieczenia umowy.
• Wprowadź oświadczenie gwarancyjne – obowiązki wykonawcy w przypadku stwierdzenia wad robót oraz czas trwania gwarancji.
• Nie pomijaj dodatkowych zapisów – takich jak procedury reklamacyjne, zasady BHP czy sposoby rozstrzygania sporów.

Jak powinna wyglądać umowa o roboty budowlane? Wzór znajdziesz w internecie, jednak pamiętaj, aby każdą gotową wersję dostosować do konkretnej inwestycji oraz indywidualnych ustaleń z wykonawcą.

Forma umowy o roboty budowlane – czy zawsze musi być pisemna?

Czy umowa o roboty budowlane bez formy pisemnej jest wiążąca prawnie? Jak najbardziej pod warunkiem, że udowodnisz, że doszło do jej zawarcia. W kodeksie cywilnym można przeczytać, że umowa o roboty budowlane powinna zostać sporządzona na piśmie (art. 648 § 1).

Forma ta nie została jednak zastrzeżona pod rygorem nieważności. Z tego też względu umowa zawarta w formie ustnej również będzie wiążąca, jednak trudniejsza dowodowo.

W praktyce to do inwestora należy udowodnienie, że doszła do jej zawiązania. Dowodem mogą być dowolne dokumenty, np. faktury czy też zdjęcia, które dokumentują przeprowadzenie prac budowlanych. Jeśli dojdzie do sporu z wykonawcą, inwestor może także posłużyć się zeznaniami świadków.

Zastanawiasz się, czy podpisać umowę z wykonawcą? Lepiej to zrobić, aby zyskać odpowiednie zabezpieczenie.

Rodzaje umów budowlanych – którą wybrać?

Wybór odpowiedniego rodzaju umowy budowlanej jest kluczowy zarówno dla inwestora, jak i wykonawcy. Różnice między nimi dotyczą przede wszystkim przedmiotu, zakresu odpowiedzialności i etapów realizacji prac.

• Umowa o roboty budowlane – najczęściej stosowana przy budowie domu w całości lub przy większych etapach budowy, np. stan surowy otwarty, zamknięty czy stan deweloperski. Wykonawca zobowiązuje się nie tylko do wykonania prac, ale również do ich zgodności z projektem i zasadami wiedzy technicznej.
• Umowa o dzieło – stosowana głównie przy pracach wykończeniowych lub drobnych etapach, gdzie wykonawca odpowiada za wykonanie konkretnego dzieła (np. położenie glazury, montaż podłogi), ale nie za całą budowę ani zgodność z całym projektem.
• Umowa zlecenie – używana przy drobnych pracach lub usługach towarzyszących budowie, np. transport materiałów, nadzór czy drobne naprawy.

Dodatkowo wyróżniamy umowy całościowe (obejmujące budowę domu „od podstaw”) i umowy częściowe (dotyczące konkretnych etapów lub instalacji), które pozwalają elastycznie rozplanować realizację inwestycji.

Kiedy stosować konkretną umowę? W wyborze powinna pomóc Ci poniższa tabela.

Umowa z podwykonawcą – co trzeba wiedzieć?

Umowa o roboty budowlane z podwykonawcą reguluje współpracę głównego wykonawcy z firmami lub osobami trzecimi, które wykonują część robót. Generalny wykonawca nie może powierzać prac podwykonawcom bez zgody inwestora – jeśli planuje to zrobić, powinien zgłosić taki zamiar. Brak sprzeciwu inwestora w terminie 14 dni od otrzymania informacji jest traktowany prawnie jako wyrażenie zgody (art. 647¹ §2–3 k.c.).

Warto pamiętać w tym przypadku o wspomnianej wcześniej odpowiedzialności solidarnej. Oznacza ona, że zarówno wykonawca, jak i inwestor odpowiadają wspólnie wobec podwykonawcy za zapłatę jego wynagrodzenia. W praktyce oznacza to, że jeśli wykonawca nie wywiąże się z płatności, wynajęta ekipa budowlana może dochodzić należności również od inwestora. Rozwiązanie to chroni podwykonawców, ale nakłada na inwestora dodatkowe ryzyko finansowe.

Ważne! Kodeks cywilny nie nakłada ogólnego obowiązku zawierania każdej umowy z podwykonawcą „pod rygorem nieważności”. Taki wymóg dotyczy sytuacji, gdy w umowie inwestor-wykonawca precyzyjnie wskazano podwykonawcę i zakres jego robót (art. 647¹ §4 k.c.) – wtedy zgłoszenie osobno nie jest wymagane.

Umowa o roboty budowlane – najczęstsze błędy inwestorów

Przy sporządzaniu umowy o roboty budowlane inwestorzy nierzadko popełniają błędy, które mogą prowadzić do nieporozumień, opóźnień lub problemów prawnych. Oto te popełniane najczęściej!

• Brak szczegółowego opisu prac – niedoprecyzowanie rodzaju, zakresu i warunków wykonywanych robót zwiększa ryzyko sporów dotyczących zakresu obowiązków wykonawcy.
• Brak zapisów o gwarancji – nieuregulowanie obowiązków wykonawcy w przypadku wad robót może utrudnić dochodzenie roszczeń po zakończeniu inwestycji.
• Nieuwzględnienie podwykonawców – brak zapisów o konieczności zgody inwestora i odpowiedzialności solidarnej może skutkować problemami z płatnościami i odpowiedzialnością za prace wykonane przez osoby trzecie.
• Niezweryfikowanie danych firmy – brak sprawdzenia wiarygodności wykonawcy, jego doświadczenia czy uprawnień budowlanych zwiększa ryzyko niewykonania lub nienależytego wykonania prac.

Dzięki uwzględnieniu tych elementów w umowie inwestor może zminimalizować ryzyko problemów w trakcie realizacji inwestycji.

Aktualne zmiany prawne a umowa o roboty budowlane

Przepisy prawa budowlanego w ostatnich latach uległy znaczącym zmianom, które mają mniejszy lub większy wpływ na sposób zawierania oraz realizacji umów o roboty budowlane. Warto je uwzględnić przy planowaniu inwestycji i sporządzaniu dokumentów, aby uniknąć problemów prawnych lub formalnych.

Do tych najważniejszych zaliczamy:

• uproszczenie procedur budowlanych – możliwość budowy małych domów na zgłoszenie (w tym do 70 m² i do 120 m²), przy spełnieniu określonych warunków;
• cyfryzację procesu inwestycyjnego – składanie wniosków, zgłoszeń i zawiadomień drogą elektroniczną przez portal e-Budownictwo czy prowadzenie dziennika budowy w wersji elektronicznej (EDB);
• nowe wymagania dotyczące dokumentacji projektowej – obowiązek uwzględnienia wymagań akustycznych i charakterystyki energetycznej w projektach budowlanych;
• odpowiedzialność inwestora i wykonawcy – zmiany w przepisach o podwykonawcach i odpowiedzialności solidarnej, szczególnie przy umowach częściowych i kooperatywach mieszkaniowych;
• wsparcie budownictwa jednorodzinnego i kooperatywy mieszkaniowe – umożliwienie wspólnej budowy domów lub bliźniaków na jednej działce przez kilku inwestorów;
• ułatwienia przy odbiorze i legalizacji budynków – uproszczenie procedur odbioru, oraz obiektów mających ponad 20 lat, brak możliwości podważenia pozwolenia po 5 latach.

Chcesz wiedzieć więcej? Zapoznaj się z naszym artykułem dotyczącym zmian w prawie budowlanym.

Umowa o roboty budowlane – wzór i praktyczne wskazówki

Jak wspomnieliśmy wcześniej, gotowy wzór umowy o roboty budowlane znajdziesz w internecie – wiele serwisów oferuje darmowe lub płatne szablony do pobrania. Możesz również skorzystać z pomocy prawnika, który przygotuje dokument dostosowany do konkretnej inwestycji, uwzględniający Twoje indywidualne potrzeby oraz aktualne przepisy prawa.

Pamiętaj jednak, by przed podpisaniem gotowego wzoru warto sprawdzić kilka kluczowych elementów, aby umowa rzeczywiście chroniła Twoje interesy. Zweryfikuj przede wszystkim:

• opis przedmiotu umowy i zakres prac;
• warunki wynagrodzenia i płatności;
• zapisy dotyczące terminów wykonania i harmonogramu robót;
• procedury odbioru robót i dokumentację powykonawczą;
• regulacje dotyczące podwykonawców i odpowiedzialności solidarnej;
• wysokość i zasady stosowania kar umownych oraz zabezpieczeń;
• obowiązki wykonawcy w ramach gwarancji i rękojmi;
• procedury reklamacyjne i sposoby rozstrzygania sporów;
• aktualność wzoru w kontekście obowiązujących przepisów prawa budowlanego i ewentualnych zmian prawnych.

Dzięki takiej weryfikacji wzór umowy stanie się realnym narzędziem do zabezpieczenia inwestycji i minimalizacji ryzyka konfliktów w trakcie budowy.

FAQ – najczęstsze pytania inwestorów o umowę o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane to temat rzeka. Dlatego na koniec przygotowaliśmy krótkie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania, które mogą przydać Ci się w przyszłości.

Na czym polega umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane określa zakres, sposób i termin wykonania prac budowlanych, a także prawa i obowiązki stron. Chroni interesy inwestora oraz wykonawcy, precyzując odpowiedzialność za jakość czy termin realizacji.

Jak napisać umowę o roboty budowlane?

Najlepiej sporządzić ją na piśmie, precyzyjnie określając zakres prac, wynagrodzenie, terminy, odbiory, gwarancję i odpowiedzialność podwykonawców. Warto skorzystać z gotowego wzoru lub skonsultować się z prawnikiem.

Czy na roboty budowlane musi być umowa?

Nie jest to wymóg ustawowy, ale brak umowy utrudnia dochodzenie roszczeń i rozstrzyganie sporów. Dokument sporządzony na piśmie daje pewność co do zakresu, terminu oraz odpowiedzialności stron.

Jakie są rodzaje umów o roboty budowlane?

Można wyróżnić umowy całościowe (np. budowa domu) oraz częściowe (wykończenie, instalacje). Dla drobnych prac stosuje się też umowy o dzieło lub zlecenie.

Kto z kim podpisuje umowę o roboty budowlane?

Umowę podpisuje inwestor (osoba fizyczna lub firma) z wykonawcą – najczęściej firmą budowlaną. W przypadku podwykonawców wykonawca zawiera dodatkową umowę z podmiotami wykonującymi część robót.

Jaka umowa na wykonanie usługi?

W przypadku drobnych prac budowlanych lub wykończeniowych często stosuje się umowę o dzieło lub zlecenie. Wybór zależy od zakresu prac i potrzeb inwestora.

Czy inwestor musi odebrać roboty mimo wad?

Nie, inwestor ma prawo odmówić odbioru lub wprowadzić zastrzeżenia, jeśli stwierdzi wady. Umowa powinna określać procedurę odbioru i terminy usunięcia usterek.

Umowa o roboty budowlane to Twoje zabezpieczenie!

Wiesz już, dlaczego podpisanie umowy o roboty budowlane ma tak duże znaczenie? Jeśli nie jesteś pewien, jak wypełnić formularz umowy, możesz skorzystać z pomocy prawnika. Zabezpieczenie Twoich interesów jest przecież niezwykle ważne. Kiedy wykonawca wzbrania się przed podpisaniem umowy, powinna zapalić Ci się lampa ostrzegawcza.

Zanim rozpoczniesz budowę, przygotuj dobrą umowę o roboty budowlane – to Twoje najważniejsze zabezpieczenie i gwarancja, że inwestycja zostanie zrealizowana zgodnie z ustaleniami, w terminie oraz z należytą jakością.

Sprawdź także: czy lepiej budować dom samemu, czy zlecić budowę zewnętrznej firmie