Umowa o roboty budowlane – czym jest i co powinna zawierać?

Przymierzasz się do budowy domu, która rusza lada moment? Jedyne, co pozostało to dopełnienie wymaganych formalności z ekipą budowlaną? Sprawdź zatem, jaki rodzaj umowy powinieneś przygotować: czy będzie to umowa o roboty budowlane, czy umowa o dzieło. Podpowiadamy, co różni te dwa typy umów i w którym przypadku umowa o roboty budowlane będzie konieczna.

Umowa o roboty budowlane – czym jest?

Projekt domu już gotowy? W takim razie pora na znalezienie ekipy budowlanej, która go wykona. Zanim jednak rozpocznie prace, warto podpisać z nią umowę o roboty budowlane. Czy jest ten rodzaj umowy?

Umowa o roboty budowlane jest formalnym dokumentem, który posiada moc prawną. Zawarte są w nim prawa i obowiązki każdej ze stron, czyli inwestora oraz wykonawcy. To jednocześnie poświadczenie istnienia kontraktu między stronami. 

Definicja umowy o roboty budowlane zawarta jest w kodeksie cywilnym, a dokładniej mówiąc w art. 647. Zgodnie z nim: Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło – czym się różnią?

Jeszcze do niedawna umowa o roboty budowlane traktowana była jako jeden z rodzajów umowy o dzieło. Zmieniło się to jednak za sprawą stanowiska Sądu Najwyższego, który orzekł, że umowa o roboty budowlane stanowi odrębną umowę i nie kategoryzuje się jej jako podtypu umowy o dzieło  (art. 647 KC). 

Jakie niesie to ze sobą konsekwencje? Otóż w przypadku umowy o roboty budowlane nie stosuje się terminu przedawnienia, który jest charakterystyczny dla umowy o dzieło i wynosi 2 lata od dnia oddania dzieła.

Kiedy umowa o dzieło, a kiedy o roboty budowlane? Umowę o roboty budowlane podpisuje się najczęściej jeszcze przed rozpoczęciem budowy domu. Przeważnie obejmuje ona kilka etapów: stan surowy otwarty, zamknięty i stan deweloperski. 

Na etapie wykończeniowym najczęściej podpisywana jest umowa o dzieło, a w przypadku drobnych prac – umowa zlecenie. Skąd to rozróżnienie? Czy nie można podpisać umowy o dzieło na budowę domu? Niekoniecznie będzie to korzystne dla inwestora. Przy umowie o dzieło wykonawca zobowiązuje się do jego wykonania, zaś w przypadku umowy o roboty budowlane ma także obowiązek wykonać te prace zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Jest to zatem niezwykle istotny aspekt.

Umowa o roboty budowlane – co powinna zawierać? 

Jakie informacje powinna zawierać umowa o roboty budowlane, aby można było ją uznać za kompletną? Co, gdy podpisujesz umowę o roboty budowlane z osobą fizyczną? Poznaj odpowiedzi na te i inne pytania.

Określenie stron umowy o roboty budowlane

Każda umowa powinna określać strony, czyli w tym przypadku inwestora i wykonawcę. Zawrzeć należy w niej zatem dane osobowe bądź firmowe, jeśli wykonawcą jest firma lub spółka, a nie osoba prywatna. W umowie inwestor powinien zobowiązać się do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu czy też zapłaty ustalonego wynagrodzenia. Jednocześnie wykonawca poświadcza, że obiekt zostanie wykonany zgodnie z otrzymanym projektem budowlanym, a także zasadami wiedzy technicznej. 

Poza określeniem stron kluczowe znaczenie ma także data i miejsce jej sporządzenia oraz podpisy obu stron.

Umowa o roboty budowlane z podwykonawcą

Może się zdarzyć, że wykonawca zleci części prac podwykonawcom. Nie może tego jednak zrobić bez zgody inwestora. Jeśli zatem ma taki zamiar, powinien go zgłosić. Co istotne, inwestor nie musi wyrażać zgody oficjalnie. Jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia mu umowy z podwykonawcą, nie zgłosi sprzeciwu, to prawnie uznana zostanie jego zgoda.

Umowa o roboty budowlane – terminy

Umowa powinna uwzględniać również termin oraz sposób wykonania prac. Konieczne będzie również szczegółowe opisanie procedury odbioru robót. W praktyce oznacza to, że określić należy termin przystąpienia do czynności odbioru domu oraz termin ich zakończenia. Warto jednocześnie wiedzieć, że inwestor ma obowiązek przyjmować wykonane roboty częściowo na żądanie wykonawcy. 

Umowa o roboty budowlane – gwarancja

W umowie o roboty budowlane powinno znaleźć się oświadczenie gwarancyjne, które opisuje obowiązki wykonawcy w przypadku, gdy dojdzie do stwierdzenia wad robót budowlanych. Jeśli termin ich naprawy nie został ustalony w umowie, to wynosi on 2 lata, licząc od dnia wykonania robót.

Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: Rękojmia za wady nieruchomości - co to oznacza?

Rozwiązanie umowy o roboty budowlane

Istnieje możliwość odstąpienia inwestora od umowy o roboty budowlane. Kiedy może to mieć miejsce? M.n. w sytuacji, gdy opóźnienie prac jest tak dalece posunięte, że umówiony termin ich zakończenia staje się nierealny do dotrzymania.

Umowa o roboty budowlane – rozbiórka

Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że w przypadku rozbiórki także konieczne jest podpisanie umowy o roboty budowlane. Zastosowanie mają wówczas wszystkie przepisy związane z tym rodzajem umowy.

Umowa o roboty budowlane – czy trzeba ją zawrzeć na piśmie?

Czy umowa o roboty budowlane bez formy pisemnej jest wiążąca prawnie? Jak najbardziej pod warunkiem, że udowodnisz, że doszło do jej zawarcia. W kodeksie cywilnym można przeczytać, że umowa o roboty budowlane powinna zostać sporządzona na piśmie (art. 648 § 1).

Forma ta nie została jednak zastrzeżona pod rygorem nieważności. Z tego też względu umowa zawarta w formie ustnej również będzie wiążąca. 

To do inwestora należy udowodnienie, że doszła do jej zawiązania. Dowodem mogą być dowolne dokumenty, np. faktury czy też zdjęcia, które dokumentują przeprowadzenie prac budowlanych. Jeśli dojdzie do sporu z wykonawcą, inwestor może także posłużyć się zeznaniami świadków.

Zastanawiasz się, czy podpisać umowę z wykonawcą? Lepiej to zrobić, aby zyskać odpowiednie zabezpieczenie. Wzór umowy o roboty budowlane bez problemu znajdziesz w sieci.

Umowa o roboty budowlane – na co uważać? 

Przy podpisywaniu umowy o roboty budowlane warto zwrócić szczególną uwagę na kilka aspektów. Przede wszystkim sprawdź w KRS lub CEIDG prawdziwość przedstawionych w umowie danych. Jeśli okaże się, że dane wykonawcy nie widnieją w rejestrze, to poproś o przedstawienie odpowiedniego pełnomocnictwa. Co jeszcze ma znaczenie?

• Umowa o roboty budowlane a odpowiedzialność wykonawcy – zweryfikuj, czy zapisy odnoszące się do tej kwestii, zostały zawarte w umowie.
• Kara umowna – zapisy dotyczące wysokości kary umownej za niedotrzymanie terminu zakończenia prac budowlanych, jak najbardziej mogą znaleźć się w umowie. Jeśli jesteś wykonawcą, to zadbaj o to, aby terminy te były realne do dotrzymania.
• Częściowy odbiór prac – wykonawca może żądać etapowego odbioru prac, przy czym wiąże się to z koniecznością wypłaty wynagrodzenia po zakończeniu każdej z wymienionych w umowie części pracy.

Kiedy dochodzi do przedawnienia roszczeń z umowy o roboty budowlane?

Ostatnia istotna kwestia, którą musisz mieć na względzie, to termin przedawnienia roszczeń z umowy o roboty budowlane. Jak się okazuje, okres ten może być bardzo zróżnicowany i wynosić 3 lub 10 lat. Od czego jest on zależny? Dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi on 3 lata, zaś dla wszystkich pozostałych 10 lat.

Wiesz już, dlaczego podpisanie umowy o roboty budowlane ma tak duże znaczenie? Jeśli nie jesteś pewien, jak wypełnić formularz umowy, możesz skorzystać z pomocy prawnika. Zabezpieczenie Twoich interesów jest przecież niezwykle ważne. Jeśli wykonawca wzbrania się przed podpisaniem umowy, to powinna zapalić Ci się lampa ostrzegawcza.