Porady
Formalności budowlane
Dom na zgłoszenie z projektem do 70 m2 nad...

Dom na zgłoszenie z projektem do 70 m2 nadzieją na własny dach nad głową?

Formalności budowlane Projekt domu

Wojciech Rynkowski

18.03.2024 •

Wyobrażacie sobie niewielkie drewniane domki w samym centrum Warszawy? A dokładnie tak jest, nieco ponad kilometr od palmy na rondzie de Gaulle’a znajduje się Osiedle Jazdów. To niezwykłe miejsce, osiedle fińskich domków, które powstało zaraz po wojnie. Położone jest między gmachem sejmu a parkiem łazienkowskim. Czy było ono inspiracją dla małych domów z Nowego Ładu?

Dom na zgłoszenie z projektem do 70 m2 - zdjęcie 1

Obecnie na zgłoszenie można budować projekty domów o powierzchni zabudowy do 35 m2, podwojenie tego limitu zapowiedziane w założeniach Nowego Ładu jest na pewno krokiem we właściwym kierunku.

Dom do 70 m2 powierzchni zabudowy na zgłoszenie z projektem

W programie „Money. To się liczy” 27 maja wiceminister Anna Kornecka doprecyzowała, że będzie to budowa domu do 70 m2 powierzchni zabudowy, na zgłoszenie z projektem. Procedura taka istnieje już dzisiaj, ale ma zostać dodatkowo uproszczona dla małych domów.

Minister zapewniła również, że będzie można wybudować dom z dachem o kształcie i kątach nachylenia połaci zgodnymi z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub wydanymi Warunkami Zabudowy. Zniknął zatem kontrowersyjny wątek konieczności budowy domów z płaskim dachem.

Ponieważ ze strony rządzących napływały dotąd nieco sprzeczne sygnały, trudno obecnie ostatecznie przewidzieć jakie domy rzeczywiście będzie można wybudować. Musimy poczekać na ostateczne przepisy dotyczące domów na zgłoszenie z projektem.

Dom do 70 m2 zabudowy, projekty aktualnie dostępne na rynku

Szybki przegląd dostępnych obecnie projektów domów pokazuje, że parterowy dom o powierzchni zabudowy 70 m2 ma zwykle nieco ponad 50 m2 powierzchni użytkowej. W przypadku domów z prostym poddaszem, będącym raczej rozbudowaną antresolą powierzchnia użytkowa wzrasta do 65-75 m2.

W domach z pełnym poddaszem powierzchnia użytkowa osiąga 75-85 m2, a powierzchnia pomieszczeń liczona po podłodze może dochodzić do 90-100 m2. Warto w tym miejscu przypomnieć, jak zgodnie z polskimi przepisami, liczymy powierzchnię użytkową, zwłaszcza tę na poddaszu.

Części pomieszczeń o wysokości powyżej 2,2 metra wliczamy w całości. W przypadku wysokości od 2,2 m do 1,4 m wliczamy tylko 50% powierzchni pomieszczeń, poniżej 1,4 m pomijamy ją całkowicie. Z powyższych danych, wynika, że dom do 70 m2 powierzchni zabudowy, z poddaszem użytkowym, może rzeczywiście być wystarczający dla rodziny 2 + 2.

Czy powstanie krajowa baza projektów domów na zgłoszenie?

Pewne wątpliwości budziła wcześniej strona projektowo-konstrukcyjna, każdy nawet niewielki dom musi bowiem spełniać wymogi bezpieczeństwa oraz izolacji termicznej. W internecie pojawiły się spekulacje, że powstanie darmowa baza projektów, według których będzie można budować domy do 70 m2 na zgłoszenie. Czy tak się rzeczywiście stanie, to się okaże.

Intrygujące jest też pytanie, ile będzie takich projektów? Ponieważ już teraz wiele osób zarzuca gotowym projektom domów pewną powtarzalność. Powstanie ogólnopolskiej bazy obejmującej 50 czy nawet 100 takich projektów tylko tą powtarzalność zwiększy.

Drewniane domy prefabrykowane mogą być rozwiązaniem problemu kosztów

Jednym z kluczowych haseł programu jest dom do 100 tys. złotych. Powszechnie przeważają opinie, że korzystając z tradycyjnych technologii, wybudowanie takiego domu w tej cenie jest praktycznie niemożliwe.

Warto wiedzieć ...

Szacunkowe koszty Extradom.pl, wyliczone na podstawie cenników Sekocenbudu pokazują, że dla domu parterowego o powierzchni zabudowy 70 m2 i powierzchni użytkowej około 52 m2 to koszt 125 tys. złotych. Jest to koszt budowy domu do stanu surowego zamkniętego metodą zleconą.

Ten koszt można na pewno obniżyć, angażując się samemu w jego budowę. Jednak biorąc pod uwagę rosnące ceny materiałów budowlanych, obniżenie kosztu budowy domu do 100 tys. złotych wydaje się mało prawdopodobne. Wyliczenia te nie obejmują kosztów przyłączenia mediów ani oczywiście wykończenia, a to kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych, o koszcie działki nie wspominając.

Pewnym rozwiązaniem może być przygotowanie i wdrożenie produkcji seryjnych domów drewnianych. Obniżyłoby to niezbędne wydatki i jednocześnie rozwiązało część problemów związanych z projektowaniem, konstrukcją i wykonaniem.

Brak działek może zahamować program

Jednym ze słabych punktów programu tanich domów zapowiedzianego w Nowym Ładzie jest konieczność zakupu lub posiadania działki. Teoretycznie dom o wymiarach 7 x 10 metrów można postawić na działce o powierzchni 270 m2, ale w wielu gminach minimalna powierzchnia działki budowlanej to 500 m2 lub 1 000 m2.

W praktyce oznacza to wydatek kilkudziesięciu tysięcy złotych, w przypadku gmin sąsiadujących z dużymi aglomeracjami nawet kilkuset tysięcy złotych. Ograniczenie w dostępie do niedrogich działek budowlanych, z dostępem do mediów, może być istotnym czynnikiem hamującym budowę tanich domów na zgłoszenie.

Jakie są perspektywy domów na zgłoszenie z Nowego Ładu?

Trudno powiedzieć, czy będzie to program cieszący się powszechnym zainteresowaniem. Pewną wskazówką mogą być dane dotyczące budowy domów na zgłoszenie do 35 m2. Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, po początkowym bumie w roku 2016, kiedy rozpoczęto budowę ponad 5 000 domów na zgłoszenie, zainteresowanie wyraźnie malało. W latach 2018-2020 wpływało już tylko około 2 000 zgłoszeń i trend był wyraźnie malejący.

Podniesienie limitu do 70 m2 zapewne znowu ożywi ten trend, ponieważ budowa domu na zgłoszenie do 35 m2 często oznaczała balansowanie na krawędzi prawa budowlanego. Dotyczyło to zwłaszcza sytuacji, gdy miał to być dom na zgłoszenie całoroczny. Dwukrotny wzrost powierzchni zabudowy pozwoli na dużo lepsze zaspokojeni potrzeb mieszkańców bez potrzeby naginania prawa, a co za tym idzie, najprawdopodobniej zwiększy liczbę chętnych.

Porada wideo odnośnie powyższego tematu: