Czy warto kupić domu w budowie z rynku wtórnego?

Planując zakup domu jednorodzinnego w budowie z rynku wtórnego, musimy upewnić się, że transakcja będzie dla nas bezpieczna i staniemy się właścicielami wymarzonego nowego domu. A co jest najważniejsze?

Dokładne zapoznanie się z nieruchomością – w tym ocena stanu zaawansowania i jakości już wykonanych prac budowlanych. Interesującą okolicę należy koniecznie odwiedzić w godzinach porannego lub popołudniowego szczytu komunikacyjnego, żeby wiedzieć, jak będą w przyszłości wyglądać nasze dojazdy do pracy. Warto bacznie przyjrzeć się jej także pod kątem dostępu do infrastruktury, transportu publicznego, służby zdrowia, szkół, sklepów itp.  

Sprawdzenie zapisów MPZP lub PO – bardzo dokładnie zapoznajcie się z planami inwestycyjnymi dotyczącymi okolicy, do której zamierzacie się przeprowadzić. Często okazuje się, że przyczyną sprzedaży domu w budowie może być trwająca lub planowana pobliska inwestycja. Szczególnie uciążliwym sąsiedztwem może okazać się droga szybkiego ruchu lub ferma hodowlana. Na miejscu warto też przeprowadzić rozmowę z sąsiadami na temat innych potencjalnych uciążliwości, na przykład zalewania działki w trakcie opadów lub braku przejezdności dróg zimą. 

Sprawdzenie dokumentacji – umówcie się na spotkanie z obecnym właścicielem i poproście o najważniejsze dokumenty. Szczególną uwagę zwróćcie na zapisy zawarte w pozwoleniu na budowę oraz na projekt budowlany – zalecam przy tym konsultację z architektem. Musicie zweryfikować, czy wydano wszystkie niezbędne zezwolenia i decyzje, np. warunki zabudowy albo decyzje o przyłączach mediów. Sprawdźcie, czy wszystkie etapy prac zostały odpowiednio udokumentowane w dzienniku budowy i zgłoszone w terminie do właściwych urzędów, w tym nadzoru budowlanego. 

Kontrola stanu prawnego nieruchomości – sprawdźcie zapisy w księdze wieczystej i zweryfikujcie, kto jest właścicielem nieruchomości i czy nie ciążą na niej hipoteki, służebności, zastawy. Upewnicie się, że sprzedający ma pełne prawo do dysponowania nieruchomością i może ją Wam sprzedać.

Inspekcja techniczna – kiedy dokonacie już wyboru i jesteście zdecydowani na zakup domu, wybierzcie zaufanego rzeczoznawcę budowlanego, który posiada odpowiednie kwalifikacje i zlećcie mu wykonanie całościowej inspekcji technicznej budynku. To pozwoli Wam ocenić jakość wykonanych już prac i zastosowanych materiałów. W razie wątpliwości dotyczących samej warunków na samej działce zalecam wykonanie badań geotechnicznych. 

Ocena kosztów dokończenia budowy – dysponując uzyskaną wcześniej wiedzą, powinniście zwrócić się do architekta i przyszłych wykonawców, którzy przygotują kosztorys dokończenia budowy. Załóżcie kilkuprocentową rezerwę w budżecie (przeznaczycie ją na pokrycie kosztów nieprzewidzianych prac i potencjalnych opóźnień). 

Negocjacje warunków zakupu – znając stan nieruchomości i koszty dokończenia prac będziecie gotowi, by rozpocząć negocjacje cenowe i ustalić warunki transakcji. Warto zadbać o zabezpieczenie swoich interesów poprzez umowę przedwstępną, która określi m.in. warunki przekazywania kolejnych płatności. 

Zabezpieczenie finansowania – znając szacowane wydatki na zakup domu i dokończenie inwestycji możecie z dużą dokładnością określić, czy dysponujecie wystarczającymi środkami. Jeśli ubiegacie się o kredyt hipoteczny, odpowiednio wcześniej sprawdźcie swoją zdolność kredytową.   

Przygotowanie umowy sprzedaży – na tym etapie wybierzcie notariusza, który przygotuje umowę kupna-sprzedaży. Skonsultujcie ją jeszcze z radcą prawnym, który specjalizuje się w obrocie nieruchomościami. By zabezpieczyć interesy kupującego, umowa powinna zawierać klauzule dotyczące stanu prawnego i technicznego budynku lub odpowiednie załączniki w postaci oświadczeń sprzedającego. 

Finalizacja zakupu – następuje w chwili podpisania aktu notarialnego i dokonaniu uzgodnionej wcześniej zapłaty na rzecz sprzedającego. Waszym obowiązkiem jest zgłoszenie transakcji do urzędu skarbowego i opłacenie PCC – podatku od czynności cywilnoprawnych. Zobowiązanie z należy uregulować w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Należy też jak najszybciej złożyć wniosek o dokonanie zmian zapisów w księdze wieczystej nieruchomości.   

Kontynuacja prace po zakupie – wreszcie możecie zając się kontynuacją prac budowlanych zgodnie z projektem i uzyskanymi pozwoleniami. Nie zapomnijcie zgłosić własnych zmian w projekcie i zagospodarowaniu terenu do właściwych urzędów i uzyskać wymagane zgody. 

To skrótowe omówienie najważniejszych działań, o których musicie pamiętać, by cała transakcja przebiegła sprawnie.

Czy warto kupić dom w budowie na rynku wtórnym? 

Zakup domu w budowie na rynku wtórnym jest skomplikowanym i wieloetapowym procesem, wymaga odpowiedniego przygotowania i planowania. Unikajcie decyzji podejmowanych pod wpływem emocji lub presji czasu. 

Przystępując do oceny oferty, zawsze należy sobie zadać pytanie, jakie przyczyny skłoniły obecnego właściciela do sprzedaży domu? Oczywiście konieczne jest również zadanie tego pytania bezpośrednio, w trakcie rozmowy z nim, a wymijającą odpowiedź albo jej brak należy uznać za sygnał ostrzegawczy, który powinien wzmóc czujność. Kilka możliwych powodów takiego zachowania to: 

• wada prawna lub konstrukcyjna domu,
• szeroko rozumiane problemy z działką,
• trwające lub przyszłe inwestycje w sąsiedztwie. 

To może spowodować, że obecny właściciel będzie chciał się pozbyć pozornie atrakcyjnej nieruchomości. Ważne jest więc wykonanie wszystkich opisanych wcześniej kroków.  

Wszystkie te działania są ważne z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji i mogą wymagać dodatkowego czasu i uwagi z Waszej strony. Warto skorzystać z usług profesjonalistów, agentów nieruchomości, prawników, doradców finansowych czy rzeczoznawców budowlanych. Oczywiście pociągnie to za sobą dodatkowe wydatki.

Jeśli zależy Wam na jak najszybszej przeprowadzce do nowego domu, bez potrzeby przechodzenia przez tę skomplikowaną, wieloetapową procedurę, zawsze możecie skorzystać z naszej oferty Projektu z Budową lub zapoznać się z naszą ofertą domów gotowych. Jeśli już wcześniej rozważaliście takie rozwiązanie, to zachęcam do kontaktu z naszymi doradcami. A jeśli nie myśleliście o nim wcześniej, to na pewno warto wziąć tę opcję pod uwagę. 

Polecam Państwu mój tekst na ten właśnie temat: Jakie są przyczyny rosnącej popularności domów gotowych w Polsce?

Wojciech Rynkowski 

Ekspert Extradom.pl