Rękojmia za wady nieruchomości - co to oznacza?

Perspektywa zakupu własnych czterech kątów często sprawia, że możemy nie zauważyć wad fizycznych lub prawnych nieruchomości.

Jesteśmy tak pochłonięci aranżacją wnętrza, negocjacjami w kwestii ceny czy wyborem projektu domu, że możemy przeoczyć różnego rodzaju usterki, zwłaszcza gdy sprzedawca celowo je przed nami zataja. Niezależnie od tego, czy kupujemy małe mieszkanie w bloku, czy przestronny apartament, warto poznać swoje prawa w zakresie rękojmi.

Rękojmia – co to jest?

Zakup rzeczy fizycznej – ruchomej lub nieruchomości, zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem dla konsumenta. Po czasie mogą wyjść na jaw wady, które nie były widoczne w trakcie zawierania transakcji, a które negatywnie wpływają na wartość rzeczy lub uniemożliwiają korzystanie z niej.

Ustawodawca przewidział ochronę w tym zakresie, a do dochodzenia swoich praw służy rękojmia. Można się na nią powołać nie tylko przy zakupie rzeczy ruchomych, ale również nieruchomości – domu parterowego, kawalerki lub innego lokalu. Co to jest rękojmia? To instytucja regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego, a dokładnie art. 556-576, w których zawarte są zasady związane z udzielaniem rękojmi oraz egzekwowaniem praw przez kupującego.

W myśl obowiązujących przepisów sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeśli rzecz sprzedana, a w tym przypadku nieruchomość, ma wadę fizyczną lub prawną. Jeśli w momencie sprzedaży lokal był obciążony wadami, o których sprzedawca nie poinformował, kupujący może powołać się na rękojmię. Rękojmia obowiązuje przez dwa lata w przypadku rzeczy ruchomych oraz 5 lat – w przypadku nieruchomości.

Rękojmia a gwarancja – jakie są różnice?

Osoby kupujące nieruchomość często mogą stosować zamiennie te dwa pojęcia. Rękojmia a gwarancja – czym się od siebie różnią? Gwarancja jest dobrowolnym oświadczeniem sprzedawcy, który zobowiązuje się do udzielenia kupującemu ochrony w zakresie wskazanym w dokumencie gwarancyjnym.

Gwarancja jest więc tak naprawdę oznaką dobrej woli sprzedającego – nie musi jej udzielać. Z kolei rękojmia nie wynika z umowy stron, jest gwarantowana ustawowo i w przypadku transakcji zawieranych z konsumentami można ją wyłączyć jedynie w szczególnych przypadkach.

Lepsza rękojmia czy gwarancja? Obie instytucje dają kupującemu szereg praw, z których może skorzystać w razie potrzeby. Warto jednak pamiętać o tym, że rękojmia chroni konsumenta nawet wtedy, gdy sprzedający nie udzielił mu żadnej gwarancji na towar. Co więcej, rękojmia ma charakter absolutny, a sprzedawca jest z jej tytułu zobowiązany, nawet jeśli to nie on odpowiada za wadę rzeczy.

To może Cię zainteresować: Na co zwrócić uwagę zawierając umowę z architektem?

Rękojmia nieruchomości – jakie mogą być wady nieruchomości?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wada fizyczna to niezgodność rzeczy z umową. Z wadami mamy do czynienia m.in. gdy rzecz:

• nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy,
• nie ma właściwości, o których sprzedający zapewnił kupującego, np. w formie reklamy lub gdy rzecz nie nadaje się do celu, o którym sprzedający poinformował kupującego przy zawieraniu umowy,
• została wydana w niekompletnym stanie.

Jak to się ma do rękojmi za wady nieruchomości? Jak wspomnieliśmy, rękojmia nieruchomości obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i prawne. Do wad fizycznych możemy zaliczyć następujące przypadki:

• zły stan techniczny lokalu (np. wadliwa instalacja elektryczna, nieprawidłowo wykonana izolacja termiczna budynku itp.),
• mniejszy metraż niż wskazany w umowie,
• użycie gorszych materiałów wykończeniowych niż wskazane w umowie,
• inne niż wskazane w umowie przeznaczenie lokalu (lokal mieszkalny, a nie użytkowy).

Wady prawne nieruchomości występują, gdy sprzedawca nie ma praw do zbycia lokalu lub jest on obciążony ograniczonym prawem rzeczowym na rzecz osoby trzeciej (np. mieszkanie ma wpis hipoteki na rzecz banku, lokal jest obciążony służebnością lub użytkowaniem wieczystym).

Czy rękojmia dla nieruchomości może być wyłączona lub ograniczona?

Chociaż rękojmia ma charakter absolutny, to jednak w szczególnych przypadkach odpowiedzialność z jej tytułu może być rozszerzona, ograniczona lub wyłączona. Regulacje te nie obowiązują jednak w sytuacji, w której sprzedawca podstępnie zataił przed kupującym wadę, np. celowo nie poinformował go o tym, że nieruchomość jest obciążona ograniczonym prawem własności (hipoteką). Prawo chroni w ten sposób kupujących przed działaniem nieuczciwych sprzedawców.

Co więcej, jeśli kupującym jest konsument, czyli osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej niezwiązanej z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (w celach prywatnych), to rękojmia może być ograniczona/wyłączona jedynie w szczególnych przypadkach, np. gdy sprzedaży podlega rzecz używana.

Wyłączyć rękojmi nie można również w przypadku wad prawnych nieruchomości. Oznacza to, że strony nie mogą zawrzeć w umowie zapisów, które anulują rękojmię w przypadku zaistnienia wad dotyczących sytuacji prawnej lokalu.

Dowiedz się więcej: Budowa domu pod klucz - co warto wiedzieć? Dowiedz się ile trwa budowa domu pod klucz

Rękojmia za wady budynku – w jakich sytuacjach sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości?

Rękojmia za wady budynku obowiązuje zawsze wtedy, gdy sprzedawca w momencie zawierania umowy nie poinformuje kupującego o wadach lokalu. Przepisy chroniące kupujących idą dalej – nawet jeśli wada nie powstała z winy sprzedającego, a np. wykonawcy robót wykończeniowych, to sprzedawca i tak będzie odpowiadał na podstawie rękojmi.

Oczywiście na przepisy dotyczące rękojmi nie może się powołać klient, który w momencie zawierania transakcji wiedział o wadach, jakimi obciążona jest nieruchomość.

Rękojmia dla nieruchomości – jakie daje prawa kupującemu?

Kupujący, który powoła się na rękojmię może:

• zażądać wymiany rzeczy na nową, wolną od wad. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego przepis ten nie obowiązuje jednak w przypadku nieruchomości;
• domagać się naprawienia szkody, jaką poniósł w związku z ujawnieniem wady. Kupujący nie może jednak żądać naprawienia wady, która nie powstała z winy sprzedającego. Sprzedający może też odmówić, jeśli usterki nie da się usunąć;
• żądać obniżenia ceny nieruchomości;
• odstąpić od umowy zakupu.

Rękojmia za wady budynku – ile trwa?

Ile trwa rękojmia i w jakim terminie można się na nią powołać? Jak wskazaliśmy wcześniej, rękojmia za wady nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od wydania nieruchomości, czyli przekazania kluczy kupującemu. Od chwili wykrycia wady, konsument ma pięć lat na wystąpienie z żądaniem do sprzedającego.

Jeśli kupujący zażądał usunięcia wady, termin dochodzenia praw z tytułu rękojmi zaczyna obowiązywać dopiero wtedy, gdy sprzedawca nie nie usunie usterki.

Kodeks cywilny zastrzega również, że jeśli kupującym jest konsument, a wada fizyczna (np. pleśń na ścianie) została stwierdzona przed upływem 1 roku od wydania nieruchomości, uznaje się, że wada istniała w momencie sprzedaży. W takiej sytuacji sprzedawca będzie odpowiadał za wadę.

Sprawdź: Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?

Rękojmia za wady budynku – czy można się ubezpieczyć?

Rękojmia to nie jedyne narzędzie, które pozwala kupującemu uchronić się przed skutkami istnienia wad fizycznych lub prawnych nabytej nieruchomości. Kupujący może również wystąpić do sądu o odszkodowanie od sprzedającego. W przypadku wad prawnych lokalu istnieje też możliwość wykupienia ubezpieczenia tytułu prawnego do nieruchomości.

W ramach takiej polisy można ubiegać się o wypłatę odszkodowania, jeśli okaże się, że nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich. Przy wykupowaniu polisy warto sprawdzić, jaki zakres obejmuje ochrona – nie dotyczy ona wad fizycznych lokalu.