Czy wiosną 2023 czeka nas spadek kosztów budowy domów?

Tekst powstał na podstawie kwartalnych zestawień kosztów budowy publikowanych przez Sekocenbud. Wszystkie prezentowane kwoty są kwotami netto, wynika to z indywidualnej możliwości odliczeń różnych ulg oraz zróżnicowania stawek VAT.   

Jakie zmiany w kosztach budowy przyniósł I kwartał 2023 roku? 

W celu omówienia zmian w kosztach budowy domów w I kwartale 2023 roku przeanalizujemy wydatki związane z postawieniem przykładowego budynku jednorodzinnego o poniższych parametrach: 

• powierzchnia użytkowa 151,60 metrów kwadratowych;
• garaż jednostanowiskowy;
• obiekt wzniesiony w technologii bloczków silikatowych.  

W kontekście trendów na krajowym rynku domów jednorodzinnych należy zaznaczyć, że jest to duży dom. Obecnie zdecydowanie częściej stawiane są budynki o coraz mniejszej powierzchni użytkowej oscylującej w przedziale 90-120 m2.  

O ile wzrosły koszty budowy domu w 2022 roku?

Ile wynoszą i jak się zmieniły koszty budowy domu na początku 2023 roku? 

Osoby chcące budować swój wymarzony dom oczywiście zainteresuje, jaka kwota jest potrzebna do postawienia wymarzonego lokum, ale też, z jakimi trendami cenowymi będą mieć do czynienia w trakcie budowy. Interesujących i dość optymistycznych danych dostarcza analiza kosztu budowy opisanego wcześniej domu w I kwartale 2022 i I kwartale 2023 roku w województwie zachodniopomorskim.

Wybór padł na ten region kraju, ponieważ wzrost kosztów budowy był tutaj najniższy w skali rocznej, a pierwszy kwartał 2023 roku przyniósł dalsze bardzo ciekawe zmiany.  

Warto zaznaczyć, że już we wcześniejszych zestawieniach województwo zachodniopomorskie, wraz z wielkopolskim, bardzo zbliżało się kosztami budowy domów do tradycyjnie już zajmującej pierwsze miejsce Warszawy, w niektórych kategoriach prac instalacyjnych przewyższając nawet ceny obowiązujące w Stolicy.  

Przedstawione dalej wyliczenia mają wyłącznie charakter informacyjny, nie uwzględniają kosztu zakupu działki, jej zagospodarowania ani podłączenia mediów. Każda budowa ma bowiem swoją indywidualną specyfikę, warunki gruntowe i klimatyczne, co bezpośrednio przekłada się na ceny poszczególnych etapów prac. Poniższe dane są uśrednione i opracowane w celu łatwiejszego zobrazowania.  

Czy warto budować dom jednorodzinny w 2023 roku?

Koszty budowy domu – kolejne etapy krok po kroku 

Zaczniemy od omówienia prac związanych z postawieniem budynku, a następnie poświęcimy nieco uwagi pracom wykończeniowym.  

Liczby podane przy poszczególnych pozycjach to koszty według SEKOCENBUDU na I kwartał 2022, a następnie na I kwartał 2023 roku. Prezentowane dane dotyczą zmiany kosztów, najpierw kwotowo, potem w ujęciu procentowym.  

Pierwszym etapem jest stan zerowy, prace obejmują tutaj:  

• roboty ziemne,
• fundamenty,
• ściany podziemia,
• izolacje fundamentów i ścian podziemia.

koszt stanu zerowego w I kwartale 2022 wynosił 53 665 zł, a w I kwartale wynosił 2023 już 60 691 zł, jest to zmiana o 7026 zł / 13,09%. To jeden z największych procentowo wzrostów, jednak poniżej poziomu inflacji. 

Stan surowy (otwarty) ten etap budowy tradycyjnie pochłania najwięcej środków, prace obejmują:  

• ściany nadziemia;
• stropy, sklepienia, schody, podesty;
• dach – konstrukcja;
• dach – pokrycie;
• podłoża i kanały wewnątrz budynku;
• izolacje nadziemia;
• warstwy wyrównawcze pod posadzki.

oszt stanu surowego (otwartego) w I kwartale 2022 wynosił 249 702 zł, z kolei w I kwartale 2023 było to 275 304 zł tym razem zmiana to 25 602 zł / 10,25%. Jest to największy wzrost kwotowy, ale w ujęciu krótkoterminowym w tym przypadku mamy do czynienia z rekordowym spadkiem. W stosunku do poprzedniego kwartału ten etap budowy w zachodniopomorskim potaniał o 8205 zł / 2,89%!   

Stan wykończeniowy wewnętrzny to drugi pod względem ilości niezbędnych środków etap, prace obejmują: 

• tynki i oblicowania,
• okna i drzwi zewnętrzne,
• drzwi i okna wewnętrzne,
• ścianki działowe w technologiach suchych,
• roboty malarskie,
• posadzki,
• inne roboty wykończeniowe wewnętrzne.

Koszt prac wykończenia wewnętrznego było to odpowiednio 200 621 zł w I kwartale 2022 oraz 221 595 zł w I kwartale 2023, zmiana wyniosła 20 974 zł / 10,45%. Jednak w ujęciu kwartalnym wzrost kosztów wyniósł zaledwie 0,40%. 

Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni z etapów wznoszenia bryły budynku, w tym czasie wykonywane są: 

• elewacje,
• różne roboty zewnętrzne. 

koszt prac wykończeniowych zewnętrznych w I kwartale 2022 wynosił 93 269 zł, oraz 99 739 zł w I kwartale 2023 w tym przypadku zmiana to 6 470 zł / 6,94 % czyli ponad dwa razy mniej niż wyniosła inflacja w analizowanym okresie. 

Reasumując postawienie w województwie zachodniopomorskim budynku, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych kosztowało średnio: w I kwartale 2022 roku 597 013 zł, a w I kwartale 2023 roku 657 057 zł, zmiana to 60 044 zł / 10,06%. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że kwartał do kwartału notujemy tutaj spadek o 6 484 zł. I chociaż kwotowo to tylko jeden procent, to z realnymi spadkami kosztów nie mieliśmy do czynienia od dwóch lat.  

Tym bardziej interesujący jest fakt, że w przypadku prac konstrukcyjnych największy spadek kosztów w ujęciu kwartalnym nastąpił na najbardziej „kosztochłonnym” etapie budowy nadziemia, do stanu surowego (otwartego).

Rozpatrując przełom roku 2022 i 2023 daje się zauważyć nie tyle spowolnienie, ile zatrzymanie wzrostu kosztów wznoszenia konstrukcji domu i zewnętrznych prac wykończeniowych. Które w omawianym okresie wahały się od 1,24% dla stanu zerowego do -2,89% dla stanu surowego otwartego.  

Dom na zgłoszenie czy dom z pozwoleniem na budowę?

Jaki jest koszt instalacyjnych prac wewnętrznych na początku 2023 roku?  

Kiedy zakończymy wznoszenie bryły domu, można rozpocząć prace instalacyjne w jego wnętrzu, ich ceny kształtowały się następująco: 

Instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe, na tym etapie dom wyposażany jest w:  

• instalacje wodociągową,
• instalacje kanalizacyjną,
• instalację gazową. 

Koszt prac w I kwartale 2022 wynosił 34 166 zł, w I kwartale 2023 odpowiednio 36 448 zł zmiana to 2 282 zł / 6,68%,  jak widać to również zdecydowanie poniżej inflacji. 

Zaopatrzenie w ciepło tu znajduje się tylko jedna pozycja:  

• instalacja centralnego ogrzewania 

Koszt tych prac w I kwartale 2022 to  35 361 zł, w I kwartale 2023 było to 38 487 zł zmiana o 3 126 zł / 8,84%. 

Techniki wentylacyjne obejmują także tylko jedną pozycję: 

• wentylacja mechaniczna 

wykonanie tych prac w I kwartale 2022 kosztowało 27 640 zł i odpowiednio 35 731 zł w I kwartale 2023 tutaj zmiana to 8 090 zł / 29,27%. To największa procentowo zmiana w całym zestawieniu kosztów, jako jedyna zdecydowanie przewyższająca wskaźnik inflacji. Jednak kwartał do kwartału mamy tutaj do czynienia ze spadkiem, co prawda symbolicznym o 0,64%, ale wymownym przez kontrast z poprzednimi znaczącymi wzrostami.  

Instalacje elektroenergetyczne, zawierają niezbędne w naszym codziennym życiu:  

• tablice rozdzielcze,
• instalacja oświetleniowa,
• instalacja gniazd wtykowych,
• instalacja odgromowa i uziemiająca.

kosztowały odpowiednio 28 540 zł w I kwartale 2022 i 30 261 w I kwartale 2023 w tej pozycji zmiana to 1 720 zł / 6,03%. To najmniejszy przyrost roczny w zestawieniu, niemal dokładnie trzykrotnie niższy niż inflacja. 

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej, czyli: 

• instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji,
• instalacje strukturalne,

na budowie to wciąż niewielka kwota 1 630 zł w I kwartale 2022, z kolei w I kwartale 2023 był to koszt 1 781 zł zmiana o 152 zł / 9,30%. 

Co charakteryzuje nowoczesny dom w 2023 roku?

Wzrost kosztu budowy domu w 2022 roku w zachodniopomorskim był zdecydowanie poniżej poziomu inflacji 

Można wreszcie dokonać podsumowania wszystkich wymienionych nakładów. W I kwartale 2022 roku omawiany dom, wybudowany w województwie zachodniopomorskim, wyposażony w komplet instalacji kosztował 724 349 zł.

W I kwartale 2023 roku była to kwota 799 763 zł, zmiana to 75 413 zł co w przeliczeniu na procenty daje 10,41%. To nieco powyżej połowy wskaźnika inflacji w całym 2022 roku.  

Biorąc pod uwagę koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu, jest to wzrost o niecałe 500 złotych, z 4 778 zł/m2 w I kwartale 2022 do 5 275 zł/m2 w I kwartale 2023.  

W analizowanym okresie z największym wzrostem kosztów budowy mieliśmy do czynienia w województwie pomorskim, było to 23,02%, drugi najniższy zaś w wielkopolskim o 13,87%. Natomiast kwartał do kwartału zanotowaliśmy spadki w województwie zachodniopomorskim -0,92%, wielkopolskim -0,44% i -0,09% Warszawie.

Z pewną dozą prawdopodobieństwa można przyjąć, że w tych regionach nakłady konieczne na postawienie wymarzonego lokum osiągnęły, przynajmniej na razie, maksymalny pułap akceptowalny dla inwestorów.   

Idealny dom dla pary w 2023 roku

Jak skutecznie kontrolować koszty budowy domu? 

Jak można skutecznie kontrolować koszty wznoszenia domu? Istnieje na to kilka sposobów. Sprawdzone metody to podpisanie umowy na jego budowę z producentem domów gotowych lub powierzenie prac generalnemu wykonawcy.

W obu przypadkach cena jest negocjowana indywidualnie, zależnie od potrzeb i wymagań zleceniodawcy, a dom zostanie wzniesiony w zdecydowanie krótszym czasie niż metodą tradycyjną. Odpowiednie zapisy w umowie zabezpieczą nas przed ewentualnymi przykrymi niespodziankami związanymi z finansowaniem całej inwestycji. 

Jak najlepiej dopasować projekt domu jednorodzinnego do potrzeb przyszłych mieszkańców?

Czy 2023 rok nastąpi koniec wzrostów kosztów budowy domów?  

Biorąc pod uwagę tylko dane z przełomu roku 2022 i 2023 w budownictwie widać bardzo wyraźnie wyhamowanie, połączone ze spadkami cen wielu materiałów budowlanych. Firmy budowlane, które do tej pory miały wypełnione portfele zamówień na miesiące naprzód, teraz same zaczynają aktywnie poszukiwać zleceniodawców. 

Czy to oznacza, że 2023 rok przyniesie nam koniec wzrostu kosztów budowy domów? Odpowiedź na to pytanie utrudnia sytuacja za naszą wschodnią granicą i wciąż wysoka, kilkunastoprocentowa inflacja w kraju mająca wpływ na ceny materiałów budowlanych i koszty robocizny.

Jednak dane Sekocenbudu za I kwartał 2023 pozwalają przypuszczać, że wahania kosztów budowy domów powrócą do sezonowego rytmu, z którym mieliśmy do czynienia kilka lat temu. Jeśli tak się stanie, to kwartalne wzrosty kosztów budowy w większości województw powinny być na poziomie 1,5%-2,5% co oznacza, że pozostaną zdecydowanie poniżej prognozowanej na ten okres inflacji.  

Wojciech Rynkowski

Ekspert Extradom.pl