Portal Cen Mieszkań przyniesie znaczący wzrost transparentności cen na rynku nieruchomości

Żeby móc przystąpić do analizy, czy dana transakcja jest dla nas opłacalna, musimy najpierw wyjaśnić, jaka jest różnica pomiędzy dwoma cenami, z którymi najczęściej spotykamy się, mówiąc o nieruchomościach. 

Cena ofertowa – oczekiwania sprzedającego 

Cena ofertowa to kwota, którą sprzedający zamierza uzyskać za swoją nieruchomość. To właśnie tę sumę widzimy w ogłoszeniach czy na stronie pośrednika nieruchomości. Jest to punkt startowy do wszelkich rozmów i negocjacji z potencjalnym kupującym. W sytuacji, gdy popyt i podaż są zrównoważone, często dochodzi do jej obniżenia w trakcie pertraktacji między stronami.  

Cena transakcyjna – wynik negocjacji stron  

Cena transakcyjna to ostateczna kwota, za którą nieruchomość faktycznie przechodzi w ręce nowego właściciela. Jest to suma będąca wynikiem porozumienia, do którego doszli sprzedający i kupujący w trakcie negocjacji w procesie sprzedaży. Tę uzgodnioną kwotę finalnie znajdziemy w akcie notarialnym, gdzie figuruje ona jako oficjalna cena nieruchomości. 

Warto podkreślić, że cena ofertowa zwykle bywa wyższa od transakcyjnej, a różnica między nimi potrafi sięgać nawet kilku procent wartości domu czy mieszkania. Dlaczego tak się dzieje? Przyczyn może być kilka. Czasem sprzedający ma nierealne oczekiwania co do wartości nieruchomości, spowodowane na przykład sentymentem do miejsca wieloletniego zamieszkiwania.  

Częściej wynika to z nieznajomości realnych cen w okolicy, co prowadzi do jej zawyżenia. Może też zdarzyć się, że nieruchomość cieszy się małym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców ze względu na lokalizację czy typ budynku. Wreszcie, sprzedający może celowo ustalić wyższą kwotę wyjściową, mając na uwadze przyszłe negocjacje i ewentualne obniżki. 

Zapraszam Państwa również do obejrzenia materiału o budowie domów prefabrykowanych:

Kredyt hipoteczny a wartość nieruchomości 

Ustalenie wartości nieruchomości jest również jednym z podstawowych wymogów przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Na potrzeby banku wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który sporządza operat szacunkowy. Opisuje w nim lokal oraz porównuje z cenami transakcyjnymi podobnych domów czy mieszkań w okolicy. 

Jednym ze źródeł, z którego między innymi rzeczoznawcy mogą uzyskać informacje dotyczące cen transakcyjnych jest RCiWN – rejestr cen i wartości nieruchomości. Według informacji ze strony GUS Jest to publiczny rejestr prowadzony przez starostę, w którym znajdują się informacje na temat cen nieruchomości, jakie zostały określone w aktach notarialnych.

Zawiera on również wartości nieruchomości ustalone przez rzeczoznawców majątkowych w oparciu o operaty szacunkowe. Wszystkie te dane są następnie przekazywane do ewidencji gruntów i budynków. 

Każdy zainteresowany może uzyskać dostęp do informacji zawartych w tym rejestrze, warunkiem jest wypełnienie i złożenie odpowiedniego wniosku. Jednak nie każdy wie o takiej możliwości, poza tym wiąże się to z koniecznością wniesienia opłat, co zniechęca wiele osób. 

Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026

Portal Cen Mieszkań – powszechny dostęp do informacji

Naprzeciw potrzebom przyszłych inwestorów wychodzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które zamierza uruchomić Portal Cen Mieszkań. Sama nazwa jest nieco myląca, ponieważ już na stronie ministerstwa możemy przeczytać, że znajdą się w nim dane dotyczące cen transakcyjnych zarówno mieszkań, jak i domów jednorodzinnych w poszczególnych regionach kraju. 

Odpowiednie przepisy zostały przyjęte na początku lipca 2023. Za prowadzenie serwisu odpowiedzialny będzie Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, a swą działalność ma on rozpocząć w połowie 2024 roku.  

Jest to niewątpliwie potrzebne narzędzie, które powinno w znaczący sposób ułatwić poszukiwanie interesujących nas domów i mieszkań, mieszczących się w granicach naszych możliwości finansowych, jak i przyspieszyć negocjacje. Jeśli obie strony będą znały ceny transakcyjne dla podobnych lokali znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie, zapewne dużo łatwiej będzie im osiągnąć porozumienie. 

Taki jest zresztą zamysł, który stoi za utworzeniem portalu, według słów stojącego na czele MRiT ministra Waldemara Budy:

Portal Cen Mieszkań to kolejny element naszych działań uzdrawiających rynek mieszkaniowy. Chcemy skończyć z brakiem transparentności na rynku nieruchomości. Każda osoba zainteresowana kupnem mieszkania lub domu będzie miała dostęp do danych statystycznych o cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym. Mówimy zarówno o rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dostęp do wiarygodnej i aktualnej informacji z rynku to większa przejrzystość cen, ułatwienie w podejmowaniu decyzji zakupowych oraz ochrona przed działaniami spekulacyjnymi.

Czym jest system e-CRUB i jakie jest jego znaczenie w procesie budowlanym?

Skąd pochodzić będą dane dostępne w Portalu Cen Mieszkań?  

Informacje na Portalu Cen Mieszkań będą pochodzić częściowo z już istniejącej Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego prowadzonej przez UFG, który zresztą będzie odpowiedzialny za jego funkcjonowanie. Dodatkowo dane będą uzupełniane przez firmy i osoby, które profesjonalnie zajmują się działalnością na rynku mieszkaniowym, w tym deweloperów. 

Z kolei dane z rynku wtórnego będą przekazywane przez Krajową Administrację Skarbową, która między innymi zbiera informacje z notarialnie potwierdzonych transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości, w tym mieszkaniowych. 

Według słów cytowanego wcześniej ministra Waldemara Budy taki sposób pozyskiwania danych i prowadzenia rejestru będzie miał istotną przewagę nad podobnymi bazami, które funkcjonują obecnie: 

Dane z portalu będą bardziej wiarygodne niż dane prezentowane np. przez komercyjne portale z ogłoszeniami o nieruchomościach do sprzedaży, które najczęściej dotyczą cen ofertowych, a nie transakcyjnych.

Trudno nie przyznać tutaj racji ministrowi, ponieważ pozyskanie wiarygodnych informacji dotyczących cen transakcyjnych jest zdecydowanie trudniejsze niż wyjściowych kwot ofertowych, które są powszechnie dostępne na stronach deweloperów czy agencji pośrednictwa handlu nieruchomościami. Zwłaszcza że przy obecnych wartościach domów czy mieszkań różnice pomiędzy nimi w ujęciu kwotowym mogą być naprawdę znaczne i sięgać nawet dziesiątek tysięcy złotych.  

Jakie dopłaty do budowy i wyposażenia domu możemy otrzymać w 2023 roku?

Jakie korzyści przyniesie wprowadzenie Portalu Cen Mieszkań?

Przyjrzyjmy się jakie korzyści dla obu stron transakcji ma przynieść wprowadzenie tego narzędzia według założeń jego pomysłodawców, czyli Ministerstwa Rozwoju i Technologii: 

• dostęp do wiarygodnych i aktualnych informacji, 
• większa przejrzystość cen domów i mieszkań, 
• ułatwienie w podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości, 
• ochrona stron transakcji przed działaniami spekulacyjnymi, 
• ułatwienie w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i finansowych w regionie. 

Należy stwierdzić, że wprowadzenie Portalu Cen Mieszkań jest rzeczywiście potrzebną społecznie inicjatywą, której pozostaje tylko przyklasnąć.  

Naturalnie można sobie wyobrazić sytuację, w której sprzedaż luksusowego kompleksu nieruchomości na relatywnie niewielkim rynku, jak na przykład Świnoujście lub Zakopane, przyniesie znaczące odchylenie w prezentowanych danych. Ale to odosobnione przykłady, dla większości potencjalnych sprzedawców i nabywców będzie to źródło bardzo cennych informacji ułatwiających znalezienie interesującego mieszkania lub ustalenie właściwej ceny ofertowej i stanowiące dużą pomoc w negocjacjach. 

Wojciech Rynkowski 

Ekspert Extradom.pl