Podatek od sprzedaży nieruchomości. Ile wynosi, kto płaci, a kiedy nie trzeba go płacić?

I to właśnie te wyjątki są dla sprzedających światełkiem w tunelu. Możesz bowiem uniknąć płacenia podatku np. w sytuacji, gdy jesteś właścicielem mieszkania od kilku lat albo przeznaczysz uzyskane środki na budowę domu. Sprawdź, czym w rzeczywistości jest podatek od sprzedaży nieruchomości, ile wynosi i jak go nie płacić!

W artykule:

• Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?
• Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
  • Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat
  • Podatek od sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat
• Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?
• Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?
• Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie
• Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?
  • Cele mieszkaniowe a podatek od sprzedaży nieruchomości
• Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
• Sprzedajesz nieruchomość? Zapamiętaj te kluczowe wskazówki
• Bibliografia

Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości to należność wobec fiskusa, która pojawia się w sytuacji, gdy właściciel zbywa mieszkanie, dom, działkę lub inną nieruchomość w określonym czasie od jej nabycia. W praktyce mówimy tutaj o podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości, ponieważ jest on powiązany z osiągnięciem przychodu ze sprzedaży i rozliczany w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).

Warto podkreślić, że sprzedaż nieruchomości w rozumieniu prawa podatkowego nie dotyczy każdej transakcji. Obowiązek podatkowy powstaje tylko w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem określonego czasu od momentu zakupu, a więc gdy transakcja uznawana jest za źródło dochodu. Dzięki temu w wielu sytuacjach sprzedaż nieruchomości – zwłaszcza po dłuższym okresie jej posiadania – nie wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku.

Podstawą prawną regulującą ten obowiązek jest ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dokładnie art. 10 ust. 1 pkt 8:

Art.  10. [Źródła przychodów]

1.  Źródłami przychodów są 
(...)
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy, (...)

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości staje się obowiązkowy w określonych sytuacjach i jest ściśle powiązany z czasem posiadania mieszkania lub domu. Zasadniczo mówimy o regule 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Oznacza to, że jeśli sprzedasz mieszkanie, dom, działkę albo lokal użytkowy przed upływem tego okresu, będziesz musiał rozliczyć się z fiskusem i odprowadzić należny podatek.

„Przed upływem 5 lat” nie oznacza jednak 5 pełnych lat posiadania, ponieważ liczone jest od końca roku, w którym dokonano zakupu lub zakończono budowę.

Przykład: Jeżeli nieruchomość została kupiona w lipcu 2020 roku, okres 5 lat liczony jest od 31 grudnia 2020 roku, a więc opodatkowaniu podlegać będzie sprzedaż przed 1 stycznia 2026 roku.

Z dokładnymi wytycznymi w tym zakresie powinny zainteresować się zwłaszcza te osoby, które sprzedają mieszkanie, dom, działkę rekreacyjną lub lokal użytkowy. W każdej z tych sytuacji zasada 5 lat decyduje o tym, czy transakcja będzie wiązać się z obowiązkiem podatkowym.

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat 

Jeżeli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego ze sprzedaży. Jego wysokość oraz sposób rozliczenia określa ustawa o PIT.

Jednak prawo przewiduje pewne wyjątki. Mowa tu przede wszystkim o możliwości skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Dzięki niej możesz uniknąć obowiązku podatkowego, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe – np. zakup innego mieszkania lub budowę domu.

O to, w jakich sytuacjach można uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat i które z tych wyjątków najczęściej występują w praktyce, zapytaliśmy eksperta portalu RynekPierwotny.pl - Pana Andrzeja Prajsnara. Wskazuje on jednoznacznie: 

Ulga mieszkaniowa została zaprojektowana przez ustawodawcę jako rozwiązanie, które pozwala osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej uniknąć zapłaty podatku PIT (całkowicie lub częściowo) w razie sprzedaży nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu. Przeznaczenie całego przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie trzyletnim (od końca roku podatkowego sprzedaży) oznacza brak konieczności zapłaty podatku dochodowego naliczanego według stawki 19%. To spora preferencja podatkowa. 

Podatek od sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat

Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości? Jeżeli sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku nabycia. Mechanizm ten działa automatycznie – nie trzeba spełniać dodatkowych warunków ani składać zeznania podatkowego do urzędu skarbowego.

Dzięki zasadzie pięciu lat sprzedający zyskują czas na planowanie swoich finansów i ewentualną reinwestycję środków. W praktyce oznacza to, że osoby, które odczekają wymagany okres, mogą sprzedać nieruchomość bez konieczności płacenia podatku i wykorzystać uzyskane środki na dowolny cel – nie tylko budowę domu czy zakup nowego lokum.

Czytaj więcej i zdecyduj: Dom czy mieszkanie? Co wybrać?

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

W Polsce podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od uzyskanego dochodu. Kluczowe jest tutaj odróżnienie dochodu od przychodu – podatek nalicza się bowiem nie od całej kwoty sprzedaży, lecz różnicy między przychodem a kosztami jego uzyskania, do których zaliczają się cena nabycia innej nieruchomości czy udokumentowane wydatki na jej ulepszenie lub remonty.

Wzór na obliczenie podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości prezentuje się następująco:

Podatek = (Przychód ze sprzedaży – Koszty nabycia i ulepszenia) x 19%

Aby lepiej zobrazować, ile w rzeczywistości zapłacisz fiskusowi, sprawdź przykładowe wyliczenia w poniższej tabeli:

W praktyce to, ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości, zależy więc nie tylko od wysokości przychodu, ale również poniesionych przez Ciebie kosztów zakupu i modernizacji – im będą większe, tym mniej zapłacisz fiskusowi.

Polecamy: Ile wynosi podatek od sprzedaży działki i kiedy należy go zapłacić?

Czym są koszty uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości?

To wszystkie udokumentowane wydatki, które poniosłeś na nabycie i ulepszenie nieruchomości. Ich celem jest pomniejszenie podstawy opodatkowania, a więc i samego podatku.

Do kosztów uzyskania przychodu zalicza się m.in.:

• cena zakupu nieruchomości (z aktu notarialnego),
• koszty okołotransakcyjne przy zakupie, np. podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), taksa notarialna, opłaty sądowe, prowizja biura nieruchomości,
• udokumentowane nakłady na ulepszenie lub modernizację nieruchomości (np. remont generalny, dobudowa tarasu, wymiana instalacji – jeśli masz faktury/rachunki),
• koszty spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe (przy uldze mieszkaniowej – spłata kapitału i odsetek).

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?

Wiesz już, ile wynosi podatek od sprzedaży domu przed upływem 5 lat, ale pozostaje jeszcze jedno ważne pytanie: kto musi go zapłacić? Obowiązek ten spoczywa zawsze na sprzedającym – to on odpowiada za jego obliczenie, odprowadzenie do urzędu skarbowego oraz prawidłowe rozliczenie w zeznaniu podatkowym PIT. Dlaczego? Powód jest prosty – to sprzedający osiąga przychód ze sprzedaży nieruchomości, a podatek dochodowy naliczany jest właśnie od jego zysku.

A kto płaci podatek od nieruchomości po sprzedaży, gdy mieszkanie lub dom jest współwłasnością kilku osób? Każdy z właścicieli – proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości. Przykładowo, jeżeli dwie osoby posiadają po połowie mieszkania, każda oblicza podatek od połowy dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

Podobnie jest w przypadku majątku wspólnego. Podatek od sprzedaży nieruchomości rozliczany jest po połowie przez każdego z małżonków i każdy z nich musi uwzględnić swoją część w zeznaniu. Dzięki temu odpowiedzialność podatkowa jest sprawiedliwie podzielona, a rozliczenie transakcji staje się przejrzyste i zgodne z przepisami.

Jakie błędy najczęściej popełniają sprzedający przy rozliczaniu podatku od sprzedaży nieruchomości i jakie mogą być ich konsekwencje?

Przekroczenie trzyletniego terminu poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe będzie skutkowało obowiązkiem korekty deklaracji PIT i zapłaty podatku wraz z odsetkami. Podatnik narazi się na komplikacje również wtedy, gdy uzna dany cel za mieszkaniowy wbrew stanowisku fiskusa (przykład: zakup domku na cele wyłącznie rekreacyjne). Dlatego należy dobrze sprawdzić, czy dany sposób wydatkowania pieniędzy to własny cel mieszkaniowy w rozumieniu przepisów oraz stanowiska organów podatkowych. Poza tym trzeba udokumentować dobrze zarówno wydatki na cele mieszkaniowe, jak i wcześniejsze nakłady na sprzedaną nieruchomość. 

 

- odpowiada Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości? Jak się okazuje, również osoby, które otrzymały dom lub mieszkanie w spadku albo w formie darowizny. Tego typu sytuacja są jednak nieco inaczej traktowane przez przepisy.

• Podatek od sprzedaży nieruchomości ze spadku. 
  Obowiązek podatkowy pojawia się, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym spadkodawca stał się właścicielem nieruchomości (pięcioletni okres liczony jest od nabycia przez spadkodawcę, a nie od chwili dziedziczenia). Po tym czasie sprzedaż jest zwolniona z podatku. Dodatkowo środki ze sprzedaży można przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, np. budowę budynku mieszkalnego, co również pozwala uniknąć obowiązku podatkowego.
• Podatek ze sprzedaży nieruchomości z darowizny. 
  W tym przypadku pięcioletni okres liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez darczyńcę. Sprzedaż przed jego upływem może skutkować koniecznością zapłaty podatku, który oblicza się od dochodu, czyli różnicy między przychodem a kosztami nabycia i ulepszeń. Po przekroczeniu tego okresu sprzedaż jest zwolniona z podatku, a środki można wykorzystać na własne cele mieszkaniowe, co często całkowicie eliminuje obowiązek fiskalny.

Podsumowując, kiedy nie płaci się podatku od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości? Jeżeli następuje ona po upływie pięciu lat od końca roku, w którym spadkodawca nabył nieruchomość. W praktyce oznacza to, że nawet natychmiastowa sprzedaż mieszkania, domu czy działki odziedziczonej po osobie, która była właścicielem przez wiele lat, jest zwolniona z podatku.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Najprościej – poczekać. Jeżeli jednak liczy się dla Ciebie czas, istnieje alternatywa. Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat? Możesz skorzystać ze wspomnianej wcześniej ulgi mieszkaniowej. Pozwala ona odliczyć podatek od dochodu, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.

Należy jednak spełnić kilka warunków:

• przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, co oznacza, że musisz kupić za nie nieruchomość, w której zamieszkasz (a nie np. będziesz prowadzić działalność gospodarczą);
• wykorzystać środki w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, aby ulga mieszkaniowa była ważna;
• przeznaczyć pieniądze na wydatki mieszczące się w ustalonych przepisami kategoriach – mowa tu o zakupie mieszkania lub domu, nabyciu gruntu pod budowę domu czy budowie, rozbudowie lub przebudowie budynku mieszkalnego;
• uwzględnić w wydatkach remont i modernizację własnego lokalu mieszkalnego lub domu oraz spłatę kredytu hipotecznego (w tym odsetek), jeżeli dotyczyły Twoich celów mieszkaniowych.

Pamiętaj, że w sytuacji, gdy środki ze sprzedaży wykorzystasz częściowo, to tylko ta część dochodu będzie zwolniona z podatku, a od reszty zapłacisz podatek.

Podsumowując, kiedy nie muszę płacić podatku od nieruchomości? Jeżeli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przeznaczysz np. na zakup mieszkania w innym mieście, rozpoczęcie budowy domu albo wykonanie gruntownego remontu istniejącej nieruchomości.

Może Cię zainteresować: Dom w cenie mieszkania? Tak, to możliwe. Zobacz realne koszty

Cele mieszkaniowe a podatek od sprzedaży nieruchomości

W polskim prawie własne cele mieszkaniowe to wydatki, które mają zaspokoić Twoje potrzeby mieszkaniowe. Jeżeli w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś nieruchomość, przeznaczysz środki na takie wydatki, dochód ze sprzedaży będzie zwolniony z podatku.

Do wydatków na cele mieszkaniowe zalicza się m.in.:

• zakup mieszkania, domu jednorodzinnego lub jego części,
• nabycie działki budowlanej pod budowę domu,
• budowę, rozbudowę domu, przebudowę lub adaptację budynku na cele mieszkalne,
• remont i modernizację własnego mieszkania lub domu,
• spłatę kredytu hipotecznego (wraz z odsetkami), jeśli został zaciągnięty na zakup lub budowę nieruchomości służącej Twoim potrzebom mieszkaniowym.

Czego nie uznaje się za cele mieszkaniowe?

• Zakupu nieruchomości na wynajem lub pod działalność gospodarczą.
• Wydatków na działki rekreacyjne czy domki letniskowe.
• Kosztów wyposażenia wnętrz (np. meble, AGD).

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Terminy rozliczenia są ściśle określone – PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Pamiętaj! 

Chcąc poprawnie rozliczyć podatek, musisz udokumentować poniesione koszty. Najlepiej zrobić to w oparciu o zebrane faktury, umowy notarialne, rachunki za remonty czy modernizacje albo potwierdzenia przelewów. Dzięki nim możesz wykazać, że dochód, od którego liczony jest podatek, został pomniejszony o faktyczne koszty poniesione na nieruchomość.

Sprzedajesz nieruchomość? Zapamiętaj te kluczowe wskazówki

Wiesz już, jaki jest podatek od sprzedaży nieruchomości, ale zanim sfinalizujesz transakcję, pamiętaj o kilku kluczowych kwestiach, które pozwolą Ci go uniknąć lub znacząco obniżyć.

✅ Sprawdź datę nabycia nieruchomości – ustal, czy minęło 5 lat od końca roku, w którym ją zakupiłeś.

✅ Oblicz potencjalny podatek – policz różnicę między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i ulepszeń.

✅ Przeanalizuj możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej – zaplanuj wydatki na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup mieszkania, budowa domu czy remont.

✅ Zbierz i zachowaj wszystkie dokumenty – akt notarialny, faktury za remonty i modernizacje czy potwierdzenia poniesionych kosztów.

✅ Pamiętaj o terminach – złóż PIT-39 w urzędzie skarbowym lub elektronicznie do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

Dzięki temu możesz skutecznie przygotować się do transakcji i uniknąć nieprzyjemnych sytuacji związanych z fiskusem. Powodzenia w sprzedaży i mądrym planowaniu swoich finansów!

Bibliografia