Czym są i jak działają licytacje komornicze domów jednorodzinnych?

Zakup projektu i budowa domu to najlepszy sposób na stworzenie wymarzonego mieszkania, w całości dopasowanego do naszych potrzeb. Nie zawsze jednak możemy sobie na to pozwolić. Znalezienie odpowiedniej działki czy zmierzenie się z rosnącymi cenami materiałów budowlanych może być trudne dla każdego. Jeśli jednak marzysz o własnym domu, a Twój budżet nie pozwala Ci na dużą inwestycję, możesz zainteresować się nieruchomościami, sprzedawanymi na licytacji komorniczej.

Czym są licytacje komornicze domów?

Licytacja komornicza to jedna z form publicznej sprzedaży. W przypadku nieruchomości może ona dotyczyć zarówno domów, jak i mieszkań, ale też miejsc postojowych, działek, garaży czy magazynów. Celem transakcji jest uzyskanie odpowiedniej ilości środków, które umożliwią spłatę zobowiązań dłużnika, do którego należy dana nieruchomość. Licytacja odbywa się zgodnie z prawem tylko wtedy, gdy przygotowuje ją komornik, na mocy sądowego tytułu wykonawczego.

Ogłoszenia o licytacji komorniczej domów możesz znaleźć w lokalnej prasie, w budynku sądu czy gminy, ale też na oficjalnym portalu, na którym znajdują się obwieszczenia o licytacjach przeprowadzanych na terenie całego kraju. Zgodnie z prawem, taka informacja powinna zostać opublikowana minimum na dwa tygodnie przed terminem licytacji.

Jak działają licytacje komornicze domów?

Domy wystawione przez komornika są bardzo często tańsze niż podobne budynki znajdujące się w sąsiedztwie. Dlaczego? Cena wywoławcza pierwszej licytacji stanowi ¾ wartości oszacowania. Jeśli jednak ta nie przyniesie rezultatu i nikt nie zgłosi chęci kupna nieruchomości, to cena przy drugiej licytacji zaczyna się już od ⅔ kwoty oszacowania.

Przetargi komornicze nieruchomości najczęściej przeprowadzane są w sądzie rejonowym przez komornika. Podczas licytacji obecny musi być także sędzia lub referendarz sądowy. Co ciekawe, do przeprowadzenia licytacji, wystarczające okaże się zgłoszenie minimum jednego licytanta, który wpłacił tzw. wadium, czyli kwotę w wysokości 10% kosztu oszacowania, którą musi uiścić każdy, kto chce wziąć udział w licytacji. W przypadku niewygrania przetargu wadium jest niezwłocznie zwracane.

Licytacja odbywa się ustnie aż do momentu, gdy nikt nie zgłosi wyższej oferty od ostatnio podanej. Wśród licytujących nie może znaleźć się dłużnik oraz członek jego rodziny, komornik, a także osoby, które wykonują na aukcji czynności służbowe. Możliwy jest też udział w przetargu poprzez pełnomocnika. Warto pamiętać jednak o przedłożeniu stosownego pełnomocnictwa z urzędowo potwierdzonym podpisem.

W kolejnym kroku licytacji następuje zamknięcie przetargu oraz sporządzenie protokołu, w którym znajdują się m.in. dane licytantów oraz informacja o osobie, która złożyła najwyższą ofertę. Wpłacone wadium zostaje też zaliczone na poczet należności.

Sprawdź: co trzeba wziąć pod uwagę przy zakupie działki budowlanej?

Z jakim niebezpieczeństwem wiąże się zakup domu wystawionego przez komornika?

Chociaż niska cena nieruchomości może przyciągać, to jednak zanim zgłosisz się na licytację. Sprawdź, z jakimi niebezpieczeństwami może wiązać się ta transakcja. Pierwszą z nich jest właśnie… cena. Niska cena może skusić Cię do tego, abyś podbijał stawkę niemal bez zastanowienia. Taka sytuacja może doprowadzić Cię do momentu, kiedy wygrasz licytację, ale też znacząco przepłacisz.

Pamiętaj też, że licytacja nieruchomości spowodowana jest nieuregulowaniem zobowiązań przez dłużnika, czyli jego właściciela. Jeśli dług ten dotyczy niespłaconego kredytu, to problem w zasadzie rozwiązuje się sam, ponieważ po przekazaniu kwoty sprzedaży, hipoteka ustanowiona na nieruchomości wygasa, nawet jeśli wylicytowana suma nie pokrywa wszystkich roszczeń.

Problemem może okazać się jednak w sytuacji, gdy długi pojawiają się wobec spółdzielni czy innego zarządcy nieruchomości. W tym przypadku niewykluczone jest, że żądanie uregulowania długu zostanie skierowane do nowego właściciela nieruchomości, czyli Ciebie.

Kolejne niebezpieczeństwo to lokatorzy, którzy zamieszkują licytowaną nieruchomość. W idealnej sytuacji można się z nimi porozumieć co do daty opuszczenia domu czy mieszkania. Nie zawsze jednak jest to takie łatwe. W skrajnych sytuacjach należy wszcząć postępowanie eksmisyjne, które jest bardzo czasochłonne. W tym czasie dłużnik może składać odwołania i zażalenia, co może przysporzyć Ci dodatkowych kłopotów.

Jedną z gorszych sytuacji jest tzw. dożywocie wpisane do księgi wieczystej. Zgodnie z prawem, taka osoba może zamieszkiwać nieruchomość aż do śmierci. Jeśli chcemy, aby opuściła mieszkanie, musisz zapewnić jej dożywotną opiekę oraz utrzymanie. Zanim przystąpisz do licytacji, sprawdź podstawę nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela.

Warto wiedzieć: jaki kredyt będzie najlepszy na zakup domu: hipoteczny czy gotówkowy?

W jakim czasie po zakupie domu z licytacji komorniczej można w nim zamieszkać?

Wygrana licytacji wcale nie oznacza, że kolejnego dnia możesz pakować walizki i wprowadzać się do nowego mieszkania. Niezbędne będą do załatwienia liczne formalności, a dodatkowo musisz poczekać na wyprowadzkę dotychczasowego właściciela. Dłużnik ma zwykle na opuszczenie nieruchomości kilka miesięcy.

Formalności po zakupie domu z licytacji komorniczej

Jeśli wygrałeś licytację, to następnie musisz poczekać na postanowienie sądu o przybiciu oraz o przesądzeniu własności do nieruchomości. Po uprawomocnieniu się tego drugiego powinieneś wystąpić z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności. Następnie musisz złożyć wniosek w wydziale ksiąg wieczystych o wykreślenie obciążeń hipotecznych i wpisanie nowego właściciela, czyli Ciebie.

Domy wystawione na licytację przez komornika – dla kogo?

Licytacje komornicze są pełne prawdziwych cenowych okazji, ale też nierzadko możesz trafić na nieruchomość, która jest w złym stanie technicznym i wymaga sporych nakładów finansowych. Jeśli więc szukasz wymarzonego domu, który będzie Twoją pierwszą nieruchomością, to być może nie warto korzystać z licytacji.

Duża liczba potencjalnych niebezpieczeństw z pewnością nie zachęca, szczególnie osób, które nie są doświadczone w licytacjach. Z technicznego punktu widzenia, przetargi nie są przeznaczone dla samych dłużników oraz ich najbliższej rodziny.

Co ciekawe, w publicznej sprzedaży nie mogą brać udziału również osoby, które wcześniej wygrały inne licytacje, ale nie zapłaciły w terminie oraz osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko przez zezwolenie organu państwowego, a takiego dokumentu nie przedstawiły (dotyczy głównie obcokrajowców).

Pamiętaj też o tym, że każdy, kto chce wziąć udział w licytacji musi złożyć wadium w wysokości 10% oszacowanej ceny. Suma ta powinna zostać wpłacona najpóźniej w dniu licytacji i nie ma możliwości opłacenia jej w późniejszym czasie.