Wielka płyta na fali – czy budownictwo z wielkiej płyty przeżywa renesans?

Wbrew obiegowym opiniom budownictwo z „wielkiej płyty” nie jest wymysłem państw socjalistycznych. Pierwsze zastosowania elementów prefabrykowanych pojawiły się w latach dwudziestych XX wieku w Holandii i Niemczech. Pierwsze osiedle z wielkiej płyty wzniesiono we Francji w 1934 roku. Znaczny wpływ na upowszechnienie tej technologii mieli tak wybitni architekci jak Walter Gropius czy Le Corbusier.

Wielka płyta była odpowiedzią na wielkie problemy

W Polsce w powszechnym rozumieniu wielka płyta to przekrój całości budownictwa czasów PRL. Zastosowanie technologii wielkiej płyty miało być odpowiedzią na problem ogromnego niedoboru mieszkań, z którym borykał się nasz kraj po wojnie. Był on wywołany zniszczeniami wojennymi, które dodatkowo potęgowało wchodzące w dorosłe życie pokolenie powojennego wyżu demograficznego.

Migracja ludności ze wsi do miast w poszukiwaniu pracy, w epoce gierkowskiej industrializacji też odgrywała znaczącą rolę. W Polsce funkcjonowało przynajmniej 10 różnych systemów budownictwa wielkopłytowego. Jeden z nich nosił nazwę „Domino”, co nie brzmi najlepiej w kontekście wątpliwości dotyczących trwałości budynków wznoszonych w tej technologii. 

Wielka płyta to konstrukcja z wielkoformatowych prefabrykowanych elementów żelbetowych. Elementy konstrukcyjne powstawały w fabrykach domów, a następnie były transportowane na plac budowy.

Wielka Płyta zdobyła wielką popularność w Polsce w połowie lat sześćdziesiątych. Szczyt budownictwa mieszkaniowego w tej technologii przypada na lata 1972-1979. Zbiega się to również w czasie z rekordową ilością mieszkań oddanych do użytku w naszym kraju. W 1978 roku wybudowano, według rocznika statystycznego, 280 tysięcy mieszkań, w 1979 zaledwie kilka tysięcy mieszkań mniej. To rekordy, które nie zostały pobite do dziś. 

Bloki z wielkiej płyty wracają do łask

Ceny mieszkań w budynkach z czasów PRL biją kolejne rekordy, zbliżając się do cen mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym, położonych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Głośno było o cenach, za jakie sprzedano mieszkania na warszawskim Osiedlu Za Żelazną Bramą, które akurat jest wybudowane w nieco innej technologii.

Domy z wielkiej płyty stanowią znaczącą cześć lokali mieszkalnych w poszczególnych miastach. Według danych GUS było to od czterdziestu procent w Kielcach, przez trzydzieści kilka w Olsztynie, Białymstoku czy Lublinie po niecałe dwadzieścia pięć procent we Wrocławiu i Warszawie

O tym, że zakup mieszkania w bloku z wielkiej płyty może być dobrą inwestycją, decyduje kilka czynników:

• relatywnie niska, stabilna wartość nieruchomości
• dobra lokalizacja, często blisko centrum lub terenów rekreacyjnych
• właściwe rozplanowanie osiedla, większe odległości między blokami, zieleń
• dobra infrastruktura taka jak: sklepy, gastronomia, szkoły, komunikacja

W przypadku właściwie przeprowadzonej termomodernizacji blok może być funkcjonalny i ciepły a czasem nawet ładny. Wymienione zalety sprawiają, że osiedla czasów PRL stawia się często w kontrze do coraz powszechniejszej w polskich miastach „patodeweloperki”.

Lista argumentów przeciwko zakupowi mieszkania w bloku z wielkiej płyty zawiera kilka istotnych pozycji, z którymi trudno się nie zgodzić:

• technologia budowlana i materiały z poprzedniej epoki
• trudniejsza zmiana aranżacji wnętrz
• wyższe koszty ogrzewania, utrzymania i remontu
• zła (czy raczej zbyt dobra) akustyka
• niewielka ilość miejsc parkingowych
• trudna do oszacowania trwałość konstrukcji

Zwłaszcza ten ostatni argument trafia na podatny grunt. W internecie pojawiają się głosy, które mówią, że konstrukcje z wielkiej płyty były planowane na 25-30 lat. Niektórzy komentatorzy dziwią się wręcz, że banki są skłonne udzielać kredytów hipotecznych na takie nieruchomości. Eksperci są jednak zgodni, że prawidłowo eksploatowane i remontowane budynki powinny wytrzymać jeszcze nawet 100 lat.

Zobacz na Extradom.pl projekty bloków i wybierz najlepszą inwestycję! 

Dobra inwestycja nie tylko dla mieszkańców

Wszystko to znajduje odbicie w popycie i cenach mieszkań z czasów PRL, o czym pisało w maju tego roku Money.pl. Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty na wrocławskim Szczepinie, który sąsiaduje bezpośrednio z centrum miasta, sięgają 8-9 tys. złotych za metr. Podobnie w słynnym Gdańskim „falowcu” ceny przekroczyły w tym roku 8 tys. za metr.

W Poznaniu na Osiedlu Piastowskim za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić ponad 7 tys. złotych, tak samo jest na wrocławskim Gądowie. Tylko o tysiąc złotych taniej jest na lubelskim Osiedlu Słowackiego. W Katowicach w słynnych „kukurydzach” na Osiedlu Tysiąclecia koszt metra to około 6 tys. złotych.

Najtaniej jest wciąż w Łodzi, gdzie na Manhattanie, czyli Śródmiejskiej Dzielnicy Mieszkaniowej ceny nie przekroczyły jeszcze 5 tys. złotych. Na drugim końcu skali, jest warszawskie Osiedle Za Żelazną Bramą, gdzie ceny już dawno przekroczyły 11 tys. za metr i zbliżają się do 12 tys. Ten dwa ostatnie przykłady nieco się różnią od wcześniej wymienionych, bo technologia budowy obu osiedli była nieco inna, są to jednak z całą pewnością bloki z czasów PRL’u.

Jak widać mieszkania w blokach z wielkiej płyty osiągają wysokie ceny, ale wciąż niższe od tych, za jakie na rynku wtórnym wystawiane są mieszkania o podobnych powierzchniach sprzed kilku czy kilkunastu lat.

Mieszkania w blokach z wielkiej płyty są również łakomym kąskiem dla fliperów, którzy korzystając z hossy na rynku nieruchomości, kupują je, remontują i odsprzedają z zyskiem. Ma to także swój udział we wzroście ich popularności i cen.

Wielka płyta w nowym wcieleniu

Kiedy wydawało się, że technologia wielkiej płyty jest przeżytkiem skazanym na odejście do lamusa, zwróciło na nią uwagę kilku architektów młodszego pokolenia.

Jedna z najciekawszych i najgłośniejszych realizacji ostatnich lat na warszawskiej Pradze to kamienica zaprojektowana i wzniesiona przy ulicy Sprzecznej 4 przez pracownię BBGK Architekci. Nie byłoby może w tym nic dziwnego, gdyby nie fakt, że została ona wzniesiona w technologii wielkiej płyty.

W prezentacji udostępnionej na YouTube jeden z jej autorów zwrócił uwagę, że dzisiejszy sposób budowania domów w Polsce wymaga ogromnego nakładu ludzkiej pracy i w znacznej mierze przypomina sposoby budowy z początków XX wieku.

Przypomniał również, że w Danii powstaje bardzo wiele udanych architektonicznie i funkcjonalnych budynków, wznoszonych właśnie w technologii prefabrykowanej. Być może budynek na Sprzecznej 4 jest pierwszą jaskółką zapowiadającą powrót technologii wielkiej płyty w jej nowoczesnym wydaniu do Polski.