Najczęstszy błąd kupujących w 2026 roku: patrzenie na jedno ogłoszenie

Dlaczego patrzenie na jedno ogłoszenie (czy nawet kilka) to ślepa uliczka?

Kupujący często nie popełniają błędu dlatego, że są nierozsądni. Po prostu w ramach przeszukiwania rynku, zaznajamiają się ze zbyt małą liczbą ogłoszeń i stąd wpadają w pułapkę, gdzie jeden dom zaczyna pełnić rolę punktu odniesienia. Jeśli jest drogi, cały rynek wydaje się drogi. Jeśli jest tani, inne oferty nagle wyglądają jak próba naciągania. Tyle że to złudzenie, które może wynikać chociażby z faktu filtrowania ofert po cenie. Nie zawsze kilka najtańszych domów to dobry punkt odniesienia. Tak samo jak kilka najdroższych, największych czy najmniejszych. Owszem, pojedyncza oferta mówi bardzo dużo o tym jednym, konkretnym domu, ale o całym rynku zupełnie nic.

Brak szerszego spojrzenia prowadzi do bardzo konkretnych konsekwencji. Jedni przepłacają, bo wydaje im się, że cena jest odpowiednia. Inni odrzucają dobre oferty, bo pierwszy dom, które zobaczyli, ustawił im nierealny punkt odniesienia. Jeszcze inni wchodzą w negocjacje bez argumentów, opierając się wyłącznie na intuicji - to chyba najgorsze, bo analizy wskazują, że ceny transakcyjne potrafią się znacznie różnić od cen podażowych. Ale pamiętajmy, że różnią się one tylko dla tych transakcji, gdzie kupujący miał szerokie rozeznanie i argumenty w zanadrzu. W każdym z przypadków problemem nie jest rynek, tylko brak kontekstu. A kontekst bierze się właśnie z porównań lub czytania wspomnianych raportów nieruchomościowych.

A jak na ceny patrzą profesjonaliści?

Osoby, które zawodowo zajmują się rynkiem nieruchomości, rzadko analizują pojedyncze ogłoszenia w oderwaniu od reszty. Interesuje je raczej zestaw podobnych ofert: ten sam metraż, ta sama okolica, zbliżony standard. Dopiero wtedy widać, gdzie jest środek rynku, a gdzie zaczynają się skrajności. Cena rynkowa nie jest jedną liczbą. To przedział. I dopiero umiejscowienie konkretnego domu w tym przedziale pozwala sensownie ocenić, czy oferta jest adekwatna, zawyżona albo po prostu odważna.

W ostatnich latach kupujący mają dostęp do znacznie większej liczby danych niż kiedyś. Oprócz samych ogłoszeń coraz częściej dostępne są też zestawienia średnich cen, liczone na podstawie dużych baz ofert. Ich zadanie nie polega na tym, by podpowiedzieć ile coś powinno kosztować co do złotówki, ale żeby dać punkt odniesienia. Takie zestawienia pokazują, na jakim poziomie kształtują się ceny w danym mieście czy dzielnicy i jak bardzo konkretna oferta od tego poziomu odbiega. Domiporta.pl umożliwia wyfiltrowanie statystyk średnich cen zarówno według rynku (pierwotny lub wtórny), typu nieruchomości, jak i metrażu. Po wybraniu kategorii "domy" i lokalizacji warszawskiej, błyskawicznie otrzymaliśmy informację, że średnia cena domu w Warszawie wynosi aktualnie 11 413 zł / m2. To bardzo pomocne narzędzia. Oczywiście tylko wtedy gdy są traktowane rozsądnie, nie jako wyrocznia, ale jako tło, pomagają spojrzeć na rynek szerzej niż przez pryzmat jednego domu. A przede wszystkim dostarczają miarodajnej, rzetelnej informacji, która pozwala zbudować pełniejszy obraz. Dla dużych miast w Polsce, Domiporta prezentuje średnie ceny także bezpośrednio na liście wynikowej swoich ogłoszeń - to bardzo ułatwia rozpoznanie już na etapie przeglądania ofert w serwisie. 

Ilu ofert potrzeba, żeby mieć dobre rozeznanie?

Praktyka pokazuje jedno: kilka ogłoszeń to za mało, kilkanaście to wciąż chaos, a dopiero przy kilkudziesięciu podobnych ofertach zaczyna się wyłaniać właściwy obraz rynku. Widać wtedy, co jest normą, co wyjątkiem, a co próbą sprzedaży marzeń w cenie luksusu. To moment, w którym decyzje przestają być nerwowe. Kupujący nie pytają już czy to drogo, tylko o to gdzie na tle rynku jest dana oferta. I to jest zasadnicza różnica. Oczywiście nie zawsze da się zdobyć takie dane. Dla specyficznych kryteriów wyszukiwania czy mniej popularnych lokalizacji dla których w serwisie jest raptem kilka ofert, porównanie nie będzie dostatecznie miarodajne. Wtedy warto zdać się na pośrednika nieruchomości, który może mieć dobrą znajomość archiwalnych ofert i szersze rozeznanie.