Rejestr Cen Nieruchomości: ceny transakcyjne dostępne za darmo. Co to oznacza dla kupujących i sprzedających?

W artykule:

• Cena nieruchomości: cena ofertowa to nie cena sprzedaży
• Czym jest Rejestr Cen Nieruchomości RCN?
• Co zyskuje kupujący dzięki Rejestrowi Cen Nieruchomości?
• Co zyskuje sprzedający mając wgląd w dane Rejestru Cen Nieruchomości?
• Gdzie i jak sprawdzić ceny transakcyjne?
• Jak wykorzystać dane z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości w praktyce?
• Czy udostępnienie Rejestru Cen Nieruchomości oznacza pełną jawność rynku?
• Transparentność jako narzędzie świadomej decyzji
• Bibliografia i źródła danych

Sytuacja uległa istotnej zmianie 13 lutego tego roku. Dane z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) – obejmujące rzeczywiste ceny sprzedaży mieszkań, domów i ceny działek – są udostępniane bez opłat. W praktyce oznacza to większą przejrzystość rynku i nowe możliwości dla kupujących i sprzedających. 

Cena nieruchomości: cena ofertowa to nie cena sprzedaży 

Aby ocenić, czy dana transakcja jest opłacalna, trzeba najpierw rozróżnić dwa pojęcia, które na rynku nieruchomości funkcjonują równolegle: cenę ofertową i cenę transakcyjną. 

• Cena ofertowa to kwota, którą sprzedający deklaruje w ogłoszeniu. Jest ona punktem wyjścia do negocjacji i odzwierciedla jego oczekiwania, niekoniecznie realną wartość rynkową. Najczęściej zawiera „bufor” przewidziany na negocjacje z potencjalnym kupującym.
• Cena transakcyjna to suma, za którą nieruchomość faktycznie zmienia właściciela. To ona widnieje w akcie notarialnym i stanowi realny punkt odniesienia dla rynku. 

W praktyce cena ofertowa zazwyczaj jest wyższa od transakcyjnej, a różnica może sięgać kilku - kilkunastu procent wartości mieszkania czy domu, co przy obecnych poziomach cen oznacza często kilkadziesiąt tysięcy złotych różnicy.  

Wynika to często z celowej strategii negocjacyjnej sprzedających, z nieznajomości realnych cen w danej lokalizacji czy po prostu z nadmiernych oczekiwań. Dlatego dostęp do cen transakcyjnych zmienia perspektywę i pozwala oddzielić myślenie życzeniowe od faktów. 

Planujesz zakup działki? Sprawdź: 12 rzeczy, na jakie musisz zwrócić uwagę wybierając działkę

Czym jest Rejestr Cen Nieruchomości RCN? 

Rejestr Cen Nieruchomości to publiczna baza danych prowadzona przez starostwa powiatowe. Gromadzi informacje pochodzące bezpośrednio z aktów notarialnych, m.in.: 

• przedmiot transakcji (np. nieruchomości lokalowe, nieruchomości budynkowe czy nieruchomości gruntowe),
• cenę sprzedaży brutto,
• datę transakcji,
• lokalizację,
• podstawowe parametry nieruchomości (np. powierzchnię). 

Rejestr cen i wartości nieruchomości nie zawiera danych osobowych stron transakcji, co chroni prywatność sprzedających i kupujących. 

Od 13 lutego 2026 roku dostęp do tych danych RCN jest bezpłatny, co znacząco zwiększa ich dostępność dla osób prywatnych. 

Co zyskuje kupujący dzięki Rejestrowi Cen Nieruchomości? 

Większa przejrzystość

Dla inwestorów oznacza to koniec zgadywania. Osoba kupująca mieszkanie, dom czy działkę budowlaną może dziś sprawdzić, za ile faktycznie sprzedawały się podobne nieruchomości w tej samej okolicy w ostatnich miesiącach.

Inwestor zamiast porównywać wyłącznie ogłoszenia, można zestawić cenę ofertową z realnymi transakcjami i ocenić, czy: 

• cena mieści się w rynkowym przedziale,
• jest wyraźnie zawyżona,
• czy może właśnie jest atrakcyjna. 

Silniejsza pozycja negocjacyjna

Dane transakcyjne z Rejestru Cen Nieruchomości to konkret w rozmowach ze sprzedającym. Jeżeli podobne mieszkania w danym budynku sprzedawały się po 10 500 zł za m², a oferta opiewa na 11 800 zł, to kupujący dysponuje twardym argumentem. 

Negocjacje przestają opierać się wyłącznie na emocjach czy presji czasu, ale zaczynają opierać się na danych.  

Bezpieczniejszy zakup działki budowlanej

Dla osób planujących budowę domu szczególnie istotne są ceny gruntów. Różnice potrafią być bardzo duże i sięgać nawet kilkudziesięciu procent w obrębie jednej gminy. 

Dostęp do cen transakcyjnych pozwala sprawdzić: 

• ile faktycznie kosztowały działki o podobnej powierzchni,
• jak zmieniały się ceny w ostatnim roku,
• czy cena wywoławcza nie odbiega znacząco od lokalnych realiów. 

To może przełożyć się na spore oszczędności już na pierwszym etapie inwestycji. 

Co zyskuje sprzedający mając wgląd w dane Rejestru Cen Nieruchomości? 

Transparentność rynku działa w obie strony, więc sprzedający mogą też skorzystać z upublicznienia danych RCN. 

Realistyczna wycena nieruchomości

Najczęstszy problem przy sprzedaży prywatnej to ustalenie ceny. Zbyt wysoka odstrasza kupujących i wydłuża czas sprzedaży. Zbyt niska oznacza realną stratę finansową. 

Dzięki danym z RCN sprzedający może sprawdzić, za ile w ostatnim czasie sprzedano podobne nieruchomości w okolicy. To pozwala ustalić cenę bliższą realnej wartości rynkowej i uniknąć kosztownych błędów. 

Mocniejsze argumenty w negocjacjach z nabywcami

Jeżeli kupujący próbuje znacząco obniżyć cenę, sprzedający może odwołać się do danych: 

• cen sprzedaży w tym samym budynku,
• średnich stawek za m² w dzielnicy,
• trendów cenowych z ostatnich miesięcy. 

W efekcie rozmowa staje się bardziej merytoryczna i wyrównana. 

Gdzie i jak sprawdzić ceny transakcyjne? 

Ceny transakcyjne nieruchomości sprawdzimy w państwowym serwisie Geoportal, w warstwie prezentującej dane z Rejestru Cen Nieruchomości - w zakresie udostępnionym przez poszczególne powiaty, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. 

• Od 13 lutego 2026 r. udostępnianie danych jest bezpłatne.
• Dane są również dostępne w starostwach powiatowych właściwych dla lokalizacji nieruchomości.  

Szczegóły dotyczące działania rejestru publikuje Główny Urząd Geodezji i Kartografii: 
https://www.gov.pl/web/gugik/informacja-na-temat-prowadzenia-i-funkcjonowania-uslugi-rcn 

Jak wykorzystać dane z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości w praktyce? 

Jeśli planujesz zakup działki lub domu, przeanalizuj kilka transakcji z ostatnich 6–12 miesięcy w tej samej okolicy. Porównanie cen pozwala szybko ocenić, czy oferta mieści się w realnym przedziale rynkowym. 

Przy sprzedaży nieruchomości analiza podobnych transakcji pomaga ustalić cenę, która z jednej strony będzie atrakcyjna dla kupujących, a z drugiej – zabezpieczy interes sprzedającego. 

Czy udostępnienie Rejestru Cen Nieruchomości oznacza pełną jawność rynku? 

Dane z RCN wymagają interpretacji i nie każda nieruchomość jest w pełni porównywalna. Znaczenie ma przecież standard wykończenia, piętro, stan techniczny, ekspozycja czy dodatkowe elementy, takie jak miejsce parkingowe. 

Najlepiej analizować kilka transakcji z podobnego okresu, a nie pojedynczy przypadek. 

Mimo to skala zmiany jest naprawdę duża. Pierwszy raz osoby prywatne zyskują szeroki dostęp do rzeczywistych cen sprzedaży, informacji, które do tej pory były w praktyce dostępne głównie dla profesjonalistów. 

Transparentność jako narzędzie świadomej decyzji 

Większa przejrzystość nie oznacza automatycznego spadku cen. Oznacza natomiast: 

• mniejsze ryzyko przepłacenia,
• bardziej realistyczne wyceny,
• krótszy czas kupna-sprzedaży,
• dojrzalsze - partnerskie negocjacje. 

W sytuacji, w której nieruchomość jest często największą inwestycją w życiu, dostęp do rzetelnych, prawdziwych danych nie jest luksusem. Jest podstawą odpowiedzialnej decyzji finansowej. 

Bibliografia i źródła danych

1. Informacja na temat prowadzenia i funkcjonowania RCN: https://www.gov.pl/web/gugik/informacja-na-temat-prowadzenia-i-funkcjonowania-uslugi-rcn
2. Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2021 poz. 1390)
3. Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) w serwisie geoportal.gov.pl: https://www.geoportal.gov.pl/pl/dane/rejestr-cen-nieruchomosci-rcn/