Co to jest projekt wykonawczy i czym się różni od projektu budowlanego?

Podstawą budowy Twojego wymarzonego domu musi być dobry projekt. Najważniejsze jest, żebyś przemyślał wszystkie za i przeciw oraz dopasował projekt domu do warunków panujących na działce. Mogą one pozwolić na wybudowanie domu piętrowego albo tylko parterowego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy pomogą Ci dokonać odpowiedniego wyboru. Później pozostaje rozpoczęcie robót według projektu domu. Pytanie tylko, czy będzie to projekt wykonawczy czy budowlany.

Projekt wykonawczy – co to jest?

Projekt domu może mieć postać zarówno projektu budowlanego, jak i wykonawczego. Czym jest drugi z wymienionych. Definicja wskazuje, że to wtórny dokument wobec projektu budowlanego, który stanowi dla niego podstawę. Doprecyzowuje on zawarte w nim informacje. Jego zadaniem jest dokładne opisanie poszczególnych parametrów technicznych danego obiektu.

Na próżno możesz szukać pojęcia projektu wykonawczego w prawie budowlanym. Definicja tego dokumentu jest zawarta w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego.

§5 pkt. tego rozporządzenia określa, że projekty wykonawcze powinny uzupełniać i uszczegóławiać projekt budowlany w zakresie i stopniu dokładności niezbędnym do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji robót.

Projekt wykonawczy może dotyczyć przygotowania terenu działki pod budowę, robót w zakresie wznoszenia kompletnych obiektów lub ich części oraz robót w zakresie inżynierii lądowej i wodnej, włącznie z pracami wykończeniowymi w zakresie obiektów. Ponadto projekty te mogą obejmować roboty w zakresie instalacji budowlanych czy związane z zagospodarowaniem terenu.

Zobacz wszystkie projekty domów parterowych!

KP-100

3 200 zł

3 200 zł

KA259 SZ

4 949 zł

4 949 zł

Nevada 2

3 700 zł

3 700 zł

Projekty domów parterowych

Projekt wykonawczy a projekt budowlany – czym się różnią? 

Zanim przejdziemy do tego, jakie różnice występują pomiędzy projektem budowlanym a wykonawczym, ustalmy, czym jest projekt budowlany. We wrześniu 2020 roku weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy Prawo budowlane, określającej podstawowe pojęcia związane z projektem budowlanym. Nowe regulacje doprecyzowują kwestie dotyczące dokumentacji niezbędnej do postawienia nieruchomości, w tym domów jednorodzinnych. 

Czym jest projekt budowlany? Według definicji jest to opracowanie, zbiór dokumentów oraz projektów podlegający prawnemu zatwierdzeniu, dotyczący inwestycji budowlanej. Jest niezbędny do tego, żeby uzyskać pozwolenie na budowę z urzędu.

Co powinien zawierać projekt budowlany domu? Projekt ten zgodnie z art. 34 pkt. 3 zawiera:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzonego na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii;
• projekt architektoniczno-budowlany;
• projekt techniczny;
• oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych – jeśli dotyczy danej budowy;
• opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty.

Nie każdy inwestor wie, że na etapie projektowania nieruchomości operuje się różnymi dokumentami, które określają nie tylko konstrukcję obiektu, lecz także formę czy charakterystykę ekologiczną i energetyczną. Wśród nich znajdują się m.in. projekty budowlane i wykonawcze.

Wiele osób marzących o własnych czterech kątach zastanawia się, jaka jest różnica między projektem budowlanym a wykonawczym. Czy drugi z tych dokumentów jest zawsze wymagany? Dlaczego warto się na niego zdecydować i od czego zacząć budowę domu?

Pomimo że projekt wykonawczy domu to dokument niezależny od projektu budowlanego, wymagający dodatkowej opłaty, wielu inwestorów decyduje się na jego sporządzenie. Projekt wykonawczy nie tylko doprecyzowuje zapisy zawarte w projekcie budowlanym, lecz także pozwala na weryfikację prac budowlanych w trakcie ich wykonywania – czy są zgodne z zapisami projektu. Dlatego pozwala na kontrolowanie poszczególnych etapów realizacji budowy.

Czym jest projekt budowlany zamienny i kiedy jest potrzebny?

Projekt wykonawczy a projekt techniczny – co warto wiedzieć?

W skład projektu budowlanego wchodzi projekt techniczny budynku, jednocześnie możesz zlecić wykonanie projektu wykonawczego. Czy projekty te mają punkty styczne, czy dotyczą zupełnie innych kwestii?

Jeszcze do niedawna projekt techniczny i projekt wykonawczy były tożsame. Zmieniła to jednak nowelizacja prawa budowlanego z 2020 roku. W związku z nią przekształceniu uległa cała formuła projektu budowlanego. Ustawodawca na nowo podjął się zdefiniowania wymagań co do jego zawartości i poszczególnych części.

W wyniku tego ustalono w przepisach budowlanych, że projekt techniczny obejmuje:

• projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z uwzględnieniem wyników obliczeń statyczno-wytrzymałościowych;
• charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków;
• projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe;
• dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych – w zależności od potrzeb;
• inne opracowania projektowe.

Projekt techniczny można przyrównać do projektu architektoniczno-budowlanego. Zgodnie z postanowieniami Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa projekt techniczny stanowi obecnie wydzieloną część większego projektu architektoniczno-budowlanego o takim samym zakresie.

Natomiast projekt wykonawczy stanowi uszczegółowienie projektu budowlanego. Określa się w nim materiały, z jakich mają być wykonane poszczególne elementy obiektu. Zawiera dane o zbrojeniu czy połączeniach występujących pomiędzy elementami. Dlatego projekt techniczny i projekt wykonawczy wiele różni. Nie można już powiedzieć, że są czymś tożsamym.

Mając na uwadze przepisy, należy jednak uznać, że ani projekt techniczny, ani projekt wykonawczy nie są elementem obowiązkowym wśród dokumentów dołączanych do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę czy jej zgłoszenia.

Natomiast projekt techniczny to dokument, który powinieneś przygotować, zanim na Twojej działce rozpoczną się roboty, i przekazać kierownikowi budowy wraz z dwiema pozostałymi częściami projektu. To on ostatecznie ponosi odpowiedzialność za należyte wykonanie robót. Projekt techniczny powinien być zgodny z uprzednio zatwierdzonym projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Dowiedz się więcej: Projekty architektoniczne – czym różnią się od projektów budowlanych?

Projekt wykonawczy – co zawiera?

Inwestorzy często zastanawiają się, jakie elementy wchodzą w skład projektu wykonawczego. Co powinien zawierać taki dokument przygotowany w kompleksowy sposób? W skład takich realizacji wchodzą rysunki w skali uwzględniającej specyfikę zamawianych robot i zastosowanych skal rysunków w projekcie budowlanym wraz z wyjaśnieniami opisowymi. Rysunki te dotyczą:

• części obiektu;
• rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych i materiałowych;
• detali architektonicznych oraz urządzeń budowlanych;
• instalacji i wyposażenia technicznego.

Według przepisów dokumentacja wykonawcza powinna uszczegóławiać i uzupełniać projekt budowlany.

Takie elementy powinien zawierać projekt wykonawczy. Jego zawartość może oczywiście zmieniać się w zależności od rodzaju budynku. Na podstawie projektu wykonawczego najczęściej będziesz mógł już sporządzić szczegółowy kosztorys inwestycji polegającej na budowie domu.

Później pozostanie Ci ewentualne jego korekta na podstawie aktualnych cen materiałów. Kosztorys sporządzany jest bez kosztów robocizny. W przypadku prowadzenia budowy domu metodą gospodarczą projekt techniczny bardzo się przydaje, ponieważ pozwala na poszukiwanie najatrakcyjniejszych cenowo ofert zakupów materiałów. 

Projekt wykonawczy domu – czy jest obowiązkowy? 

Przepisy wprowadzające pojęcie projektu wykonawczego domu zostały określone w akcie wykonawczym do ustawy Prawo zamówień publicznych, a więc odnoszą się tylko do inwestycji realizowanych ze środków publicznych. Na pytanie, czy projekt wykonawczy jest obowiązkowy, należy odpowiedzieć przecząco. Projekt ten nie będzie wymagany w przypadku budowy domu jednorodzinnego, co nie oznacza automatycznie, że nie można go przygotować.

Wielu inwestorów decyduje się jednak na zamówienie projektu wykonawczego, ponieważ pozwala on lepiej kontrolować koszty budowy domu, a po zakończeniu inwestycji stanowi podstawę do sporządzenia dokumentacji powykonawczej.

Jak wspomnieliśmy, nie w każdym przypadku wymagane jest sporządzenie projektu wykonawczego. Wszystko zależy od aktualnie obowiązujących przepisów, a ich wykładnią w takim przypadku w pierwszej kolejności jest ustawa Prawo budowlane.

Dokumentacja tego typu jest obligatoryjna tylko w przypadku inwestycji realizowanych w drodze przetargów publicznych oraz dla inwestorów uczestniczących w takich inwestycjach. Osoby rozpoczynające budowę domu jednorodzinnego nie muszą zlecać wykonywania projektu wykonawczego, chociaż z wielu względów warto to zrobić.

Skoro dokumentacja wykonawcza nie jest wymagana w przypadku budownictwa jednorodzinnego, to inwestor, który nie zdecyduje się na jej przygotowanie, nie będzie ponosił z tego tytułu żadnych negatywnych konsekwencji. Projekt wykonawczy według przywołanego już rozporządzenia dotyczy robót budowlanych stanowiących przedmiot zamówienia publicznego.

Projekty wykonawcze – rodzaje

Wyróżniamy trzy podstawowe rodzaje projektów wykonawczych:

• odnoszące się do konstrukcji;
• odnoszące się do architektury;
• branżowe projekty wykonawcze.

W pierwszym przypadku projekt wykonawczy odnosi się do zastosowanych w danym budynku rozwiązań konstrukcyjnych. Taki dokument dla mieszkania czy wnętrza powinien uwzględniać, z czego będą wykonane np. przegrody wewnętrzne i zewnętrzne. Z kolei projekty dotyczące architektury zawierają szczegółowe rysunki techniczne – rzuty elewacji, kondygnacji i więźby dachowej.

Ostatni rodzaj takiego rozwiązania uwzględnia instalacje elektryczne, sanitarne itp. Można więc w ich przypadku mówić o projektach wykonawczych instalacji elektrycznej czy gazowej. Przydają się one w projekcie wykonawczym łazienki lub kuchni. Jeśli jest to konieczne, projekt wykonawczy instalacyjny może być uzupełniony o rzuty przestrzenne, czyli aksonometria. 

Warto powiedzieć nieco więcej o projektach wykonawczych dotyczących branży architektonicznej. Powinny one uwzględniać rzuty poszczególnych kondygnacji budynku w skali 1:50 lub 1:100. Konieczne jest umieszczenie w nich dokładnej prezentacji graficznej konstrukcji dachowej i zestawienie materiałów, jakie będą potrzebne do jej wykonania. W opracowaniu w postaci projektu wykonawczego architektonicznego powinny znaleźć się również ewidencja elementów stolarki okiennej i drzwiowej.

Najważniejszym rozwinięciem podstawowego projektu budowlanego jest projekt wykonawczy branży konstrukcyjnej. Musi on uwzględnić założenia przyjęte do obliczeń oraz otrzymanych wyników, lokalizację poszczególnych elementów konstrukcyjnych czy też wytyczne dotyczące wymaganego zbrojenia elementów żelbetowych oraz zastosowania dla nich odpowiedniej otuliny. Opracowanie techniczne w takim projekcie wykonawczym ma zawierać potrzebne zestawienia materiałowe. 

Projekt wykonawczy – cena 

Ile kosztuje projekt wykonawczy? Na jakie koszty musisz się przygotować, jeśli się na niego zdecydujesz? Niewątpliwie będą one wyższe niż w przypadku kupowania gotowego projektu budowlanego. 

Cena projektu wykonawczego w porównaniu z projektem budowlanym może być zdecydowanie wyższa, zwłaszcza jeśli dokumentacja uwzględnia projekt wnętrza. Średni koszt projektu wykonawczego dla całości domu o powierzchni użytkowej 250 m² w zakresie architektury, wraz z projektem wnętrz, mieści się w granicach 20-25 tys. zł. 

Cena projektu budowlanego i wykonawczego będzie też zależeć od renomy biura projektowego, doświadczenia projektantów oraz wielu innych czynników. Pamiętajmy, że przemyślany pod każdym względem projekt budowlano-wykonawczy to gwarancja funkcjonalnego i komfortowego domu, który będzie nam służył przez długie lata.

Warto jednak ponieść takie koszty i przygotować profesjonalny projekt wykonawczy, ponieważ pomóc on może ustrzec się przed błędami wykonawczymi czy wadliwym wykonaniem instalacji sanitarnej lub elektrycznej.

Projekt wykonawczy – kto może go sporządzić? 

Chociaż projekt wykonawczy nie jest wymagany w przypadku domów jednorodzinnych, to wielu inwestorów decyduje się na jego sporządzenie. Zanim zlecimy prace projektantom, upewnijmy się, że mają oni stosowne doświadczenie oraz uprawnienia. Osoba wykonująca projekt powinna należeć do izby architektów lub inżynierów budownictwa.

Projektant musi mieć odpowiednie uprawnienia budowlane, aby móc przygotować rzetelny projekt wykonawczy. Jeśli dodatkowo ma on opracować projekt techniczny z zakresu rozwiązań instalacji budynku, to musi specjalizować się też w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych, kanalizacyjnych oraz elektrycznych. 

Czy projekt wykonawczy musi być podpisany przez tego, który przygotował projekt budowlany? Niekoniecznie, ponieważ wcale nie jest powiedziane, że powinna być to jedna i ta sama osoba. Zgodnie z treścią paragrafu 5 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego właściwie należy przyjmować formę projektów wykonawczych odpowiadającą projektom budowlanym. Ten ostatni zgodnie z prawem wymaga podpisów projektantów, dlatego powinny się one znaleźć także na projekcie wykonawczym.